Οδηγός αγοραστή

Μάθετε τι αγοράζετε.

Κάθε οδηγός γράφτηκε πάνω σε γεωτεμάχια που έχουμε πράγματι ελέγξει: τους επίσημους χάρτες, τον νόμο που διέπει τον καθένα, και το έγγραφο που κλείνει το θέμα. Με τη σειρά που αξίζει να γίνονται οι έλεγχοι.

Ελληνικοί όροι ακινήτων, με την υπηρεσία που τηρεί κάθε μητρώο

Καθοριστικοί κίνδυνοι

Οι χαρακτηρισμοί που ακυρώνουν μια αγορά. Ελέγχονται πριν από κάθε δαπάνη.

Δεσμεύσεις

Δασικός χάρτης: οι κωδικοί, το αναδασωτέο και πώς ελέγχετε μόνοι σας ένα ακίνητο

Ο έλεγχος που ματαιώνει αγορές γης συχνότερα από κάθε άλλον, όπως προκύπτει από την επίσημη εφαρμογή: όλοι οι κωδικοί του υπομνήματος, πού πραγματικά βρίσκεται το αναδασωτέο, και τέσσερα πραγματικά γεωτεμάχια με τέσσερις διαφορετικές απαντήσεις.

36 λεπτάΔιαβάστε →

Παράκτια

Αιγιαλός και παραλία: τι ισχύει όταν αγοράζετε δίπλα στη θάλασσα

Οι τρεις γραμμές της ακτής με την παράγραφο πίσω από την καθεμία: τι είναι πραγματικά ο αιγιαλός, η παραλία και ο παλαιός αιγιαλός, ο κανόνας των 100 μ. που ακυρώνει άδεια χωρίς καθορισμό, ποιον δεσμεύουν στ' αλήθεια τα περίφημα 50 μ., και πώς βρίσκετε αν η ακτή σας έχει καν γραμμή.

40 λεπτάΔιαβάστε →

Δόμηση

Όλα όσα μπορούν να εμποδίσουν τη δόμηση: το πλέγμα των περιορισμών

Δεκατέσσερις περιορισμοί· τους δεκατρείς τους τηρούν εννέα υπηρεσίες, τον δέκατο τέταρτο, το πρόσωπο, δεν τον τηρεί καμία. Ποιοι τελειώνουν την αγορά, ποιοι μπαίνουν μόνο στην τιμή, ποιος αίρει τον καθένα, σε ποιο στάδιο είναι κάθε μητρώο και με ποια σειρά ελέγχονται.

55 λεπτάΔιαβάστε →

Δασικός χαρακτήρας

Αγορά έκτασης με δασική ένδειξη: ΔΑ, ΑΔ, ΔΔ, αντιρρήσεις και αναδασωτέα

Πώς ξεχωρίζουν τα ΔΑ, ΑΔ, ΔΔ, ΑΝ, η εκτός ανάρτησης περιοχή και οι εκκρεμείς ή δεκτές αντιρρήσεις πριν από την προκαταβολή.

22 λεπτάΔιαβάστε →

Ρέματα και δόμηση

Ρέμα και οριοθέτηση: η απόσταση που δεν επιτρέπεται να μαντέψει ο χάρτης

Το γεωτεμάχιο στη Νέα Προποντίδα Χαλκιδικής βρίσκεται κοντά σε επίσημο μοντελοποιημένο διάδρομο πλημμύρας. Το επόμενο ερώτημα είναι η πράξη ρέματος, οι γραμμές της και το στάδιό της, όχι ένας αριθμός αντιγραμμένος από χάρτη.

18 λεπτάΔιαβάστε →

Περιβάλλον

Natura 2000 και ελληνικό ακίνητο: επιβεβαιωμένο εύρημα, όχι ένδειξη

Πραγματικό ελληνικό γεωτεμάχιο βρίσκεται 1.848 μέτρα μέσα σε Ζώνη Ειδικής Προστασίας του δικτύου Natura 2000, πάνω σε καλλιεργήσιμη γη. Άλλα πέντε, ελεγμένα με τον ίδιο τρόπο, βρίσκονται εκτός — ένα μόλις 127 μέτρα έξω από το όριο. Δείτε τι πραγματικά αλλάζει και τι όχι.

20 λεπτάΔιαβάστε →

Πολιτιστική κληρονομιά

Αρχαιολογικό Κτηματολόγιο και ακίνητα: τι ελέγχετε πριν αγοράσετε

Η χωρική ένδειξη κοντά σε αρχαιολογικό χώρο οδηγεί στην ακριβή πράξη προστασίας και στις εργασίες, όχι σε αυτόματη απόφαση αγοράς.

21 λεπτάΔιαβάστε →

Δικαίωμα δόμησης

Αν το γεωτεμάχιο επιτρέπει δόμηση, και σε τι έκταση.

Οδηγός αγοραστή

Λίστα ελέγχου πριν την αγορά γης: τι κλείνει πριν τον αρραβώνα και τι πριν το συμβόλαιο

Κάθε έλεγχος πριν την αγορά ενός γηπέδου, κοστολογημένος και τοποθετημένος απέναντι στην πληρωμή πριν από την οποία κλείνει: η πρώτη ώρα χωρίς κόστος που απαντά στα περισσότερα, τα έξι ερωτήματα που μπορούν ακόμη να ακυρώσουν την αγορά, και τα έγγραφα που ο ν. 5306/2026 και ο φορολογικός κώδικας υποχρεώνουν τον συμβολαιογράφο να προσαρτήσει.

35 λεπτάΔιαβάστε →

Δόμηση

Εντός και εκτός σχεδίου στην Ελλάδα: τι μπορείτε να χτίσετε

Η ελληνική γη ανήκει σε ένα από τρία καθεστώτα σχεδιασμού, και τα ίδια τέσσερα στρέμματα σηκώνουν 186 τ.μ. κατοικίας στο ένα και αρκετές εκατοντάδες στο άλλο. Ποιος χαράσσει κάθε γραμμή, τι κοστίζει σε γη και χρήμα το πέρασμά της, και πώς τεκμηριώνεται σε ποια πλευρά βρίσκεται ένα συγκεκριμένο γήπεδο.

35 λεπτάΔιαβάστε →

Δόμηση

Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα: πότε χτίζεται ένα γήπεδο, εντός και εκτός σχεδίου

Οι δύο έλεγχοι που περνά κάθε γήπεδο, οι κατηγορίες παρέκκλισης κάτω από τα 4.000 τ.μ., η προθεσμία κατάθεσης που έκλεισε το 2022 και η 30ή Ιουνίου 2027, μέχρι την οποία πρέπει να έχει υποβληθεί η αίτηση για την άδεια.

39 λεπτάΔιαβάστε →

Δόμηση

Πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό: τι σημαίνει, πώς αναγνωρίζεται μια οδός και τι κρίνει η ΥΔΟΜ

Γιατί δρόμος ένα μέτρο μακριά μπορεί να αφήνει το γήπεδο μη οικοδομήσιμο: τι σημαίνει κοινόχρηστη οδός, πώς αναγνωρίζεται, τι έκλεισε η ΣτΕ Ολομ. 176/2023 και ποια η διαφορά δουλείας διόδου και προσώπου.

44 λεπτάΔιαβάστε →

Δόμηση

Όροι δόμησης και χρήσεις γης: πώς διαβάζονται και πώς τα ελέγχετε μόνοι σας

Τι σηκώνει ένα γήπεδο αφού γίνει οικοδομήσιμο: συντελεστής δόμησης, κάλυψη και ύψος με λυμένους υπολογισμούς, τι απαγορεύει ούτως ή άλλως η ζώνη χρήσεων, πώς ρωτάτε μόνοι σας τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη, και πώς διαβάζεται το ΦΕΚ στο οποίο απλώς δείχνει.

39 λεπτάΔιαβάστε →

Αρχιτεκτονική

Αγορά σε παραδοσιακό οικισμό: διατηρητέα, μορφολογικοί κανόνες και άδειες

Ο παραδοσιακός οικισμός και το διατηρητέο είναι συγγενείς αλλά διαφορετικοί έλεγχοι. Πράξη, όριο και έργο εξετάζονται μαζί.

20 λεπτάΔιαβάστε →

Γη και χωροταξία

Αγορά αγροτικής γης στην Ελλάδα: οι έλεγχοι πριν από πληρωμή

Η αγροτική γη είναι πρώτα ζήτημα χρήσης και χωροταξίας και μετά επιλογή ζωής. Μια αγγελία μπορεί να χαρακτηρίζει ένα χωράφι εύφορο, οικοδομήσιμο, προσβάσιμο ή κατάλληλο για κατοικία, αλλά κάθε λέξη χρειάζεται διαφορετικό αποδεικτικό. Το επίσημο υλικό αντιμετωπίζει τη γη υψηλής παραγωγικότητας ως προστατευόμενο πόρο και δημοσιεύει χωριστά στοιχεία χρήσεων, σχεδιασμού και Κτηματολογίου. Κανένας χαρακτηρισμός μόνος του δεν δίνει κατοικία, ιδιωτικό δρόμο ή σύνδεση νερού.

19 λεπτάΔιαβάστε →

Δρόμοι και δημόσιες πράξεις

Σχεδιαζόμενοι δρόμοι και απαλλοτρίωση: τι ελέγχει ο αγοραστής

Μια γραμμή σε πολεοδομικό χάρτη μπορεί να επηρεάσει περίγραμμα κτιρίου, πρόσβαση, μεταπώληση και διαπραγμάτευση, αλλά δεν είναι αυτόματα συντελεσμένη απαλλοτρίωση. Τα δημόσια αρχεία διακρίνουν χωροταξικά εργαλεία, οδικά έργα, κήρυξη, στάδια αποζημίωσης και συντέλεση. Ο οδηγός δίνει πειθαρχημένη διαδρομή προς την ισχύουσα πράξη χωρίς να λέει ότι δρόμος θα κατασκευαστεί οπωσδήποτε ή ότι οφείλεται ήδη αποζημίωση.

18 λεπτάΔιαβάστε →

Τίτλοι και όρια

Τι λέει το Κτηματολόγιο, τι δεν λέει, και πού διαφωνεί με το συμβόλαιο.

Νομικά

Αυθαίρετα και τακτοποίηση: το κτίσμα χωρίς άδεια που ακυρώνει το συμβόλαιο

Τι λέει αυθαίρετο ο ν. 4495/2017, οι πέντε κατηγορίες και οι τέσσερις που μένουν ανοικτές, τι αγοράζει πραγματικά η τακτοποίηση, πού δεν τακτοποιείται τίποτα, η βεβαίωση μηχανικού και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, και πώς κοστολογείται πριν από την προσφορά.

34 λεπτάΔιαβάστε →

Νομικά

Παραμεθόριες περιοχές: η απαγόρευση του ν. 1892/1990, ποιους δεσμεύει και πώς αίρεται

Από το 2011 η απαγόρευση πιάνει μόνο ιθαγένεια ή έδρα εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ, και οι περιοχές είναι κλειστός κατάλογος που ξαναγράφτηκε το 2014. Το συμβόλαιο χωρίς την απόφαση της επιτροπής είναι άκυρο εξαρχής, βαρύτερη συνέπεια από κάθε πρόστιμο.

36 λεπτάΔιαβάστε →

Κτηματολόγιο

ΚΑΕΚ και Κτηματολόγιο: πώς διαβάζεται ο κωδικός και τι κρύβει η προθεσμία

Κάθε καταχωρισμένο γεωτεμάχιο στην Ελλάδα φέρει δωδεκαψήφιο κωδικό. Τι ταυτοποιεί κάθε ομάδα ψηφίων, σε ποιο από τα τέσσερα στάδια βρίσκεται ο ΟΤΑ του ακινήτου, ποια είναι η προθεσμία μετά την οποία η λανθασμένη εγγραφή γίνεται αδιαμφισβήτητη, και οι τρεις δρόμοι διόρθωσης.

25 λεπτάΔιαβάστε →

Διαδικασία

Αγορά ακινήτου από το εξωτερικό: πληρεξούσιο, apostille, ΑΦΜ και τα χαρτιά που υπογράφετε

Πώς δίνεται πληρεξούσιο από το εξωτερικό, τι θέλει η Σύμβαση της Χάγης, ποιος δίνει επίσημη μετάφραση μετά το Μητρώο Πιστοποιημένων Μεταφραστών, τι κρατά ο φορολογικός εκπρόσωπος, και τι δεσμεύει κάθε έγγραφο της αγοράς.

40 λεπτάΔιαβάστε →

Τίτλοι και έγγραφα

Πώς διαβάζεται ένα τοπογραφικό διάγραμμα: το φύλλο, σημείο προς σημείο

Δώδεκα σημεία σε ένα ελληνικό τοπογραφικό, οκτώ από αυτά επιβεβλημένα από τον νόμο, και τι δεσμεύει το καθένα: το εξαρτημένο και ο πίνακας ΕΓΣΑ '87, οι δηλώσεις των άρθρων 283 και 368 ν. 5306/2026, η γραμμή του προσώπου, το υπόμνημα όρων δόμησης, και τι άλλαξε τον Απρίλιο του 2026.

40 λεπτάΔιαβάστε →

Κτηματολόγιο και τίτλοι

Όταν το συμβόλαιο και το Κτηματολόγιο διαφωνούν: ποιος διορθώνει το γεωτεμάχιο;

Το γεωτεμάχιο στη Νάξο, ΚΑΕΚ 29002ΕΚ10017, δεν έχει έναν συνηθισμένο αριθμό γεωτεμαχίου. Καταγράφει ειδική έκταση 15.559 τ.μ. σε υψόμετρο 0,3 μ., στο στάδιο της ανάρτησης. Πριν συγκρίνετε το παλιό συμβόλαιο με τη γραμμή του, πρέπει να δείτε τι ακριβώς καταγράφει το Κτηματολόγιο.

21 λεπτάΔιαβάστε →

Τίτλος και όρια

Τίτλοι και όρια στην Ελλάδα: όταν οι λέξεις συναντούν το πολύγωνο

Το γεωτεμάχιο στην Τερψιθέα, ΚΑΕΚ 311500507001, είναι 56.923 τ.μ. με περίμετρο 975 μ. Ένα συμβόλαιο μπορεί να ταυτοποιεί τη γη με όμορους και σημεία, ενώ το Κτηματολόγιο κρατά πολύγωνο συντεταγμένων. Η φράση του εμβαδού, μια περίμετρος που δεν περπατήθηκε και ένα κλικ στον χάρτη δεν αρκούν μόνα τους για τα όρια.

20 λεπτάΔιαβάστε →

Φάκελος κτιρίου

Πώς ελέγχετε την οικοδομική άδεια πριν αγοράσετε σπίτι

Η ελληνική οικοδομική άδεια εκδίδεται αυτόματα με την υποβολή· η υπηρεσία ελέγχει δειγματοληπτικά τουλάχιστον το 30% εκ των υστέρων. Συγκρίνετε γεωτεμάχιο, σχέδια, στάδιο και κτίριο πριν από προκαταβολή.

20 λεπτάΔιαβάστε →

Συμβόλαια και όρια

Συμβόλαιο χωρίς τοπογραφικό: τι ελέγχει τώρα ο αγοραστής

Η εξαίρεση του Απριλίου 2026 είναι στενότερη από τα δημοσιεύματα και μεταφέρει τον έλεγχο του ορίου στον αγοραστή.

14 λεπτάΔιαβάστε →

Φάκελος κτιρίου

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: το έγγραφο που κρίνει την πώληση

Χωρίς πιστοποιητικό πληρότητας δεν γίνεται συμβόλαιο. Ο φάκελος πίσω του βγάζει στην επιφάνεια τα αδήλωτα τετραγωνικά και ανήκει στον πωλητή.

14 λεπτάΔιαβάστε →

Έδαφος, κίνδυνοι και δίκτυα

Τι κοστίζει το ίδιο το έδαφος: κλίση, πλημμύρα, φωτιά, νερό, ρεύμα, αποχέτευση.

Κίνδυνοι

Πλημμύρα και πυρκαγιά σε ελληνικό ακίνητο: χάρτες ΥΠΕΝ, οριοθέτηση ρέματος και αναδασωτέα

Τι απαντά καθένα από τα δύο επίσημα επίπεδα πλημμύρας, τι σημαίνουν οι περίοδοι επαναφοράς Τ50, Τ100 και Τ1000 για ένα γεωτεμάχιο, γιατί το μη οριοθετημένο ρέμα κοστίζει περισσότερο από το οριοθετημένο, και τι αποκλείει η κήρυξη αναδάσωσης.

27 λεπτάΔιαβάστε →

Φυσικοί κίνδυνοι

Ζώνες πλημμύρας: τι σημαίνει η ΖΔΥΚΠ για τον αγοραστή ακινήτου

Το γεωτεμάχιο στη Νέα Προποντίδα είναι εντός ΖΔΥΚΠ και κοντά σε μοντελοποιημένο διάδρομο πλημμύρας. Τα δύο ευρήματα απαντούν σε διαφορετικά ερωτήματα και κανένα δεν είναι μόνο του απόφαση άδειας.

19 λεπτάΔιαβάστε →

Δεσμεύσεις

Καμένη γη στην Ελλάδα: αναδασωτέα, δασικός χάρτης και επόμενα βήματα

Το γεωτεμάχιο στο Τρίκερι είναι ΔΔ μέσα σε κυρωμένο δασικό πολύγωνο. Η φωτιά δεν σβήνει τον χαρακτήρα: βρείτε το ΑΝ, την κήρυξη, τυχόν άρση και την υποχρέωση καθαρισμού πριν αποτιμήσετε τη γη.

18 λεπτάΔιαβάστε →

Έδαφος και κατασκευή

Κλίση εδάφους και δόμηση στην Ελλάδα: πρώτα το έδαφος, μετά η θέα

Ένα γεωτεμάχιο στη Λευκάδα με μέση κλίση 28,6% και χωμάτινη οδό στα 10 μ., σε σύγκριση με γεωτεμάχιο στο Τρίκερι με κλίση 19,6% και ένα σχεδόν επίπεδο στη Νάξο (2,7%). Τι πρέπει να λύσει ο μηχανικός πριν από την προκαταβολή — και γιατί η θέα είναι απλώς προτίμηση, όχι κριτήριο.

18 λεπτάΔιαβάστε →

Υποδομές

Αποχέτευση, στεγανός ή σηπτικός βόθρος: ο έλεγχος πριν από την αγορά

Ένα γεωτεμάχιο στη Λευκάδα εκτός σχεδίου με κλίση 28,6%, όπου η λύση λυμάτων επηρεάζει τον σχεδιασμό, τον φάκελο άδειας και το λειτουργικό κόστος.

20 λεπτάΔιαβάστε →

Νερό και υποδομές

Γεωτρήσεις και υδροληψίες: τι ελέγχει ο αγοραστής ακινήτου

Μια γεώτρηση δεν είναι αυτόματα νόμιμη ή μεταβιβάσιμη παροχή. Ο ν. 3199/2003 ορίζει ποιες χρήσεις χρειάζονται άδεια· η ΚΥΑ 145026/2014 ορίζει πότε ο συμβολαιογράφος χρειάζεται πιστοποιητικό ΕΜΣΥ.

18 λεπτάΔιαβάστε →

Φυσικοί κίνδυνοι

Σεισμικός κίνδυνος και ελληνικό ακίνητο: ο χάρτης πριν από το κτίριο

Ένας ελληνικός σεισμικός χάρτης δικαιολογεί τεχνική ερώτηση. Δεν βαθμολογεί σπίτι, δεν επιβεβαιώνει θεμελίωση και δεν κάνει ασφαλή μια αγορά.

22 λεπτάΔιαβάστε →

Έδαφος και δίκτυα

Δίκτυα σε απομακρυσμένο ελληνικό ακίνητο: ρεύμα, νερό και διαδίκτυο

Ένας στύλος, αγωγός ή χάρτης κάλυψης είναι ένδειξη. Δεν είναι προσφορά, νόμιμη διαδρομή ή ημερομηνία σύνδεσης.

21 λεπτάΔιαβάστε →

Χωροταξία και γειτονιά

Έργα ΑΠΕ κοντά σε ακίνητο: η απόφαση του 2008, το σχέδιο του 2026 και ένα πραγματικό γεωτεμάχιο

Το πλαίσιο που πράγματι ρυθμίζει αιολικό ή φωτοβολταϊκό έργο δίπλα σε ελληνική γη είναι κοινή υπουργική απόφαση του 2008· το σχέδιο που συζητήθηκε πολύ φέτος παραμένει σχέδιο, χωρίς δημοσίευση σε ΦΕΚ. Τι απαιτεί αυτή η απόφαση, τι θα άλλαζε ο διάδοχός της του 2026 αν ποτέ κυρωθεί, και πώς εφαρμόζονται και τα δύο σε πραγματικό νησιωτικό γεωτεμάχιο με δικό του ΚΑΕΚ και κωδικό δασικού χάρτη.

30 λεπτάΔιαβάστε →

Κόστος και αξία

Το τελικό ποσό, η αξία του Δημοσίου, και τι πληρώνεται πραγματικά.

Κόστος

Τι κοστίζει η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα: κάθε γραμμή, με τη διάταξή της

Φόρος μεταβίβασης 3,09% και από πού βγαίνει το 0,09, η αναστολή ΦΠΑ με πέντε μήνες ζωής, το συμβολαιογραφικό τιμολόγιο που κατέβηκε το 2015, τα τέλη Κτηματολογίου που άλλαξαν τον Ιανουάριο του 2026, και δύο αγορές κοστολογημένες γραμμή προς γραμμή.

40 λεπτάΔιαβάστε →

Κόστος και αξία

Αντικειμενική αξία και τιμή πώλησης: κρατήστε χωριστούς τους αριθμούς

Η ΑΠΑΑ, η ζητούμενη τιμή και οι παρατηρήσεις μεταβιβάσεων υπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς. Ο αγοραστής δεν πρέπει να ταυτίζει τους αριθμούς.

20 λεπτάΔιαβάστε →

Μητρώο δημόσιων δεδομένων της αναφοράς

Αυτές είναι οι δημόσιες πηγές πίσω από την αναφορά. Οι ετικέτες δείχνουν τι μπορεί να κάνει σήμερα η αναφορά: «Συνδεδεμένη» σημαίνει ζωντανή ανάγνωση, «Διαθέσιμη» διαθέσιμο αρχείο, «Μόνο χάρτης» χαρτογραφικό πλαίσιο και «Προς επιβεβαίωση» πηγή της οποίας η σύνδεση ή η κάλυψη χρειάζεται έλεγχο. Για κάθε επιλεγμένο γεωτεμάχιο η αναφορά καταγράφει ποιες πηγές διάβασε και την ημερομηνία ανάγνωσης.