Όλα όσα μπορούν να εμποδίσουν τη δόμηση: το πλέγμα των περιορισμών

Δεκατέσσερις περιορισμοί· τους δεκατρείς τους τηρούν εννέα υπηρεσίες, τον δέκατο τέταρτο, το πρόσωπο, δεν τον τηρεί καμία. Ποιοι τελειώνουν την αγορά, ποιοι μπαίνουν μόνο στην τιμή, ποιος αίρει τον καθένα, σε ποιο στάδιο είναι κάθε μητρώο και με ποια σειρά ελέγχονται.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Ο αγοραστής που έχει διαβάσει ένα άρθρο για την ελληνική γη ξέρει συνήθως έναν περιορισμό. Ελέγχει τον δασικό χάρτη, βγαίνει καθαρός, και θεωρεί το ερώτημα απαντημένο. Δεν είναι. Κανένας ελληνικός νόμος δεν απαριθμεί τι μπορεί να σταματήσει ένα σπίτι, οπότε κλειστό κατάλογο δεν σας δίνει κανείς. Ο παρακάτω είναι δικός μας: δεκατέσσερις περιορισμοί που τους βρήκαμε στην πράξη να φτάνουν σε γήπεδο για κατοικία, ο καθένας δεμένος με τη διάταξη που τον στηρίζει. Καθένας τους μπορεί μόνος του να μπλοκάρει τη δόμηση, και η καθαρή απάντηση του ενός δεν λέει τίποτα για τον επόμενο.

Αυτό το άρθρο είναι ο χάρτης του πλέγματος: η διάταξη πίσω από κάθε περιορισμό, η υπηρεσία που τον αίρει, και το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η υπηρεσία αυτή.

Δύο έλεγχοι, και ο δεύτερος κρύβει δεκατρείς επιμέρους ελέγχους

Η ελληνική πρακτική χωρίζει την αρτιότητα από την οικοδομησιμότητα, και γι’ αυτό τόσοι αγοραστές παίρνουν αληθινή απάντηση σε ερώτημα που δεν έθεσαν. Η αρτιότητα είναι γεωμετρία: εμβαδόν, μήκος προσώπου και βάθος απέναντι σε ένα κατώφλι, 4.000 τ.μ. εκτός σχεδίου, και αυτό εννοεί η αγγελία όταν γράφει «είναι άρτιο». Η οικοδομησιμότητα ρωτά αν, αφού εφαρμοστεί κάθε περιορισμός που ισχύει, επιτρέπεται να σταθεί κτίριο εδώ. Γήπεδο μπορεί να είναι άρτιο και μη οικοδομήσιμο· το αντίστροφο δεν συμβαίνει. Οι δύο όροι, μαζί με τον πίνακα των παρεκκλίσεων και τη μεταβατική προθεσμία, αναλύονται στο άρθρο για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα.

Ο βασικός πίνακας

Διαβάστε πρώτα την τρίτη στήλη. Όλα τα υπόλοιπα της γραμμής είναι διαδικασία.

Οι περιορισμοί, ένας ένας

Καθεστώς σχεδιασμού: εντός σχεδίου, εντός οικισμού, εκτός σχεδίου

Τίποτε άλλο δεν διαβάζεται πριν κλείσει αυτό, γιατί κάθε καθεστώς έχει δικό του κανονισμό. Εντός σχεδίου, το ρυμοτομικό ορίζει απευθείας την αρτιότητα και τους όρους δόμησης. Εντός οριοθετημένου οικισμού, το άρθρο 5 του π.δ. της 24.4.1985 (ΦΕΚ Δ⁠´ 181) δεν δίνει ενιαίο εθνικό μέγεθος: δίνει εύρος από 300 έως 2.000 τ.μ., και ο δεσμευτικός αριθμός καθορίζεται χωριστά ανά οικισμό.

Το καθεστώς των οικισμών ξαναγράφτηκε το 2025, και γι’ αυτό το εύρος του 1985 θέλει ημερομηνία δίπλα του. Το π.δ. της 11/15.4.2025 (ΦΕΚ Δ⁠´ 194) έθεσε νέα κριτήρια οριοθέτησης οικισμών, και το άρθρο 63 ν. 5215/2025 (ΦΕΚ Α⁠´ 116/4.7.2025) δημιούργησε δύο κατηγορίες: τη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού για οικισμούς έως 700 κατοίκους και την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων για όσους έχουν 701 έως 2.000. Και τα δύο βρίσκονται πλέον στον πολεοδομικό κώδικα, στα άρθρα 226 έως 248 ν. 5306/2026, με το άρθρο 234 για τις νέες κατηγορίες, το άρθρο 237 για την αρτιότητα και το άρθρο 238 για το τι χτίζεται. Τον Αύγουστο του 2026 ελάχιστοι οικισμοί είχαν οριοθετηθεί εκ νέου, οπότε το ερώτημα προς την ΥΔΟΜ έχει δύο σκέλη: οριοθετήθηκε ξανά ο οικισμός, και αν ναι, σε ποια ζώνη.

Εκτός σχεδίου, οι παρεκκλίσεις που έσωζαν τα μικρότερα γήπεδα έκλεισαν με τον ν. 4759/2020 (ΦΕΚ Α⁠´ 245). Ό,τι απομένει είναι μεταβατικό και βρίσκεται στο άρθρο 273 ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α⁠´ 88/8.6.2026)· η προθεσμία υποβολής έχει μετακινηθεί πέντε φορές και λήγει στις 30 Ιουνίου 2027, με το άρθρο 133 ν. 5317/2026 (ΦΕΚ Α⁠´ 108/10.7.2026). Ρωτήστε ποιο καθεστώς ισχύει πριν από οτιδήποτε άλλο.

Πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό

Εκτός σχεδίου η απαίτηση έχει μέγεθος. Το άρθρο 251 παρ. 1 περ. α⁠´ ν. 5306/2026 ζητά γήπεδο τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και πρόσωπο τουλάχιστον 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο· η ίδια διάταξη εξαιρεί τα γεωργικά και υδατικά κτίρια των άρθρων 252 και 253 όταν τα εξυπηρετεί αγροτικός ή δασικός δρόμος, και τα ορειβατικά καταφύγια που τα φτάνει μονοπάτι. Αυτό που δεν λέει είναι ποιοι δρόμοι μετράνε. Ο ν. 3155/1955 (ΦΕΚ Α⁠´ 63/14.3.1955) διακρίνει τις οδούς σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές ή κοινοτικές, και το άρθρο 4 ορίζει την τελευταία κατηγορία από αυτό που εξυπηρετεί και δεν κατονομάζει πράξη που τη δημιουργεί, γι’ αυτό και δεν υπάρχει μητρώο να ανατρέξετε.

Τα 25 μ. είναι αυτό που τελειώνει την εκτός σχεδίου αγορά, και το βάζει ο νόμος. Η νομολογία κρίνει κάτι στενότερο: ποιοι δρόμοι μετράνε. Η ΣτΕ Ολομ. 176/2023, η υπόθεση της Πάτμου, έκρινε ότι τα εκτός σχεδίου γήπεδα είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, «πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο», και η δημοσιευμένη περίληψη συνεχίζει ότι ο χώρος δεν πρέπει να έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση. Στηριζόμαστε στην περίληψη που δημοσίευσε το ίδιο το ΣτΕ· το πλήρες κείμενο δεν έχει αναρτηθεί επίσημα. Δύο αποφάσεις τριμελούς σύνθεσης που διαβάσαμε ολόκληρες γράφουν τη φράση: η ΣτΕ 665/2018 και η ΣτΕ 848/2018 φέρουν το «δομήσιμα είναι τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση», σε ιδιωτική αναδημοσίευση στο nomosphysis.org.gr και όχι στον ιστότοπο του Δικαστηρίου. Στο σκέλος αυτό αστοχούν η λωρίδα που παραχωρεί γείτονας και ο δρόμος που ανοίχτηκε για να εξυπηρετήσει το γήπεδο· η δουλεία διόδου περνά το αυτοκίνητο και δεν δημιουργεί πρόσωπο. Όλο το ζήτημα αναπτύσσεται στο άρθρο για το πρόσωπο.

Δασικός χαρακτήρας

Ο δασικός χάρτης συγκρίνει αεροφωτογραφίες του 1945 με πρόσφατη λήψη, τις περισσότερες φορές του 2007–2009, και επιστρέφει διψήφιο κωδικό: πρώτα η ιστορική ανάγνωση, μετά η πρόσφατη. Το ΔΔ σημαίνει δάσος και στις δύο, και είναι η ισχυρότερη μορφή του ευρήματος. Όπου ο χάρτης έχει κυρωθεί, το άρθρο 20 παρ. 4 ν. 3889/2010 καθιστά τη μεταβίβαση έκτασης που εμφανίζεται ως δασική εν γένει «άκυρη και ανίσχυρη» χωρίς πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών, οπότε ο περιορισμός φτάνει ως την ίδια την πώληση. Από το άρθρο 213 ν. 5037/2023 η ακυρότητα πιάνει μόνο δικαιοπραξίες εν ζωή, «εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομίας»: ο αγοραστής χρειάζεται το πιστοποιητικό, ο κληρονόμος όχι. Οι προθεσμίες αντιρρήσεων έχουν κλείσει στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας, και απομένουν το πρόδηλο σφάλμα ή η ακύρωση. Οι λεπτομέρειες, μαζί με το πώς ελέγχετε μόνοι σας την εφαρμογή, είναι στο άρθρο για τον δασικό χάρτη.

Αναδασωτέα έκταση

Είναι ο περιορισμός που χάνεται συχνότερα, γιατί δεν βρίσκεται εκεί που τον ψάχνουν. Δεν είναι κωδικός χαρακτηρισμού. Η εφαρμογή τον επιστρέφει σε χωριστό πεδίο, στο Επιπλέον Πληροφορία, ως το σύμβολο ΑΝ, και ένα γεωτεμάχιο μπορεί να φέρει συνηθισμένο κωδικό όπως ΔΔ στο πεδίο χαρακτηρισμού με τη σημαία δίπλα του. Το άρθρο 117 παρ. 3 του Συντάγματος επιβάλλει την αποκατάσταση της καμένης δασικής έκτασης και απαγορεύει τη διάθεσή της σε άλλη χρήση. Η κήρυξη γίνεται κατά το άρθρο 41 ν. 998/1979 (ΦΕΚ Α⁠´ 289) και η άρση κατά το άρθρο 44· η αρίθμηση δεν κουνήθηκε ποτέ, αρμόδιος όμως είναι πλέον ο Γενικός Γραμματέας Δασών, που υποκατέστησε τον Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης με το άρθρο 47 ν. 4915/2022. Το δημοσιευμένο υπόμνημα τιτλοφορεί την κατηγορία «ΑΝΑΔΑΣΩΤΕΕΣ Ή ΔΑΣΩΤΕΕΣ ΕΚΤΑΣΕΙΣ», άρα καλύπτει και εκτάσεις προορισμένες για δάσωση. Ένα γεωτεμάχιο μπορεί να φέρει τη σημαία χωρίς ποτέ να έχει καεί.

Αιγιαλός και παραλία

Οι γραμμές είναι δύο, κάνουν διαφορετική δουλειά, και ο νόμος που τις φέρει αντικαταστάθηκε το 2024. Το άρθρο 3 ν. 5092/2024 (ΦΕΚ Α⁠´ 33/4.3.2024) ορίζει τον αιγιαλό ως «Η ζώνη που βρέχεται από τις μέγιστες και συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων.», και την παραλία ως ζώνη που προστίθεται σε αυτόν και «δεν μπορεί να εκτείνεται περισσότερο από πενήντα (50) μέτρα από την οριογραμμή του αιγιαλού». Το άρθρο 6 παρ. 3 φέρει την απαγόρευση δόμησης πάνω στις ζώνες. Οι διατάξεις αυτές εκτόπισαν εκείνες που επικαλείται ακόμη σχεδόν κάθε οδηγός: το άρθρο 24 παρ. 1 του ίδιου νόμου κατάργησε ολοσχερώς τα άρθρα 1 έως 7, 9, 10 και 13 ν. 2971/2001 στις 4 Μαρτίου 2024. Ένα άρθρο του νόμου του 2001 επιβιώνει και ενδιαφέρει τον αγοραστή, το άρθρο 8, που καθιστά τον καθορισμό προϋπόθεση, επί ποινή ακυρότητας, για την έγκριση ή επέκταση σχεδίου πόλης.

Η αλλαγή που πρέπει να προσέξει ο αγοραστής αφορά τα ιδιωτικά δικαιώματα μέσα σε καθορισμένη παραλία. Το παλιό άρθρο 7 παρ. 2 ν. 2971/2001 τα απαλλοτρίωνε με μόνη τη δημοσίευση. Το άρθρο 5 παρ. 11 ν. 5092/2024 λέει πλέον μόνο ότι μετά τον καθορισμό των ορίων «επιτρέπεται η απαλλοτρίωση, αναγκαστική ή ρυμοτομική, τυχόν ιδιωτικών δικαιωμάτων που προϋπάρχουν». Σε μεγάλα μήκη ακτής δεν έχει χαραχθεί καμία γραμμή. Την πλευρά του αγοραστή την καλύπτει το άρθρο για τον αιγιαλό.

Ρέμα

Το αν μια κοίτη λογίζεται ρέμα είναι νομικό ερώτημα, και ξερή κοίτη που κατεβάζει νερό δυο φορές τον χειμώνα μπορεί να πληροί τον ορισμό. Ο ν. 4258/2014 (ΦΕΚ Α⁠´ 94/14.4.2014) ορίζει τη διαδικασία οριοθέτησης. Όταν το ρέμα δεν έχει οριογραμμές και χρειάζεστε άδεια κοντά του, το άρθρο 5 παρ. 2 ανοίγει προσωρινή οδό: αναθέτετε υδραυλική μελέτη της λεκάνης απορροής, οι γραμμές πλημμύρας για περίοδο επαναφοράς πενήντα ετών αποτυπώνονται στο τοπογραφικό, και η Τεχνική Υπηρεσία της Περιφέρειας τις θεωρεί. Η δόμηση επιτρέπεται τότε εκτός των γραμμών πλημμύρας και των οχθών, σε αποστάσεις που προκύπτουν από τον ν. 4067/2012 (ΦΕΚ Α⁠´ 79/9.4.2012).

Το ερώτημα που ακολουθεί είναι πόσα μέτρα πίσω πρέπει να καθίσει το σπίτι. Τη δόμηση δίπλα σε ρέμα τη ρυθμίζει το άρθρο 6 του Κτιριοδομικού Κανονισμού (ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360/16.6.2023, ΦΕΚ Β⁠´ 3985/20.6.2023), τον οποίο το άρθρο 244 παρ. 4 ν. 5306/2026 κατονομάζει δίπλα στον ν. 4258/2014 ακριβώς γι’ αυτό, και ο κανόνας του είναι γραμμή και όχι απόσταση: μέσα στην έκταση που περικλείουν οι οριογραμμές η δόμηση «απαγορεύεται απολύτως», ενώ έξω από αυτές επιτρέπεται, εφόσον έχουν κατασκευαστεί τα έργα διευθέτησης που τυχόν προέβλεψε η οριοθέτηση. Η παρ. 4 το εφαρμόζει εξίσου εντός σχεδίου, εντός οικισμού και εκτός σχεδίου. Η εξουσιοδότηση να οριστούν «όροι και προϋποθέσεις δόμησης κοντά σε ρέματα» με προεδρικό διάταγμα επιβιώνει αχρησιμοποίητη στο άρθρο 225 παρ. 1 ν. 5306/2026.

Άρα η απόστασή σας είναι η δική σας οριοθέτηση, και το κόστος του ερωτήματος κάθεται στην υδραυλική μελέτη. Όταν ο πωλητής σάς λέει είκοσι μέτρα, υπάρχει διάταξη πίσω από το νούμερο, αλλά είναι άλλη. Το άρθρο 374 ν. 5306/2026, για το τι υπάγεται στο καθεστώς των αυθαιρέτων, δίνει προσωρινές οριογραμμές στα ρέματα που δεν έχουν ούτε οριοθέτηση ούτε προσωρινή γραμμή. Για λεκάνη απορροής έως 1 τ.χλμ. εκτός σχεδίου, ή έως 0,5 τ.χλμ. εντός σχεδίου ή οικισμού, οι γραμμές ταυτίζονται με τις όχθες· έως 10 τ.χλμ. εκτός ή 5 τ.χλμ. εντός, τρέχουν 20 μ. εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής· πάνω από εκεί, 50 μ. εκατέρωθεν. Ισχύουν «αποκλειστικά για την εφαρμογή του παρόντος», δηλαδή για την τακτοποίηση κτίσματος που ήδη στέκει.

Αρχαιολογία: Ζώνη Α και Ζώνη Β

Ο αρχαιολογικός χώρος κηρύσσεται και οριοθετείται με υπουργική απόφαση κατά το άρθρο 12 του κώδικα για τις αρχαιότητες, του ν. 4858/2021 (ΦΕΚ Α⁠´ 220/19.11.2021), που πήρε τον ν. 3028/2002 άρθρο προς άρθρο και κράτησε την αρίθμηση· ο αριθμός που ισχύει είναι του 2021 και αυτόν αναφέρετε σε υπηρεσία.

Το άρθρο 13 κάνει δύο πράγματα, και οι αγοραστές ακούν συνήθως μόνο το δεύτερο. Η παρ. 1 βάζει ήδη τη γεωργία, την κτηνοτροφία, τη θήρα και τη δόμηση οπουδήποτε μέσα σε χερσαίο χώρο που κείται εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού πίσω από άδεια, που δίνεται με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού ύστερα από γνώμη του Συμβουλίου. Η παρ. 2 επιτρέπει στη συνέχεια να χαραχθούν ζώνες μέσα στον χώρο αυτόν: Ζώνη Προστασίας Α⁠´, όπου «απαγορεύεται παντελώς η δόμηση», και Ζώνη Προστασίας Β⁠´ με ειδικές ρυθμίσεις ως προς τους όρους δόμησης, τις χρήσεις γης ή τις επιτρεπόμενες δραστηριότητες. Και οι δύο κηρύσσονται με υπουργική απόφαση που δημοσιεύεται με διάγραμμα στο ΦΕΚ, και γι’ αυτό εντοπίζονται. Η κήρυξη Ζώνης Β από μόνη της πάλι δεν σας λέει τι χτίζεται εκεί: η παρ. 2 αφήνει τους όρους σε μεταγενέστερη κοινή απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού.

Εμπορικά μετράει η διάκριση ανάμεσα στην τυπικά κηρυγμένη ζώνη, που δημοσιεύεται με διάγραμμα και εντοπίζεται, και στο γενικό γεγονός ότι μια περιοχή είναι πλούσια σε αρχαιότητες, που δεν επιβάλλει τίποτα μέχρι να το πει πράξη. Οι εργασίες πλησίον μνημείου εμπλέκουν χωριστά το άρθρο 10, και η Εφορεία Αρχαιοτήτων απαντά πάνω σε συγκεκριμένη μελέτη, οπότε η γνώμη της μένει έξω από ό,τι επιστρέφει εκ των προτέρων μια αναζήτηση στα μητρώα.

Natura 2000

Η ένταξη είναι ο περιορισμός που υπερβάλλεται συχνότερα, συνήθως από κάποιον που θέλει έκπτωση. Δεν είναι απαγόρευση δόμησης. Το άρθρο 9 ν. 3937/2011 (ΦΕΚ Α⁠´ 60/31.3.2011) φέρει το εθνικό πλαίσιο, και το άρθρο 10 ν. 4014/2011 (ΦΕΚ Α⁠´ 209) ορίζει τη διαδρομή αδειοδότησης για έργα εντός περιοχής Natura: η αξιολόγηση ζυγίζει τις συνέπειες για την περιοχή με βάση τους στόχους διατήρησής της, και υποβάλλεται ως αυτοτελής Ειδική Οικολογική Αξιολόγηση για τα μικρότερα έργα, κατά το άρθρο 11 παρ. 8, και μέσα στη ΜΠΕ για τα μεγαλύτερα, κατά τις παρ. 9 και 10.

Αυτό που προσθέτει η ένταξη είναι ένα στάδιο αξιολόγησης, και η διαδρομή του εξαρτάται από την κατηγορία στην οποία κατατάσσει το έργο σας ο υπουργικός κατάλογος, οπότε ρωτήστε τον μηχανικό πριν υποθέσετε χρονοδιάγραμμα. Τα θεσμοθετημένα στάδια για έργο κατηγορίας Α2, και η απουσία προθεσμίας απάντησης για έργο κατηγορίας Β, είναι στον πίνακα παρακάτω. Όπου έχει εκδοθεί διάταγμα για τη συγκεκριμένη περιοχή, η παρ. 1 του άρθρου 10 βάζει τους όρους του μπροστά από τη γενική διαδρομή, και εκείνοι διαφέρουν από τόπο σε τόπο πολύ περισσότερο απ’ ό,τι η διαδικασία. Το παράβολο δεν το τεκμηριώσαμε, οπότε μη δεχτείτε νούμερο ούτε από εμάς ούτε από πωλητή χωρίς την απόφαση που το ορίζει.

ΖΟΕ και χρήσεις γης

Η Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου καθορίζεται με προεδρικό διάταγμα γύρω από τα όρια πόλεων και οικισμών, και το διάταγμα ορίζει το πλάτος της ζώνης, τις επιτρεπόμενες χρήσεις και το όριο εμβαδού κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται κατάτμηση· κατάτμηση κατά παράβασή του είναι άκυρη. Επειδή κάθε ΖΟΕ είναι δικό της διάταγμα, καμία γενική διαπίστωση για «γη σε ΖΟΕ» δεν αξίζει τίποτα: η μία ζώνη ανεβάζει την αρτιότητα στα δέκα στρέμματα, η επόμενη απαγορεύει την κατοικία σε μια υποζώνη και την επιτρέπει στη διπλανή.

Και τα δύο κείμενα αυτής της γραμμής άλλαξαν αριθμό στις 8 Ιουνίου 2026 χωρίς να αλλάξουν περιεχόμενο. Το άρθρο 29 ν. 1337/1983 καταργήθηκε με το άρθρο 477 και το Παράρτημα Α⁠´ ν. 5306/2026 και επαναθεσπίστηκε, παράγραφο προς παράγραφο, ως άρθρο 274· εισηγητής είναι πλέον ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας και το γνωμοδοτικό όργανο τα ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α./ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Το π.δ. 59/2018 (ΦΕΚ Α⁠´ 114/29.6.2018), «Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης», ακολούθησε τον ίδιο δρόμο και είναι πλέον τα άρθρα 284 έως 304, ένα άρθρο ανά γενική κατηγορία. Το άρθρο 304 παρ. 3 κρατά τον παλιό διαχωρισμό: χρήσεις που καθορίστηκαν με Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. εγκεκριμένο πριν από τις 29 Ιουνίου 2018 «εξακολουθούν να ισχύουν όπως καθορίστηκαν», κατά τα π.δ. 81/1980 και π.δ. 23.2/6.3.1987, ενώ ό,τι εγκρίθηκε ή αναθεωρήθηκε από τότε ακολουθεί τον κώδικα. Οι υφιστάμενες ΖΟΕ διατηρούν πλήρη ισχύ ώσπου να απορροφήσει την έκταση Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Διαβάστε το διάταγμα της συγκεκριμένης ζώνης, και ελέγξτε αν το έχει διαδεχθεί νεότερο σχέδιο.

Γραμμές δόμησης κατά μήκος χαρακτηρισμένων οδών

Γήπεδο με καλό δρόμο στο μέτωπό του μπορεί να μένει αδόμητο εξαιτίας αυτού του δρόμου, και τα μεγέθη βγαίνουν από ένα κείμενο σε δύο παραγράφους. Το άρθρο 2 παρ. 1 του π.δ. 209/1998 (ΦΕΚ Α⁠´ 169/15.7.1998) ισχύει εκτός εγκεκριμένων σχεδίων: 60 μ. από τον άξονα και όχι λιγότερο από 40 μ. από το όριο στο βασικό εθνικό δίκτυο, 45 μ. και όχι λιγότερο από 30 μ. στο δευτερεύον εθνικό, 30 μ. από τον άξονα στο τριτεύον εθνικό, 20 μ. στο πρωτεύον επαρχιακό και 15 μ. στο δευτερεύον επαρχιακό. Η παρ. 2 ισχύει εντός οικισμών, όπου τα μεγέθη πέφτουν σε 30 μ. από τον άξονα και όχι λιγότερο από 20 μ. από το όριο στο βασικό εθνικό, 15 μ. στο δευτερεύον εθνικό και 10 μ. τόσο στο τριτεύον εθνικό όσο και στο πρωτεύον επαρχιακό. Η παρ. 1 περ. θ προσθέτει την υπερίσχυση: όπου οι εκτός σχεδίου διατάξεις δίνουν μεγαλύτερη απόσταση, ισχύει εκείνη. Οι αποστάσεις μετρώνται από τον άξονα, εκτός όπου το κείμενο λέει «από το όριο».

Τα μεγέθη αυτά είναι το π.δ. 209/1998 όπως θεσπίστηκε, και το διάταγμα που το συνοδεύει στις παραπομπές δεν τα άγγιξε: το π.δ. 221/1999 (ΦΕΚ Α⁠´ 188/20.9.1999) αντικατέστησε την παρ. 1 του άρθρου 3, που επεκτείνει τις αποστάσεις του άρθρου 2 σε νέα οδικά έργα, και άφησε το άρθρο 2 όπως ήταν. Εκείνο που έφτασε στο άρθρο 2 είναι το άρθρο 13 παρ. 18 ν. 3212/2003 (ΦΕΚ Α⁠´ 308/31.12.2003), που πρόσθεσε παρ. 7: οι αποστάσεις «μπορεί να είναι διαφορετικές σύμφωνα με πολεοδομικές μελέτες» στις απαριθμούμενες περιπτώσεις, ανάμεσά τους η επέκταση σχεδίου εντός ορίων ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ και η ένταξη σε σχέδιο εντός οικισμών έως 2.000 κατοίκων ή προϋφιστάμενων του 1923. Άρα μικρότερη απόσταση που διαβάζεται σε εγκεκριμένη μελέτη δεν είναι αυτομάτως παρανομία. Η παρ. 6 φέρει εξαίρεση για τα νησιά, που δεν ισχύει για Κρήτη, Εύβοια, Ρόδο και Κέρκυρα.

Η κατηγορία της οδού είναι όλη η απάντηση, οπότε κάντε την αριθμητική μία φορά σε αληθινό γήπεδο. Το γεωτεμάχιό μας στο Τρίκερι είναι 4.905 τ.μ. Ο ίδιος χαρτογραφημένος δρόμος φτάνει στο όριό του: η απόσταση από το όριο του γηπέδου μέχρι τη γραμμή της οδού είναι 0,4 μ., που η αναφορά τυπώνει ως 1 μ. μετά το κατώτατο όριο μέτρησης. Τα αποθηκευμένα 28 μ. της αναφοράς μετρήθηκαν από το σημείο εισόδου της παραγγελίας μέσα στο γήπεδο προς τον δρόμο· δεν είναι απόσταση γηπέδου-οδού και δεν χρησιμοποιούνται σε υπολογισμό γραμμής δόμησης. Εκτός σχεδίου το κτίριο πρέπει επιπλέον να απέχει 15 μ. από κάθε όριο, κατά το άρθρο 251 παρ. 4 περ. α⁠´ ν. 5306/2026. Αν ο δρόμος είναι τριτεύων εθνικός, η γραμμή βρίσκεται 30 μ. από τον άξονά του. Αν είναι δευτερεύων εθνικός, ισχύουν 45 μ. από τον άξονα και πάντως τουλάχιστον 30 μ. από το όριο της οδού. Αν είναι δευτερεύων επαρχιακός, η γραμμή βρίσκεται 15 μ. από τον άξονα. Αφού ο δρόμος φτάνει στο γήπεδο, και οι τρεις κατηγορίες μπορεί να επηρεάσουν την πλευρά προς τον δρόμο· η ακριβής γραμμή θέλει αποτυπωμένο άξονα και όριο. Μόνο ο οδικός φορέας επιβεβαιώνει εγγράφως την κατηγορία.

Απαλλοτρίωση

Η κηρυγμένη αναγκαστική απαλλοτρίωση παίρνει το ίδιο το έδαφος, και είναι γραμμένη κάπου που μπορείτε να πάτε να τη διαβάσετε. Ο ν. 2882/2001 (ΦΕΚ Α⁠´ 17/6.2.2001), ο Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων, ρυθμίζει τη διαδικασία, και η πράξη κήρυξης δημοσιεύεται με κτηματολογικό διάγραμμα που απεικονίζει την απαλλοτριούμενη έκταση και τις ιδιοκτησίες μέσα σε αυτήν. Κήρυξη που δεν συντελέστηκε μπορεί να αρθεί, ζήτημα ζωντανό σε παλιά οδικά έργα και δίκτυα, οπότε η ηλικία της πράξης μετράει όσο και η ύπαρξή της. Και το εντός σχεδίου οικόπεδο που βαρύνεται με ρυμοτομική απαλλοτρίωση την οποία ο δήμος ποτέ δεν συντέλεσε είναι εντελώς άλλη υπόθεση από το ακίνητο που το κράτος παίρνει τώρα· ο δικηγόρος σας οφείλει να σας πει ποιο από τα δύο κοιτάτε πριν το τιμολογήσετε.

Εκείνο που μετακινήθηκε είναι οι προθεσμίες άρσης, και οι δύο κανόνες έχουν αντίθετη ιστορία. Το άρθρο 11 παρ. 2 στέκει αμετάβλητο από το 2001 και δεν ισχύει για απαλλοτριώσεις εφαρμογής σχεδίων πόλεων, ανάπτυξης οικιστικών περιοχών και αρχαιολογικών σκοπών, γι’ αυτό μεταξύ άλλων η ρυμοτομική βάρυνση συμπεριφέρεται αλλιώς. Η παρ. 3 του ίδιου άρθρου, η αυτοδίκαιη άρση, αντικαταστάθηκε με το άρθρο 39 παρ. 3α ν. 4024/2011 και τροποποιήθηκε ξανά με το άρθρο 18 ν. 4949/2022, που πήγε τη βεβαιωτική πράξη από τους τέσσερις στους έξι μήνες και έκοψε το παράθυρο του ιδιοκτήτη για διατήρηση της απαλλοτρίωσης από το έτος στους έξι μήνες. Όποιος εξακολουθεί να λέει τέσσερις μήνες διαβάζει κείμενο που έπαψε να ισχύει τον Ιούλιο του 2022.

Παραμεθόριες περιοχές

Στις παραμεθόριες περιοχές που απαριθμεί το άρθρο 24 ν. 1892/1990 (ΦΕΚ Α⁠´ 101/31.7.1990), το άρθρο 25 απαγορεύει δικαιοπραξίες επί ακινήτων και το άρθρο 26 προβλέπει την άρση της απαγόρευσης κατόπιν αιτήσεως. Διαβάστε το ισχύον κείμενο και όχι εκείνο του 1990, γιατί η αναμόρφωση του 2011 άλλαξε ποιον πιάνει: το άρθρο 114 ν. 3978/2011 αντικατέστησε ολόκληρο το άρθρο 24 και την παρ. 1 του άρθρου 25, που πλέον πιάνει μόνο φυσικά ή νομικά πρόσωπα «με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών». Ο αγοραστής από την Ένωση ή την ΕΖΕΣ μένει εκτός απαγόρευσης· οι υπόλοιποι απευθύνονται στην επιτροπή του άρθρου 26 παρ. 1 στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση, που αποφασίζει κατά πλειοψηφία και θέλει οπωσδήποτε θετική την ψήφο του εκπροσώπου του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας. Η παρ. 2 δεν φέρει πια χωριστή διαδρομή για τρίτες χώρες· η αντικατάσταση του 2011 την άφησε μεταβατική ρύθμιση για αιτήσεις ήδη υποβληθείσες. Άλλαξε και ο κατάλογος των περιοχών, τελευταία με το άρθρο 43 παρ. 1 ν. 4278/2014, που πρόσθεσε τους Οθωνούς, το Μαθράκι και την Ερείκουσσα.

Ο περιορισμός αυτός είναι διαφορετικού είδους: αφήνει ανέπαφους τους κανόνες δόμησης και πηγαίνει στο αν υπογράφεται καν το συμβόλαιο, γι’ αυτό και εμφανίζεται στον συμβολαιογράφο. Το άρθρο 26 δεν δίνει στην επιτροπή προθεσμία, οπότε ισχύουν οι γενικές 50 ημέρες του άρθρου 4 παρ. 1 ν. 2690/1999, που τρέχουν μόνο από τη στιγμή που ο φάκελος είναι πλήρης και δεν φέρουν σιωπηρή έγκριση. Την αίτηση την καλύπτει το άρθρο για τις παραμεθόριες περιοχές.

Λατομικές ζώνες

Οι λατομικές περιοχές καθορίζονται με απόφαση του Περιφερειάρχη κατά το άρθρο 46 παρ. 5 ν. 4512/2018 (ΦΕΚ Α⁠´ 5/17.1.2018), που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ, ύστερα από σύμφωνη γνώμη της επιτροπής του άρθρου 47· στην Αττική η χωροθέτηση ανήκει στον Υπουργό. Τα μεταλλευτικά δικαιώματα είναι χωριστή περιουσία από την επιφανειακή κυριότητα, γι’ αυτό ανοίγει λατομείο δίπλα σε γη που ο ιδιοκτήτης της ποτέ δεν ρωτήθηκε.

Η καθορισμένη λατομική ζώνη παρουσιάζεται συνήθως στον αγοραστή ως ζήτημα όχλησης. Είναι νομικό, και η διάταξη είναι το άρθρο 48. Η παρ. 1 έχει δύο σκέλη προς αντίθετες κατευθύνσεις. Το πρώτο κρατά τη ζώνη τουλάχιστον 1.000 μ. μακριά από εγκεκριμένα σχέδια πόλεως, εγκεκριμένες περιοχές οικιστικών επεκτάσεων και εγκεκριμένα όρια οικισμών προϋφισταμένων του 1923. Το δεύτερο τρέχει αντίστροφα: «Μέσα στις λατομικές περιοχές, καθώς και σε απόσταση τουλάχιστον χιλίων μέτρων έξω από την οριογραμμή τους απαγορεύεται η επέκταση του σχεδίου πόλεως ή η δημιουργία ανεξάρτητου ρυμοτομικού σχεδίου ή η ανέγερση οποιουδήποτε κτίσματος», με εξαίρεση μόνο τα κτίρια που συνδέονται με την ίδια τη λατομική δραστηριότητα. Η παρ. 2 αναθέτει την εφαρμογή «στα οικεία πολεοδομικά όργανα του ν. 4067/2012», δηλαδή σε όσους εκδίδουν τις άδειες, και χαλαρώνει την απόσταση στα 500 μ. για βιομηχανικές και ενεργειακές εγκαταστάσεις και για γεωργικά κτίρια, αποθήκες και θερμοκήπια, στα 150 μ. για πυλώνες ανεμογεννητριών και στα 100 μ. για φωτοβολταϊκά. Η κατοικία δεν είναι σε κανέναν από αυτούς τους καταλόγους, οπότε για σπίτι ισχύουν τα 1.000 μ.

Τρία πράγματα προκύπτουν. Η αφορμή είναι η καθορισμένη λατομική περιοχή: αδειοδοτημένο λατομείο εκτός καθορισμένης περιοχής δεν φέρει δική του απαγόρευση. Η ζώνη μπορεί νόμιμα να είναι στενότερη όπου οι παρ. 3 και 4 επέτρεψαν στην πράξη καθορισμού να τη μικρύνει, σε νησιά, σε παραμεθόριες περιοχές και γύρω από φθίνοντες οικισμούς, οπότε αρμόδια είναι η πράξη στο ΦΕΚ και όχι μια ζώνη που χαράζετε μόνοι σας. Και οι αποστάσεις του άρθρου 85 του Κανονισμού Μεταλλευτικών και Λατομικών Εργασιών (ΥΑ Δ7/Α/οικ.12050/2223/2011, ΦΕΚ Β⁠´ 1227/14.6.2011) τρέχουν προς μία μόνο κατεύθυνση: υποχρεώνουν το λατομείο να κρατά 250 μ. από κατοικίες, διπλάσια όπου γίνεται χρήση εκρηκτικών, και 50 μ. από δρόμους. Έρεισμα για άρνηση άδειας σε νέο σπίτι δεν δίνουν σε κανέναν.

Ο καθορισμός φτάνει και στον πολεοδομικό χάρτη. Το άρθρο 232 παρ. Α⁠´ ν. 5306/2026 απαριθμεί τι μένει έξω από το όριο ενός οικισμού όταν αυτός οριοθετείται ή αναοριοθετείται, και η περ. 11 βάζει εκεί τις λατομικές εκτάσεις αδρανών υλικών, δίπλα στα δάση, τις αναδασωτέες εκτάσεις και την αρχαιολογική Ζώνη Α. Ρωτήστε την Περιφέρεια αν υπάρχει καθορισμός και πού περνά η οριογραμμή του, γιατί από εκεί κρίνεται αν είστε ένα χιλιόμετρο μακριά ή μέσα στην απαγόρευση.

Όταν δύο πέφτουν στο ίδιο γήπεδο

Οι περιορισμοί επικαλύπτονται, και η επικάλυψη αλλάζει το τι πρέπει να κάνετε και με ποιον. Τρία μοτίβα εμφανίζονται αρκετά συχνά ώστε να ονομαστούν.

Δύο υπηρεσίες, δύο φάκελοι, καμία συνεννόηση. Παραθαλάσσιο γήπεδο μέσα σε περιοχή Natura χρειάζεται χωριστά την περιβαλλοντική αξιολόγηση και τη θέση του απέναντι στον αιγιαλό, και καμία υπηρεσία δεν θα κυνηγήσει την άλλη για λογαριασμό σας. Ο μηχανικός σας τρέχει τους δύο φακέλους παράλληλα. Όπου πέφτει και αρχαιολογική ζώνη, ανοίγει τρίτος φάκελος στην Εφορεία.

Ο ένας περιορισμός κρύβει τον άλλο. Το γεωτεμάχιό μας στη Νέα Προποντίδα είναι η περίπτωση που αξίζει να δείτε, και οι τρεις απαντήσεις του βγαίνουν από τρία διαφορετικά επίπεδα δεδομένων. Η εφαρμογή θέασης δασικών χαρτών δεν έχει τίποτα αναρτημένο πάνω από το γεωτεμάχιο. Οι επίσημες γραμμές αιγιαλού και παραλίας, που η αναφορά τις διαβάζει από την υπηρεσία e-Πολεοδομία, δεν επιστρέφουν καθορισμό σε αυτό το μέτωπο ακτής. Η σελίδα πλημμύρας της αναφοράς δίνει διάδρομο περίπου δεκαέξι μέτρα μακριά, μετρημένο ως το πλησιέστερο χαρτογραφημένο υδατόρεμα, πάνω σε έδαφος που το ψηφιακό μοντέλο Copernicus κατατάσσει ως χαμηλό. Οι δύο από τις τρεις απαντούν με σιωπή. Ο αγοραστής που διαβάζει βιαστικά καταγράφει δύο καθαρά αποτελέσματα και μία επιφύλαξη, ενώ στον φάκελο υπάρχει ένας μετρημένος κίνδυνος και δύο ερωτήματα που δεν τα έχει θέσει κανείς.

Ο μοιραίος κάνει τους υπόλοιπους θεωρητικούς. Στο Τρίκερι το γεωτεμάχιο κάθεται μέσα σε κυρωμένο δασικό πολύγωνο στα μηδέν μέτρα, και ο χαρτογραφημένος δρόμος φτάνει στο όριο. Η αναφορά κρατά επίσης μέτρηση 28 μ. από το σημείο εισόδου της παραγγελίας μέσα στο γήπεδο, όχι από το γήπεδο προς τον δρόμο, καθώς και μέση κλίση 19,6%. Η κλίση θα ήταν κόστος μελέτης και ο δρόμος ερώτημα προσώπου που θέλει εβδομάδες δουλειάς. Κανένα δεν αξίζει να ξεκινήσει, και αυτό είναι το επιχείρημα για τη σειρά της επόμενης ενότητας: ο δασικός χάρτης είναι δωρεάν και δημόσιος, και εδώ ακυρώνει κάθε άλλο ερώτημα της λίστας.

Η σειρά των ελέγχων

Οι έλεγχοι έχουν σειρά, και δεν είναι η σειρά με την οποία εξελίσσεται μια αγορά. Πρώτα όσοι είναι δωρεάν και μπορούν να την τελειώσουν· τελευταίοι όσοι κοστίζουν και δεσμεύουν.

Η προκαταβολή δίνεται μόνο αφού έρθει η απάντηση για το πρόσωπο. Αν τρέξετε τη διαδικασία με τη σειρά της κουβέντας, δηλαδή μεσίτης, επίσκεψη, προκαταβολή και μετά μηχανικός, θα έχετε δεσμεύσει χρήματα πριν έρθει η έγγραφη απάντηση της ΥΔΟΜ για το πρόσωπο.

Ένας κανόνας διατρέχει όλα τα βήματα, και παραβιάζεται συχνότερα από κάθε άλλον. Όταν ένα μητρώο απαντά τίποτα, γράψτε ότι απάντησε τίποτα. Μη αναρτημένος δασικός χάρτης, μη χαραγμένη γραμμή αιγιαλού, ρέμα χωρίς πράξη οριοθέτησης και διάταγμα ΖΟΕ που δεν βρήκατε είναι τέσσερα ανοιχτά ζητήματα, και καθένα κλείνει αργότερα με διοικητική πράξη για την οποία κανείς δεν υποχρεούται να σας ρωτήσει. Φάκελος που τα κρατά ως κενά δίνεται σε δικηγόρο. Φάκελος που τα κρατά ως επιτυχίες θα σας παραπλανήσει ξανά όταν πάτε να πουλήσετε.

Ποια πόρτα χτυπάτε, όταν η ερώτηση αφορά δασικό χαρακτήρα

Δύο διαφορετικές ερωτήσεις καταλήγουν στην ίδια λέξη, δασικός, και η καθεμιά έχει το δικό της γραφείο. Όταν η ερώτηση αφορά τον ίδιο τον χάρτη, αν έχει κυρωθεί, πού έχει αναρτηθεί ή πώς ασκείται αντίρρηση, αρμόδια είναι η Διεύθυνση Δασών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, όχι το τοπικό Δασαρχείο. Το Δασαρχείο εξυπηρετεί ξεχωριστές πράξεις πάνω σε συγκεκριμένο γεωτεμάχιο, όπως η αίτηση για πράξη χαρακτηρισμού κατά το άρθρο 14 ν. 998/1979. Αγοραστής που πάει στο Δασαρχείο με ερώτημα για την ανάρτηση του χάρτη χάνει το ταξίδι του.

Η πράξη χαρακτηρισμού είναι το έγγραφο που ζητάτε ονομαστικά όταν θέλετε ρητή απάντηση για ένα συγκεκριμένο γεωτεμάχιο, με απόσπασμα δασικού χάρτη συνημμένο στην αίτηση. Αντίρρηση κατά αναρτημένου χάρτη κατατίθεται μέσα στην προθεσμία που αναγράφεται στην ανάρτηση, και την εξετάζει η ΕΠ.Ε.Α., η Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων. Ο επαγγελματίας που στήνει τον φάκελο είναι δασολόγος· ο χαρακτηρισμός της έκτασης είναι δική του δουλειά, ξεχωριστή από τη στατική μελέτη ενός πολιτικού μηχανικού.

Σε ποιο στάδιο είναι κάθε μητρώο, και ποιο ρολόι τρέχει

Το ποιος τηρεί ένα μητρώο είναι το μισό. Το άλλο μισό είναι σε ποιο στάδιο έχει φτάσει και αν κάτι για το γήπεδό σας παραμένει ανοιχτό μέσα του. Εδώ μιλούν αόριστα οι πωλητές, και η αόριστη εκδοχή συνήθως υπονοεί ότι μια διαδικασία εξελίσσεται ακόμη ενώ έχει κλείσει.

Τα περισσότερα ρολόγια του πίνακα τρέχουν σε βάρος υπηρεσίας. Μερικά τρέχουν σε βάρος σας, και καθένα ξεκινά μόνο όταν πέσει πράξη πάνω στο γήπεδό σας: 30 ημέρες για ενδικοφανή προσφυγή κατά καθορισμού αιγιαλού, 60 ημέρες στο ΣτΕ κατά πράξης καθορισμού λατομικής περιοχής ή κατά κύρωσης δασικού χάρτη, έξι μήνες για τον ιδιοκτήτη που θέλει να διατηρηθεί απαλλοτρίωση που ήρθη αυτοδικαίως, και η προθεσμία αντιρρήσεων όπου ο δασικός χάρτης είναι ακόμη σε ανάρτηση. Για τους περισσότερους αγοραστές καμία από αυτές δεν ξεκινά ποτέ. Μία προθεσμία τρέχει για όλους, ό,τι κι αν συμβεί στο γήπεδό τους: η υποβολή για την εκτός σχεδίου παρέκκλιση λήγει στις 30 Ιουνίου 2027. Αυτή σημειώνεται στο ημερολόγιο από τώρα.

Από πού βγαίνουν τα μεγέθη, και τι δεν έκλεισε

Τα μισά μεγέθη των παραπάνω πινάκων δεν κρέμονται από τον νόμο όπως θεσπίστηκε αλλά από την αλυσίδα των τροποποιήσεών του, οπότε κάθε αλυσίδα ακολουθήθηκε άρθρο προς άρθρο πάνω στο ΦΕΚ, στις 2 Αυγούστου 2026. Τι διαβάστηκε πού, και σε τι στηρίζεται σήμερα η κάθε γραμμή:

Διαβάστηκαν στο ίδιο το ΦΕΚ, από τα PDF του Εθνικού Τυπογραφείου: ο ν. 5306/2026 (Α⁠´ 88/8.6.2026), μαζί με τα άρθρα 225, 232, 244, 251, 274, 284–304 και 374 όπως παρατίθενται εδώ, και ο τροποποιητικός ν. 5317/2026 (Α⁠´ 108/10.7.2026)· ο ν. 5092/2024 (Α⁠´ 33/4.3.2024)· ο ν. 4685/2020 (Α⁠´ 92/7.5.2020)· ο ν. 4462/2017 (Α⁠´ 38)· ο ν. 4949/2022 (Α⁠´ 126)· ο ν. 5037/2023 (Α⁠´ 78)· ο ν. 4759/2020 (Α⁠´ 245)· ο ν. 4495/2017 (Α⁠´ 167)· το διάταγμα των οικισμών της 11/15.4.2025 (Δ⁠´ 194)· το π.δ. 209/1998 (Α⁠´ 169) μαζί και με τα δύο κείμενα που το άγγιξαν, το π.δ. 221/1999 (Α⁠´ 188) και τον ν. 3212/2003 (Α⁠´ 308)· και ο Κτιριοδομικός Κανονισμός (Β⁠´ 3985/20.6.2023).

Ακολουθήθηκαν από το θεσπισμένο κείμενο ως τις τροποποιήσεις τους και παρατίθενται όπως τα αφήνει η αλυσίδα: ο ν. 3889/2010 για τους δασικούς χάρτες, όπου η προθεσμία αντιρρήσεων είναι 105 ημέρες και όχι οι 45 που τυπώνουν ακόμη οι δωρεάν κωδικοποιήσεις, η Διεύθυνση Δασών έχει δύο μήνες και όχι τριάντα ημέρες, το δικαίωμα προσφυγής στο ΣτΕ κάθεται στο άρθρο 19 παρ. 5, και η ακυρότητα του άρθρου 20 παρ. 4 πιάνει μόνο δικαιοπραξίες εν ζωή από το άρθρο 213 ν. 5037/2023· ο ν. 4014/2011, όπου η ΑΕΠΟ ισχύει δεκαπέντε έτη και όχι δέκα, αναδρομικά για κάθε απόφαση εν ισχύι στις 7 Μαΐου 2020, και το χρονοδιάγραμμα της Α2 κάθεται στην παρ. 3· ο ν. 4512/2018, όπου η αρμοδιότητα καθορισμού είναι το άρθρο 46 παρ. 5 και η απαγόρευση δόμησης το άρθρο 48 παρ. 1 του ίδιου νόμου· ο ν. 2971/2001, του οποίου τα άρθρα 1–7, 9, 10 και 13 καταργήθηκαν ρητά με το άρθρο 24 παρ. 1 ν. 5092/2024, με το άρθρο 8 να επιβιώνει· ο ν. 1892/1990, του οποίου τα άρθρα 24–26 αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 114 ν. 3978/2011 και διορθώθηκαν με το άρθρο 43 ν. 4278/2014· ο ν. 2882/2001, όπου η βεβαιωτική πράξη του άρθρου 11 παρ. 3 έχει έξι μήνες αντί για τέσσερις από το άρθρο 18 ν. 4949/2022· το άρθρο 29 ν. 1337/1983 και το π.δ. 59/2018, που καταργήθηκαν στις 8 Ιουνίου 2026 και επαναθεσπίστηκαν μέσα στον κώδικα· και η διαδικασία αναδάσωσης των άρθρων 41 και 44 ν. 998/1979, που δεν άλλαξαν ποτέ αρίθμηση αλλά το όργανο είναι πλέον ο Γενικός Γραμματέας Δασών κατά το άρθρο 47 ν. 4915/2022.

Επιβεβαιώθηκαν αμετάβλητα ως προς τη διάταξη που επικαλούμαστε, στις 2 Αυγούστου 2026: το άρθρο 3 ν. 4258/2014 και οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου 5 παρ. 2 (και τα δύο άρθρα δέχθηκαν τροποποίηση το 2020, όχι όμως στα μεγέθη που παραθέτουμε)· τα άρθρα 10 και 11 παρ. 8–10 ν. 4014/2011· το άρθρο 9 ν. 3937/2011, που είναι το πλαίσιο για τη Natura και επέζησε της κατάργησης του άρθρου 8 παρ. 7 με τον ν. 5299/2026· και τα άρθρα 1 και 4 ν. 3155/1955, που ο κώδικας του 2026 ούτε απορρόφησε ούτε κατάργησε. Η αρχαιολογία διαβάστηκε σε κωδικοποιητικό κείμενο, τον ν. 4858/2021, που μεταφέρει τον ν. 3028/2002.

Τρεις αλυσίδες δεν έκλεισαν, και καμία δεν τη μεταχειριζόμαστε ως δεδομένη. Ο Κανονισμός Μεταλλευτικών και Λατομικών Εργασιών είναι δωρεάν κωδικοποιημένος μόνο ως τις 23 Μαρτίου 2019, οπότε οι αποστάσεις του άρθρου 85 δίνονται όπως στέκονταν τότε. Το ποιος υπογράφει σήμερα την οριοθέτηση υδατορέματος δεν λέγεται με βεβαιότητα: ο Γενικός Γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης έγινε Συντονιστής με γενική αντικατάσταση και δίπλα του υπάρχει πλέον Γραμματέας, αλλά η νεότερη αντικατάσταση είναι απαρίθμηση που δεν περιλαμβάνει τον ν. 4258/2014. Και το ΦΕΚ Α⁠´ 63/1955, που φέρει τις κατηγορίες οδών του ν. 3155/1955, είναι σαρωμένη εικόνα χωρίς κείμενο στο ίδιο το αποθετήριο του Τυπογραφείου, οπότε η καθαρεύουσα διατύπωση στηρίζεται στη ΣτΕ 273/2016 και σε κωδικοποίηση, όχι στην τυπωμένη σελίδα.

Μία προειδοποίηση για τις δωρεάν βάσεις, μια και η σελίδα δούλεψε εν μέρει πάνω τους. Το e-nomothesia.gr σερβίρει παλιό κείμενο κάτω από μπάνερ κωδικοποίησης που δείχνει σημερινό: ο ν. 4014/2011 εκεί είναι στη μορφή προ του 2020, με επικεφαλίδα που δηλώνει ενημέρωση ως τον Νοέμβριο του 2024. Το kodiko.gr δείχνει σε ισχύοντες νόμους σημείωμα κατάργησης που είναι απλώς πρότυπο που δεν αποδόθηκε. Το nomoskopio.gr κρατά το άρθρο 11 παρ. 3 ν. 2882/2001 στη μορφή του 2018, με τέσσερις μήνες εκεί όπου ο νόμος λέει έξι από τον Ιούλιο του 2022. Όπου κάποιο μέγεθος εδώ κρίνει απόφαση, ζητήστε επιβεβαίωση από το ΦΕΚ ή από την υπηρεσία που τηρεί το μητρώο.

Τι κάνει η αναφορά μας με το πλέγμα, και πού σταματά

Η αναφορά διατρέχει τα ίδια μητρώα με την ίδια σειρά και τυπώνει τι επιστρέφει το καθένα για το ΚΑΕΚ σας: το καθεστώς σχεδιασμού, τον δασικό κωδικό μαζί με το πεδίο όπου κάθεται η σημαία του αναδασωτέου, την απόσταση από το πλησιέστερο κυρωμένο δασικό πολύγωνο, τους διαδρόμους ακτής και πλημμύρας, την ένταξη σε περιοχή Natura, την αρχαιολογία, και το οδικό δίκτυο με την κατηγορία του. Αυτό είναι διαλογή: φτάνει στα μητρώα που δημοσιεύουν μηχαναγνώσιμα δεδομένα και όχι στα υπόλοιπα, στα οποία ανήκουν και τα δύο που κρίνουν συχνότερα το αποτέλεσμα, αν μια συγκεκριμένη οδός είναι νομικά κοινόχρηστη και τι λέει ένα διάταγμα ΖΟΕ για μια συγκεκριμένη υποζώνη.

Από τα έξι σταθερά γεωτεμάχιά μας, κανένα δεν βγαίνει από το πλέγμα χωρίς να δηλώσει κάτι. Ο Πόρος Λευκάδας έχει μέση κλίση 28,6%, το ΚΑΕΚ 29002ΕΚ10017 στη Νάξο κάθεται στο επίπεδο της θάλασσας με διάδρομο πλημμύρας στα σαράντα έξι μέτρα, και τα άλλα τέσσερα είναι αυτά που εικονίζονται στη σελίδα. Έξι γεωτεμάχια επιλεγμένα για γεωγραφική διασπορά δεν συνιστούν δείγμα της ελληνικής αγοράς, οπότε το «έξι στα έξι» είναι μέτρηση και όχι συχνότητα, και συχνότητα δεν έχουμε να σας δώσουμε. Δείχνει κάτι στενότερο και πάντως χρήσιμο: σε καθένα από τα έξι η διαλογή επέστρεψε τουλάχιστον ένα ζήτημα που πρέπει να καταγραφεί και να μεταφερθεί στο επόμενο βήμα.

Τι δεσμεύει, και ως πού φτάνει το καθένα

Η καθαρή απάντηση ενός μητρώου είναι στοιχείο για εκείνο το μητρώο και για κανένα άλλο, και κανένα μεμονωμένο έγγραφο δεν κλείνει το πλέγμα. Η βεβαίωση όρων δόμησης της ΥΔΟΜ, πλέον κατά το άρθρο 324 παρ. 2 περ. β ν. 5306/2026, που κωδικοποιεί το άρθρο 38 παρ. 2 ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α⁠´ 167), δεσμεύει ως προς τους πολεοδομικούς όρους του γηπέδου και σταματά εκεί. Ο δασικός χαρακτήρας δεσμεύει μέσω του κυρωμένου χάρτη και του πιστοποιητικού της Διεύθυνσης Δασών, οι γραμμές του αιγιαλού μέσω της απόφασης της επιτροπής στο ΦΕΚ, η αρχαιολογία μέσω της πράξης κήρυξης και έπειτα της γνώμης της Εφορείας πάνω σε μελέτη, η απαλλοτρίωση μέσω της πράξης κήρυξης, και το ποιος έχει την κυριότητα μέσω της κτηματολογικής εγγραφής. Έξι δεσμευτικές απαντήσεις, έξι υπηρεσίες, και η βεβαίωση είναι η πολεοδομική. Διατρέχοντας πρώτα το πλέγμα αποφασίζετε για ποια από αυτές αξίζει να πληρώσετε στο συγκεκριμένο γήπεδο, και με ποια σειρά.