Τι κοστίζει η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα: κάθε γραμμή, με τη διάταξή της

Φόρος μεταβίβασης 3,09% και από πού βγαίνει το 0,09, η αναστολή ΦΠΑ με πέντε μήνες ζωής, το συμβολαιογραφικό τιμολόγιο που κατέβηκε το 2015, τα τέλη Κτηματολογίου που άλλαξαν τον Ιανουάριο του 2026, και δύο αγορές κοστολογημένες γραμμή προς γραμμή.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα κόστους ή χρόνου, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Αγοραστής που μας έγραψε την περασμένη άνοιξη είχε προϋπολογίσει οκτώ τοις εκατό πάνω από το τίμημα, το νούμερο που κυκλοφορεί παντού. Το ακίνητο ήταν ένα χωράφι έξω από τη Λάρισα, στις 80.000 €. Αυτό που τίναξε τον προϋπολογισμό δεν ήταν κάποιος φορολογικός συντελεστής. Ήταν ότι το τοπογραφικό πρέπει να γίνει όποια και αν είναι η αξία, ότι τα πάγια του συμβολαιογράφου και του Κτηματολογίου είναι τα ίδια σε χωράφι και σε βίλα, και ότι τα τέλη Κτηματολογίου είχαν αλλάξει τον Ιανουάριο. Σε ένα φθηνό αγροτεμάχιο το ποσοστό βγαίνει υψηλότερο από ό,τι σε κατοικία τετραπλάσιας αξίας.

Η σελίδα κοστολογεί και τις δύο περιπτώσεις γραμμή προς γραμμή, και κάθε γραμμή ονομάζει τη διάταξη ή το δημοσιευμένο τιμολόγιο πίσω της. Όπου ένα νούμερο είναι πρακτική της αγοράς και όχι πράξη, σημειώνεται. Αν δεν έχετε ακόμη συγκεκριμένο ακίνητο, ξεκινήστε από τον κατάλογο ελέγχου πριν την αγορά γης.

Η κωδικοποίηση που δεν την ανακοίνωσε κανείς

Στις 18 Ιουλίου 2025 η φορολογία ακινήτων έπαψε να ζει σε ένα ράφι μεταπολεμικών νόμων και έγινε ένα κείμενο: ν. 5219/2025, Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ΦΕΚ Α΄ 130/18.7.2025. Το τελευταίο του άρθρο τον θέτει σε ισχύ από τη δημοσίευση. Ο φόρος μεταβίβασης, παλαιότερα α.ν. 1521/1950 που κυρώθηκε με τον ν. 1587/1950, είναι πλέον τα άρθρα 22 έως 52. Ο ΕΝΦΙΑ, παλαιότερα ν. 4223/2013, είναι τα άρθρα 8 έως 17. Ο αντικειμενικός προσδιορισμός, παλαιότερα άρθρο 41 ν. 1249/1982, είναι τα άρθρα 3 έως 5.

Μέσα σε έξι μήνες προστέθηκαν δύο ακόμη πράξεις, και μαζί μετακίνησαν τη φορολογική θέση των νεόδμητων, τον ετήσιο λογαριασμό της κύριας κατοικίας και το κόστος εγγραφής του συμβολαίου.

Δύο αξίες, και ποια κρίνει τον φόρο

Κάθε συμβόλαιο φέρει τίμημα και αντικειμενική αξία. Το τίμημα είναι αυτό που συμφωνήσατε. Η αντικειμενική αξία βγαίνει από τύπο. Το άρθρο 25 ν. 5219/2025 λύνει το ποια από τις δύο φορολογείται: η φορολογητέα αξία προσδιορίζεται κατά τα άρθρα 3 έως 5, και όταν το τίμημα του συμβολαίου είναι μεγαλύτερο, «ο φόρος επιβάλλεται στη μεγαλύτερη αξία».

Η ασυμμετρία είναι το ζητούμενο. Η αντικειμενική αξία λειτουργεί ως δάπεδο. Τίμημα κάτω από αυτήν δεν μειώνει τον φόρο. Τίμημα πάνω από αυτήν τον ανεβάζει στο ύψος του τιμήματος.

Για ακίνητα εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού η αντικειμενική ξεκινά από δημοσιευμένη τιμή ζώνης ανά τετραγωνικό, με συντελεστές αυξομείωσης. Ο πίνακας που ισχύει είναι η Υ.Α. 57732 ΕΞ 2021 (ΦΕΚ Β΄ 2375/7.6.2021), με ισχύ από 1ης Ιανουαρίου 2022, και την 1η Αυγούστου 2026 δεν έχει δημοσιευθεί νεότερη. Ο κατάλογος «Αντικειμενικές Αξίες Ακινήτων» της e-nomothesia δεν φέρει τίποτε μεταγενέστερο από την ΚΥΑ 138311 ΕΞ 2024 (ΦΕΚ Β΄ 6326/15.11.2024), που πειράζει τεχνικά σημεία του υπολογισμού και αφήνει τις τιμές ζώνης ως έχουν. Για αναθεώρηση γίνεται συζήτηση· καμία πράξη δεν ορίζει ημερομηνία, και η σελίδα κοστολογεί τον πίνακα του 2021.

Η εκτός σχεδίου γη ακολουθεί άλλον μηχανισμό, και εδώ πέφτουν έξω σχεδόν όλοι οι οδηγοί. Πάνω από ένα χωράφι δεν υπάρχει τιμή ζώνης. Η αξία υπολογίζεται σε χωριστό έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ, με βάση την Αρχική Βασική Αξία που ορίζεται ανά δήμο και όχι ανά ζώνη, κατά την ΠΟΛ.1310/30.12.1998: «Η Αρχική Βασική Αξία ορίζεται και αναπροσαρμόζεται για κάθε Δήμο ή Κοινότητα της χώρας, με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών». Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο τον υπολογισμό του ΑΑ-ΓΗΣ πριν την υπογραφή, όχι τιμή ζώνης, γιατί τιμή ζώνης για το γήπεδό σας δεν υπάρχει.

Φόρος μεταβίβασης: 3%, και από πού βγαίνει το 0,09

Το άρθρο 27 ν. 5219/2025 ορίζει τον συντελεστή: «Ο φόρος μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου … υπολογίζεται σε τρία τοις εκατό (3%)». Το ίδιο άρθρο επιβάλλει πρόσθετο φόρο υπέρ των δήμων επί του φόρου, όχι επί του τιμήματος: «Επί του οφειλόμενου φόρου … επιβάλλεται πρόσθετος φόρος τρία τοις εκατό (3%) υπέρ των Δήμων». Τρία τοις εκατό επί του τρία τοις εκατό δίνει 0,09, και έτσι προκύπτει το γνωστό 3,09%.

Στο ίδιο άρθρο στέκουν δύο μειωμένοι συντελεστές. Στη διανομή μεταξύ συγκυρίων ο συντελεστής «μειώνεται στο τέταρτο», και στην υποχρεωτική ανταλλαγή όμορων γηπέδων και στην αναγκαστική απαλλοτρίωση «μειώνεται στο ήμισυ». Καμία από τις δύο δεν αφορά συνηθισμένη αγοραπωλησία.

Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας, με τα ποσά της

Την επιβάρυνση στις περισσότερες ελληνικές αγορές την κρίνει η ειδική απαλλαγή πρώτης κατοικίας, τα άρθρα 40 έως 45 ν. 5219/2025. Το άρθρο 42 ορίζει τους δικαιούχους: Έλληνες, ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και τις χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, πολίτες κρατών μελών της Ένωσης και του Ε.Ο.Χ., αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος, «εφόσον ο αγοραστής κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτή». Η πρόθεση εγκατάστασης αρκεί κατά το γράμμα της διάταξης· η μόνιμη διαμονή δεν είναι προϋπόθεση που πρέπει να προϋπάρχει.

Ο όρος που κόβει τις περισσότερες περιπτώσεις είναι στο άρθρο 40: ο αγοραστής, ο σύζυγος ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης και τα ανήλικα τέκνα «δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία» ή σε ιδανικό μερίδιό της «που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες». Ένα εξοχικό στο όνομα του συζύγου, ένα μερίδιο σε πατρικό, μια επικαρπία: όλα μετρούν.

Η απαλλαγή δουλεύει πάνω στη βάση: αφαιρεί αξία πριν εφαρμοστεί ο συντελεστής. Το άρθρο 41 δίνει για κατοικία 200.000 € στον άγαμο, 250.000 € στον έγγαμο ή στο μέρος συμφώνου συμβίωσης, 275.000 € με αναπηρία 67% και άνω, συν 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 30.000 € για το τρίτο και τα επόμενα. Για οικόπεδο τα ποσά είναι 50.000 € και 100.000 €, συν 10.000 € και 15.000 € αντίστοιχα. Ό,τι περισσεύει πάνω από το όριο φορολογείται κανονικά με 3,09%: κατοικία 300.000 € σε έγγαμο χωρίς τέκνα αφήνει φορολογητέα βάση 50.000 € και φόρο 1.545 €.

Το άρθρο 44 κρατά την απαλλαγή δεμένη για πέντε χρόνια: «Η απαλλαγή παρέχεται υπό τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία». Μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος μέσα στην πενταετία, πλην υποθήκης, σημαίνει δήλωση και καταβολή του φόρου πριν από τη μεταβίβαση. Χωριστή απαλλαγή για αγορά στη Θράκη προβλέπει το άρθρο 45. Η απαλλαγή πιάνει κατοικία ή οικόπεδο για κατοικία: σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, όπως το χωράφι που κοστολογείται πιο κάτω, δεν εφαρμόζεται.

Υπόχρεος είναι ο αγοραστής: «Ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον αγοραστή», άρθρο 24 παρ. 1. Η δήλωση υποβάλλεται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, κατά το άρθρο 28 παρ. 1, και τη συμπληρώνει ο συμβολαιογράφος κατά την κατάρτιση.

ΦΠΑ στα νεόδμητα, και μια αναστολή με πέντε μήνες ζωής

Το νεόδμητο που πωλείται από τον κατασκευαστή του υπάγεται καταρχήν σε ΦΠΑ και όχι σε φόρο μεταβίβασης. Το άρθρο 8 του Κώδικα ΦΠΑ, ν. 5144/2024 (ΦΕΚ Α΄ 162/11.10.2024), ορίζει την παράδοση και προβλέπει ότι όπου εφαρμόζεται ΦΠΑ δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης. Ο συντελεστής είναι 24% κατά το άρθρο 26 του ίδιου κώδικα, και το καθεστώς πιάνει οικοδομές με άδεια που εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2006.

Στην πράξη σχεδόν κανένα ακίνητο δεν τον έχει πληρώσει από το 2020, γιατί ο κατασκευαστής μπορεί να ζητήσει αναστολή. Η αναστολή βρίσκεται στο άρθρο 70 του κώδικα, στις μεταβατικές διατάξεις, και έχει παραταθεί επανειλημμένα. Η παράταση που ισχύει δόθηκε με το άρθρο 12 ν. 5246/2025 (ΦΕΚ Α΄ 198/11.11.2025), με τίτλο «Παράταση της αναστολής Φόρου Προστιθέμενης Αξίας ακινήτων για το 2026»: «Με αίτηση του υποκειμένου στον φόρο κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση, αναστέλλεται υποχρεωτικά έως την 31η.12.2026, η εφαρμογή του Φ.Π.Α.» Οι αναστολές που είχαν ήδη χορηγηθεί και έληγαν στις 31.12.2025 παρατάθηκαν στην ίδια ημερομηνία.

Άρα: την 1η Αυγούστου 2026 απομένουν πέντε μήνες και νεότερη παράταση δεν έχει δημοσιευθεί. Αν αγοράζετε υπό κατασκευή με παράδοση μέσα στο 2027, ο φόρος του κτιρίου είναι ανοιχτό ζήτημα και έχει νόημα να ρυθμιστεί στο προσύμφωνο αντί να ανακαλυφθεί στην οριστική. Η διαφορά δεν είναι μικρή: σε νεόδμητο 350.000 € μιλάμε για περίπου 73.000 €.

Ο συμβολαιογράφος, και το σκαλοπάτι που πάει ανάποδα

Τα συμβολαιογραφικά δικαιώματα βγαίνουν από δημοσιευμένο τιμολόγιο και δεν διαπραγματεύονται: ΚΥΑ 111376/2011, ΦΕΚ Β΄ 13/11.1.2012, που εκδόθηκε κατ' εξουσιοδότηση του άρθρου 40 ν. 2830/2000, μετά γνώμη της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος. Πάγια αμοιβή 20 € και αναλογικό ποσοστό που εξαρτάται από το ύψος της συναλλαγής. Το πρώτο κλιμάκιο είναι 0,80% έως 120.000 €, μετά 0,70% έως 380.000 €, μετά 0,65% έως δύο εκατομμύρια, και φθίνει από εκεί.

Το 0,80% χρειάζεται προσοχή, γιατί πλήθος οδηγών αναγράφει ακόμη 1,00%. Αυτό ήταν το αρχικό ποσοστό και αντικαταστάθηκε με την ΥΑ 72386/2015, ΦΕΚ Β΄ 2170/9.10.2015, η οποία δεν όρισε δική της ημερομηνία έναρξης ισχύος: κατά το άρθρο 103 ΕισΝΑΚ ισχύει δέκα ημέρες μετά τη δημοσίευση, δηλαδή από τις 19 Οκτωβρίου 2015, και έτσι ακριβώς το γνωστοποίησε τότε στα μέλη της η Συντονιστική με την εγκύκλιο 62/2015. Το ΦΕΚ της αρχικής ΚΥΑ φέρει την τροποποίηση ως υποσημείωση με ρητή διατύπωση. Ακόμη και η κωδικοποιημένη σελίδα της e-nomothesia, με ημερομηνία Απριλίου 2018, εξακολουθεί να δείχνει το παλιό ποσοστό σε εκείνη τη γραμμή.

Ένα ποσοστό επιλέγεται από το ύψος της αξίας και εφαρμόζεται σε ολόκληρη, και από εκεί προκύπτει το σκαλοπάτι που πάει ανάποδα στο όριο του κλιμακίου. Συμβόλαιο 120.000 € δίνει αμοιβή 960 €. Συμβόλαιο 120.001 € δίνει 840 €. Δύο κείμενα το θέτουν έτσι. Η εξουσιοδοτική διάταξη, το άρθρο 40 παρ. 1 ν. 2830/2000, απονέμει στον συμβολαιογράφο «αναλογική αμοιβή, που υπολογίζεται με βάση τη συνολική δηλούμενη αξία στο συμβόλαιο»: μία αναλογική αμοιβή, επί της συνολικής αξίας. Και η ΚΥΑ εισάγει τον πίνακα με τη φράση «Το ποσοστό της αμοιβής αυτής, ανάλογα με το ύψος της αξίας του αντικειμένου της συναλλαγής, καθορίζεται ως εξής», με το ποσοστό στον ενικό, επιλεγόμενο από το ύψος της αξίας. Η ανάγνωση αυτή είναι δική μας, και να τι στέκει απέναντί της: πουθενά δεν γράφεται η λέξη «κλιμακωτά», η περ. β΄ της ίδιας ΚΥΑ αποκαλεί τις γραμμές «τα ανωτέρω κλιμάκια», και κανένα συμβολαιογραφικό όργανο δεν έχει δημοσιεύσει θέση για το τι ισχύει στις 120.001 €. Όσοι υπολογισμοί της πράξης εντοπίστηκαν εφαρμόζουν το ποσοστό σε ολόκληρο το ποσό.

Η ΚΥΑ ονομάζει τις γραμμές "κλιμάκια". Αν η αμοιβή υπολογίζεται κλιμακωτά ανά τμήμα του τιμήματος, το σκαλοπάτι δεν αναποδογυρίζει· αν υπολογίζεται στο σύνολο με έναν συντελεστή, αναποδογυρίζει. Δεν βρήκαμε δημοσιευμένη εφαρμογή που να το κρίνει, οπότε ζητήστε από τον συμβολαιογράφο ανάλυση της αμοιβής πριν την υπογραφή.

Η αμοιβή ακολουθεί τον ίδιο κανόνα της μεγαλύτερης αξίας με τον φόρο: «η οποία υπολογίζεται με βάση την συνολική αξία που δηλώνεται στο συμβόλαιο ή τη μεγαλύτερη αξία που καθορίζεται από την αρμόδια αρχή». Πάνω σε αυτήν έρχονται 5 € ανά επιπλέον φύλλο του συμβολαίου και 4 € ανά φύλλο αντιγράφων.

Ακολουθεί ΦΠΑ 24%, και γι' αυτόν υπάρχουν διατάξεις. Το άρθρο 27 του Κώδικα ΦΠΑ, ν. 5144/2024, απαριθμεί τις απαλλαγές στο εσωτερικό της χώρας από το α΄ έως το λδ΄ και δεν περιλαμβάνει συμβολαιογράφους, δικηγόρους ή δικαστικούς επιμελητές· το άρθρο 26 παρ. 1 ορίζει τον κανονικό συντελεστή σε 24% επί της φορολογητέας αξίας. Η απαλλαγή που στεκόταν κάποτε στο άρθρο 22 παρ. 1 περ. ια΄ του παλαιού κώδικα καταργήθηκε με το άρθρο 62 παρ. 4 ν. 3842/2010 από την 1η Ιουλίου 2010, ημερομηνία που ορίζει το άρθρο 92 παρ. 1 περ. ιστ΄ του ίδιου νόμου, και η θέση εξακολουθεί να παραμένει κενή στο κωδικοποιημένο κείμενο. Ο φόρος κάθεται πάνω στην αμοιβή, όπως ακριβώς το θέτει ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος Εφετείων Αθηνών Πειραιώς Αιγαίου και Δωδεκανήσου στα δικά του παραδείγματα: «Συμβολαιογράφος εισπράττει αναλογική αμοιβή 1000,00 Ευρώ επιπλέον Φ.Π.Α». Ένα πράγμα δεν καταφέραμε να διαβάσουμε, τη διατύπωση της καταργημένης περ. ια΄, γιατί το ΦΕΚ που την έφερε είναι σαρωμένο και χωρίς κείμενο.

Η εγγραφή του συμβολαίου: το τιμολόγιο που άλλαξε τον Ιανουάριο

Η αγορά είναι μια πράξη και η εγγραφή άλλη, με δικό της δημοσιευμένο κόστος. Η απόφαση 2/12.1.2026, ΦΕΚ Β΄ 64/13.1.2026, ισχύει από την ημέρα της δημοσίευσης. Την διαβάζαμε ως τώρα μέσα από δύο δευτερογενείς αποδόσεις που διαφωνούσαν ως προς την εξουσιοδοτική διάταξη. Το ΦΕΚ το λύνει στο πρώτο του κιόλας άρθρο: «Η παρούσα απόφαση εκδίδεται κατ' εξουσιοδότηση της παρ. 1 του άρθρου 31 του ν. 5142/2024», με πλαίσιο τα άρθρα 6 και 7 ν. 4512/2018.

Τη δουλειά την κάνει το άρθρο 3. Κάθε εγγραφή στα βιβλία φέρει πάγιο 12 €, που πέφτει στα 3 € για πώληση, ανταλλαγή, διανομή, εισφορά ακινήτου σε εταιρεία και δικαστική απόφαση χρησικτησίας. Οι ίδιες πράξεις φέρουν και αναλογικό τέλος 5‰ επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος, συν πάγιο 20 €. Δωρεά, γονική παροχή, υποθήκη, προσημείωση και κατάσχεση πληρώνουν 8‰. Και όταν η εγγραφή γίνεται στο κτηματολογικό βιβλίο του άρθρου 10 ν. 2664/1998, δηλαδή σε κάθε κτηματογραφημένη περιοχή, το ποσοστό «προσαυξάνεται κατά ποσοστό ενός χιλιοστού (1‰)». Αγορά σε κτηματογραφημένη περιοχή είναι επομένως 6‰, δηλαδή 0,6%, συν 23 €.

Το άρθρο 5 τιμολογεί τα χαρτιά: 9,50 € το πιστοποιητικό, ή 6,50 € το καθένα όταν ζητείται μαζί με την αίτηση καταχώρισης, που είναι ακριβώς η περίπτωση της αγοράς· 15 € για απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και 33 € για κτηματογραφικό.

Το νούμερο που αναγράφουν οι περισσότεροι οδηγοί σε αυτή τη γραμμή, 0,475%, δεν βρέθηκε να στηρίζεται σε καμία πράξη. Είναι κατάλοιπο, και όποιος το χρησιμοποιεί υπολογίζει τη γραμμή κατά ένα τέταρτο χαμηλότερα.

Ο δικηγόρος που δεν είστε υποχρεωμένοι να έχετε

Η παράσταση δικηγόρου σε συμβόλαιο μεταβίβασης έπαψε να είναι υποχρεωτική πριν από πάνω από δέκα χρόνια. Ο ν. 4093/2012, ΦΕΚ Α΄ 222/12.11.2012, παράγραφος ΙΓ αντικατέστησε το άρθρο 42 του παλαιού Κώδικα Δικηγόρων, ν.δ. 3026/1954: «Από 1.1.2014 η παράσταση δικηγόρου κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.» Δεν έχει επανέλθει, παρότι οι δικηγορικοί σύλλογοι το έχουν ζητήσει περισσότερες από μία φορές, και η νεότερη πηγή που καταφέραμε να ανοίξουμε και το επιβεβαιώνει φέρει ημερομηνία Απριλίου 2026.

Η αμοιβή είναι επομένως ζήτημα αγοράς. Το εύρος που συναντάμε είναι περίπου 1% έως 2% επί του τιμήματος συν ΦΠΑ, με πάγιες αμοιβές συνηθισμένες στις μικρότερες αγορές, με ελεύθερη έγγραφη συμφωνία. Δεν εξασφαλίσαμε στοιχείο δικηγορικού συλλόγου, και οι κλίμακες που δημοσιεύουν εμπορικοί ιστότοποι είναι τα παλιά ποσά αναφοράς του γραμματίου προείσπραξης παρουσιασμένα σαν τιμές. Αυτό που πραγματικά καλύπτει ο δικηγόρος σε μια αγορά είναι ο έλεγχος τίτλων, τα βάρη και οι φορολογικές και δημοτικές εκκαθαρίσεις του πωλητή, τίποτε από τα οποία δεν αναλαμβάνει ο συμβολαιογράφος για λογαριασμό σας.

Ο μηχανικός, και γιατί ένα γήπεδο ελέγχεται ακριβότερα από ένα διαμέρισμα

Στη μεταβίβαση προσαρτώνται δύο έγγραφα μηχανικού. Το άρθρο 83 ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α΄ 167/3.11.2017), που μεταφέρθηκε στον πολεοδομικό κώδικα του Ιουνίου 2026 ως άρθρο 368 ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), απαιτεί σε κάθε μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος, ακόμη και σε γη χωρίς κτίσμα, υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού. Η παρ. 4 προσαρτά τοπογραφικό: «Η βεβαίωση του μηχανικού συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές». Όπου υπάρχει κτίσμα, συμπληρώνεται και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Δώστε στον συμβολαιογράφο και τους δύο αριθμούς άρθρου. Αντιστοιχίσαμε τα άρθρα και δεν ελέγξαμε αν μετακινήθηκε η αρίθμηση των παραγράφων μέσα στο κωδικοποιημένο κείμενο.

Οι εξαιρέσεις της παρ. 5 είναι αντιδιαισθητικές και αυτές κρίνουν το κόστος. Δεν απαιτείται διάγραμμα για ακίνητο εντός εγκεκριμένου σχεδίου με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, ούτε για εκτός σχεδίου ακίνητο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Το οικοδομήσιμο εκτός σχεδίου γήπεδο, δηλαδή ακριβώς αυτό που ψάχνει ο περισσότερος κόσμος, είναι η περίπτωση που εξακολουθεί να θέλει πλήρη τοπογραφική αποτύπωση. Η χωριστή και πολύ παλαιότερη υποχρέωση προσάρτησης τοπογραφικού στην πώληση βρίσκεται πλέον στο άρθρο 283 παρ. 1 ν. 5306/2026, πρώην άρθρο 5 παρ. 1 ν. 651/1977, και το άρθρο 16 ν. 5293/2026 (ΦΕΚ Α΄ 57/7.4.2026) τον Απρίλιο του 2026 άνοιξε μέσα της μια εξαίρεση. Η εξαίρεση θέλει τρία πράγματα μαζί: λειτουργούν Κτηματολόγιο, κυρωμένη και μεταγραμμένη πράξη εφαρμογής, και δικαιοπραξία που δεν μεταβάλλει τα όρια. Η πράξη εφαρμογής είναι εργαλείο του εντός σχεδίου και η ελληνική ύπαιθρος ως επί το πλείστον δεν έχει, οπότε εκτός σχεδίου το τοπογραφικό μένει.

Οι αμοιβές μηχανικών είναι εκτός κάθε νόμιμου κατώτατου από το 2011, οπότε τα παρακάτω είναι παρατήρηση αγοράς: μερικές εκατοντάδες ευρώ για βεβαίωση σε διαμέρισμα, και από αρκετές εκατοντάδες έως πάνω από χίλια για εξαρτημένο τοπογραφικό σε μεγάλο αγροτεμάχιο, ανάλογα με εμβαδόν, ανάγλυφο και απόσταση του συνεργείου. Δείτε πώς διαβάζεται ένα τοπογραφικό διάγραμμα πριν αναθέσετε.

Δύο αγορές, πλήρως κοστολογημένες

Ακολουθούν οι δύο περιπτώσεις, με κάθε γραμμή να βγαίνει από τις πράξεις παραπάνω. Το χωράφι είναι πραγματικό γεωτεμάχιο από τις δικές μας εκθέσεις, 56.923 τ.μ. στην Τερψιθέα Λάρισας, ΚΑΕΚ 311500507001, στις 80.000 €. Η κατοικία είναι μεταπώληση 350.000 € εντός σχεδίου, και η αντικειμενική της λαμβάνεται στα 372.000 € για να φανεί τι κάνει ο κανόνας της μεγαλύτερης αξίας. Η γραμμή του δικηγόρου είναι στο 1%, στο κάτω άκρο του εύρους· του μηχανικού είναι μέση εκτίμηση· ο μεσίτης εμφανίζεται χωριστά, γιατί δεν υπάρχει σε κάθε αγορά.

Τα έξοδα του χωραφιού βγαίνουν περίπου 7,3% της τιμής του και της κατοικίας περίπου 6,4%, πριν από μεσιτική. Χωρίστε τις δύο στήλες και το εύρημα οξύνεται. Οι γραμμές που ορίζονται από πράξη, δηλαδή φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά και Κτηματολόγιο, βγαίνουν 3.854 € στο χωράφι και 17.078 € στην κατοικία: 4,8% της τιμής στη μία περίπτωση και 4,9% στην άλλη. Είναι στο ίδιο ύψος. Τη σύγκριση τη γέρνουν οι άλλες τρεις γραμμές, 1.992 € έναντι 5.290 €, και μέσα σε αυτές το τοπογραφικό κάνει το μεγαλύτερο μέρος: τα 900 € είναι 1,1% της τιμής του χωραφιού, τα 800 € είναι 0,2% της κατοικίας, γιατί ένα συνεργείο κοστίζει ό,τι κοστίζει ανεξάρτητα από το τι αξίζει η γη από κάτω.

Από εκεί βγαίνει και ο τίμιος τρόπος να σας δοθεί προϋπολογισμός. Πάρτε τις δύο γραμμές της αγοράς στα άκρα των ευρών τους και το χωράφι πέφτει ανάμεσα σε 5,8%, χωρίς δικηγόρο και με φθηνό τοπογραφικό, και 9,3%, με δικηγόρο στο 2% και ακριβό τοπογραφικό· η κατοικία ανάμεσα σε 5,0% και 7,6%. Άρα: έξι έως εννιάμισι τοις εκατό πάνω από το τίμημα σε φθηνό αγροτεμάχιο, πέντε έως οκτώ σε κατοικία μεσαίας αξίας, πριν από μεσιτική αμοιβή. Το κάτω άκρο κάθε εύρους είναι το κόστος για όποιον κάνει μόνος του τον έλεγχο τίτλων. Το ένα νούμερο που κινεί το σύνολο είναι η αντικειμενική αξία, γιατί πάνω της υπολογίζονται τρεις από τις γραμμές.

Τρία πράγματα μπορούν να ανεβάσουν αυτά τα σύνολα χωρίς προειδοποίηση. Αντικειμενική αξία πάνω από το τίμημα, που σηκώνει μαζί φόρο, συμβολαιογράφο και Κτηματολόγιο. Νεόδμητο με παράδοση μετά την 31η Δεκεμβρίου 2026, αν η αναστολή ΦΠΑ δεν παραταθεί ξανά. Και αυθαίρετο στο ακίνητο, που μετατρέπει τη γραμμή του μηχανικού από βεβαίωση σε τακτοποίηση· αυτό είναι άλλο θέμα και έχει δικό του άρθρο.

Τρία διαδικαστικά που δεν κοστίζουν και σταματούν την υπογραφή

Τα χρήματα περνούν από τράπεζα, σε οποιοδήποτε ποσό. Το άρθρο 3 ν. 5073/2023 (ΦΕΚ Α΄ 204/11.12.2023) πρόσθεσε παρ. 8 στο άρθρο 20 ν. 3842/2010: «κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής». Δεν υπάρχει όριο. Το πρόστιμο είναι 10% του τιμήματος, με δάπεδο 10.000 € και οροφή 500.000 €. Αν σας προταθεί μέρος του τιμήματος «στο χέρι», η διάταξη δεν κάνει εξαίρεση για συνήθειες της περιοχής.

Χρειάζεστε ΑΦΜ, και η υποχρέωση γεννιέται από τον φόρο. Το άρθρο 24 παρ. 1 ν. 5219/2025 βαρύνει τον αγοραστή με τον φόρο μεταβίβασης. Το άρθρο 28 παρ. 1 επιβάλλει κοινή δήλωση των συμβαλλομένων πριν από τη μεταβίβαση, την οποία συμπληρώνει ο συμβολαιογράφος κατά την κατάρτιση, και το άρθρο 50 παρ. 11 κλειδώνει το ίδιο το συμβόλαιο: «Απαγορεύεται η σύνταξη συμβολαίου … εάν δεν προσκομιστεί δήλωση φόρου μεταβίβασης». Υπόχρεος σε αυτή τη δήλωση δεν γίνεται κανείς εκτός φορολογικού μητρώου, και μέσα σε αυτό σας βάζει το άρθρο 10 παρ. 1 ν. 5104/2024: «Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο … που πρόκειται να καταστεί υπόχρεο σε καταβολή … φόρου … ή σε υποβολή οποιασδήποτε δήλωσης που εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του Κώδικα, υποβάλλει δήλωση εγγραφής στο φορολογικό μητρώο». Η παρ. 3 χορηγεί τον αριθμό με την εγγραφή. Κάντε την αίτηση πριν κλειδώσετε ημερομηνία υπογραφής.

Ο φορολογικός εκπρόσωπος είναι προαιρετικός, ό,τι και αν σας έχουν πει. Το άρθρο 8 ν. 5104/2024 (ΦΕΚ Α΄ 58/19.4.2024) λέει «Φορολογούμενος που είναι φορολογικός κάτοικος αλλοδαπής δύναται να ορίσει», δηλαδή ευχέρεια και όχι υποχρέωση, και η απόφαση Α.1069/2024 το επαναλαμβάνει με τους ίδιους όρους. Καμία από τις δύο δεν διακρίνει ανάμεσα σε κατοίκους της Ένωσης και τρίτων χωρών. Η πρακτική επιφύλαξη είναι ότι τα δικαιολογητικά της ΑΑΔΕ για απόδοση ΑΦΜ σε κατοίκους εξωτερικού ζητούσαν ιστορικά έγγραφο ορισμού, και τη σελίδα αυτή δεν καταφέραμε να την ανοίξουμε για να δούμε τι λέει σήμερα.

Ο λογαριασμός που έρχεται κάθε χρόνο

Ο ΕΝΦΙΑ είναι πλέον τα άρθρα 8 έως 17 ν. 5219/2025 και μεταφέρει τον μηχανισμό του ν. 4223/2013. Για την εκτός σχεδίου γη ο υπολογισμός είναι ασυνήθιστα διαφανής: βάση 0,001 € ανά τετραγωνικό μέτρο, ένα ευρώ το στρέμμα, επί συντελεστές θέσης, χρήσης, άρδευσης, απαλλοτρίωσης και, αν υπάρχει κατοικία στη γη, επί πέντε.

Ο συντελεστής χρήσης είναι το σημείο όπου ο δασικός χαρακτηρισμός εμφανίζεται σε φορολογικό λογαριασμό. Γη καταγεγραμμένη ως δάσος φέρει 0,1 έναντι 2,0 για καλλιεργούμενη, οπότε ο ετήσιος φόρος στο γεωτεμάχιό μας στο Τρίκερι είναι ασήμαντος. Ο χαμηλός φόρος όμως προκύπτει από τον ίδιο χαρακτηρισμό που κλείνει το γήπεδο στη δόμηση, οπότε δεν είναι λόγος ανακούφισης.

Δύο μειώσεις τρέχουν και καμία δεν φτάνει σε γήπεδο. Η ασφάλιση κατοικίας για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα για ολόκληρο το έτος μειώνει τον ΕΝΦΙΑ της κατά 20% όταν η φορολογητέα αξία δεν υπερβαίνει τις 500.000 €, κατά το άρθρο 10 ν. 5162/2024. Και το άρθρο 10 ν. 5246/2025 μειώνει για το 2026 κατά το ήμισυ τον ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας σε οικισμό έως 1.500 κατοίκων, 1.700 σε συγκεκριμένες παραμεθόριες περιοχές, με πλήρη απαλλαγή από το 2027 και οροφή αξίας 400.000 €. Και οι δύο αφορούν κατοικίες, και η δεύτερη μόνο κύριες, οπότε το εξοχικό μένει έξω από τη δεύτερη και το γυμνό χωράφι έξω και από τις δύο.

Μετά έρχεται το ΤΑΠ, το τέλος ακίνητης περιουσίας του άρθρου 24 ν. 2130/1993 (ΦΕΚ Α΄ 62/23.4.1993), από 0,25‰ έως 0,35‰ επί της αξίας του κτίσματος, με τον ακριβή συντελεστή να ορίζεται με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και την είσπραξη να γίνεται μέσω του λογαριασμού ρεύματος. Εκτός σχεδίου η βάση είναι το κτίσμα και η αξία της διπλάσιας έκτασης που καταλαμβάνει, πράγμα που αφήνει το γυμνό χωράφι απ' έξω. Η βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ απαιτείται στο συμβόλαιο κατά την παρ. 18 και χωρίς αυτήν το συμβόλαιο είναι άκυρο. Την εκδίδει ο δήμος· το μητρώο υπηρεσιών mitos.gov.gr δίνει δέκα ημέρες, ισχύ ως την 31η Δεκεμβρίου του έτους έκδοσης και «Παρέχεται χωρίς κόστος», όπως διαβάστηκε την 1η Αυγούστου 2026.

Το κόστος που καμία κλίμακα εδώ πάνω δεν δείχνει: η γεώτρηση χωρίς άδεια

Αν στη γη υπάρχει γεώτρηση ή πηγάδι, κληρονομείτε και μια υποχρέωση που δεν εμφανίζεται σε καμία από τις παραπάνω γραμμές κόστους. Το άρθρο 10 ν. 3199/2003 (ΦΕΚ Α΄ 280/9.12.2003) απαιτεί άδεια χρήσης νερού για ύδρευση, άρδευση, βιομηχανική ή ενεργειακή χρήση και αναψυχή, και το άρθρο 13 βάζει πρόστιμο που «δεν μπορεί να είναι μικρότερο των χιλίων (1.000) ευρώ». Το ανώτατο όριο δεν το εντοπίσαμε. Το πρόστιμο δεν είναι εφάπαξ κόστος αγοράς· είναι έκθεση που κουβαλάει το ίδιο το ακίνητο, ανεξάρτητα από το ποιος άνοιξε τη γεώτρηση.

Χωριστά, όπου το σημείο υδροληψίας είναι καταχωρισμένο ή έπρεπε να είναι, το συμβόλαιο χρειάζεται τον κωδικό του Εθνικού Μητρώου Σημείων Υδροληψίας (ΚΥΑ οικ. 145026/2014, ΦΕΚ Β΄ 31/14.1.2014, άρθρο 9 παρ. 2), είτε ως πιστοποιητικό είτε πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα. Το πιστοποιητικό το εκδίδει η Διεύθυνση Υδάτων της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, δωρεάν δεδομένα δεν εντοπίσαμε ούτε για αυτό ούτε για τον χρόνο έκδοσης, οπότε μην τα υπολογίζετε στον προϋπολογισμό πριν τα ζητήσετε γραπτώς. Ένα «καμία γεώτρηση δεν καταγράφηκε στο ΕΜΣΥ» είναι επίσης απάντηση, αρκεί να λέει πότε ελέγχθηκε.

Όταν το ακίνητο δεν αγοράζεται: γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά

Πολλά ελληνικά ακίνητα δεν αλλάζουν χέρια με αγοραπωλησία, αλλά με γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά. Σε καμία από τις τρεις δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης: η κτήση φορολογείται με τα άρθρα 88 επ. του ίδιου κώδικα, με το άρθρο 98 να δίνει το αφορολόγητο και τον συντελεστή που μετράνε στην πράξη, και τα ποσά είναι εντελώς άλλα από της αγοραπωλησίας.

Το άρθρο 78 κατατάσσει τους δικαιούχους σε τρεις κατηγορίες. Στην Α΄ ο σύζυγος ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης, τα τέκνα, οι γονείς και τα εγγόνια. Στη Β΄ αδέλφια, κατιόντες τρίτου βαθμού και ανιόντες δεύτερου, γαμπροί και νύφες. Στη Γ΄ οποιοσδήποτε άλλος συγγενής ή τρίτος.

Γονική παροχή και δωρεά. Το άρθρο 98 αφαιρεί από την αξία «εφάπαξ αφορολογήτου ποσού οκτακοσίων χιλιάδων (800.000) ευρώ» για τα πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας και φορολογεί το υπερβάλλον με «συντελεστή δέκα τοις εκατό (10%)». Ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 250.000 € από γονέα σε παιδί δεν γεννά φόρο κτήσης· γεννά συμβολαιογραφικά, τέλη Κτηματολογίου και τα πιστοποιητικά. Το αφορολόγητο δίνεται εφάπαξ και οι προγενέστερες δωρεές και γονικές παροχές συνυπολογίζονται κατά το άρθρο 91, οπότε δεν ξαναμετρά σε κάθε μεταβίβαση.

Κληρονομιά. Το άρθρο 79 δίνει κλίμακα. Στην Α΄ κατηγορία τα πρώτα 150.000 € είναι αφορολόγητα, από 150.000 έως 300.000 € ο συντελεστής είναι 1%, από 300.000 έως 600.000 € 5% και στο υπερβάλλον 10%. Στη Β΄ το αφορολόγητο πέφτει στις 30.000 € με συντελεστές 5%, 10% και 20%, και στη Γ΄ στις 6.000 € με 20%, 30% και 40%. Το ίδιο σπίτι κοστίζει πολλαπλάσιο φόρο όταν ο κληρονόμος βρίσκεται εκτός της Α΄ κατηγορίας.

Πρώτη κατοικία και εδώ. Το άρθρο 96 μεταφέρει την απαλλαγή πρώτης κατοικίας στη γονική παροχή και στη δωρεά με τα ίδια ποσά που ισχύουν στην αγορά: 200.000 € για άγαμο και 250.000 € για έγγαμο σε κατοικία, 50.000 € και 100.000 € σε οικόπεδο, με τις ίδιες προσαυξήσεις ανά τέκνο. Μαζί απαλλάσσονται μία θέση στάθμευσης και μία αποθήκη έως 20 τ.μ. στο ίδιο ακίνητο, εφόσον μεταβιβάζονται ταυτόχρονα.

Τι κοστίζει η εγγραφή. Η ίδια απόφαση 2/12.1.2026 χρεώνει τη γονική παροχή και τη δωρεά με 8‰ αντί για 5‰ της αγοραπωλησίας, με την ίδια προσαύξηση 1‰ όταν η εγγραφή γίνεται στο κτηματολογικό βιβλίο, άρα 9‰ σε κτηματογραφημένη περιοχή. Την αποδοχή κληρονομιάς δεν την κατονομάζει: ούτε στον κατάλογο των 5‰ ούτε σε αυτόν των 8‰, όπου αναφέρονται «προικοσυμφώνου ή γονικής παροχής, δωρεάς εν ζωή ή αιτία θανάτου». Το ελέγξαμε στο ίδιο το ΦΕΚ. Κατά γράμμα λοιπόν πέφτει στο υπολειμματικό πάγιο των 12 € του άρθρου 3 παρ. 2, μια παράγραφος που ανοίγει με τη φράση «με την επιφύλαξη ειδικότερων διατάξεων», οπότε ζητήστε τον υπολογισμό από το Κτηματολογικό Γραφείο πριν καταθέσετε. Συμβολαιογραφικά, τοπογραφικό, βεβαίωση μηχανικού, ΤΑΠ και ΕΝΦΙΑ ισχύουν απαράλλαχτα.

Η άδεια διαμονής επενδυτή, για όποιον πουλά σε αγοραστή τρίτης χώρας

Τα όρια της άδειας διαμονής δεν αφορούν Έλληνες ούτε πολίτες της Ένωσης: είναι μεταναστευτική πολιτική για αγοραστές τρίτων χωρών. Έχουν όμως σημασία αν πουλάτε, γιατί ορίζουν τη ζώνη τιμών στην οποία ένας τέτοιος αγοραστής μπορεί να μπει. Το άρθρο 100 ν. 5038/2023, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 64 παρ. 1 ν. 5100/2024 (ΦΕΚ Α΄ 49/5.4.2024), θέτει τρία κλιμάκια: 800.000 € στην Αττική, στην περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και στα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων· 400.000 € στην υπόλοιπη χώρα· και 250.000 € όταν έχει προηγηθεί αλλαγή χρήσης σε κατοικία πριν από την αίτηση ή αποκατάσταση διατηρητέου. Τα δύο ανώτερα κλιμάκια θέλουν ελάχιστο 120 τ.μ. κύριων χώρων, και η επένδυση γίνεται σε ένα μόνο ακίνητο.

Δύο όροι πιάνουν κόσμο απροετοίμαστο. Η βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου που θεμελιώνει την άδεια απαγορεύεται ρητά από την παρ. 7Α, επί ποινή ανάκλησης και προστίμου 50.000 €, οπότε διαμέρισμα Golden Visa δεν μπαίνει σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας. Και ελάχιστος χρόνος διακράτησης δεν προβλέπεται, όμως η άδεια ανανεώνεται μόνο «εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στην κυριότητα και νομή τους», άρα η πώληση την τερματίζει. Δικαίωμα εργασίας δεν παρέχει.

Τι δεν καταφέραμε να επιβεβαιώσουμε

Τρία σημεία της σελίδας στηρίζονται σε κάτι λιγότερο από πράξη, και η σελίδα τα ονομάζει αντί να τα στρογγυλοποιήσει. Η τάξη μεγέθους του ΕΝΦΙΑ σε αγροτική γη είναι δικός μας υπολογισμός πάνω στον νόμιμο τύπο με υποθετικούς συντελεστές· το μόνο δημοσιευμένο παράδειγμα που εντοπίσαμε είναι του 2014. Οι γραμμές δικηγόρου, μηχανικού και μεσίτη είναι παρατήρηση αγοράς, και οι υπολογισμοί δηλώνουν την παραδοχή μέσα σε κάθε ευρώ: ο δικηγόρος στο 1% του τιμήματος, ο μηχανικός σε μέση αμοιβή για τη δουλειά, ο μεσίτης στο 2%. Κανένας δικηγορικός σύλλογος και κανένα επιμελητήριο μηχανικών δεν δημοσιεύει νούμερο για να ελεγχθούν, και οι κλίμακες των εμπορικών ιστοτόπων είναι τα παλιά ποσά αναφοράς του γραμματίου προείσπραξης ντυμένα σαν τιμές. Τρίτον, δεν καταφέραμε να διαβάσουμε τη διατύπωση της απαλλαγής ΦΠΑ που καταργήθηκε το 2010, γιατί το ΦΕΚ που την έφερε είναι σαρωμένο.

Από τον προηγούμενο γύρο δύο πράγματα έκλεισαν. Το ΦΕΚ του τιμολογίου του Κτηματολογίου του Ιανουαρίου 2026 ανοίχτηκε στο ίδιο το Εθνικό Τυπογραφείο, πράγμα που έλυσε την εξουσιοδοτική διάταξη για την οποία διαφωνούσαν οι δευτερογενείς αποδόσεις, και η υποχρέωση ΑΦΜ ανάγεται πλέον στο άρθρο 10 παρ. 1 ν. 5104/2024. Οι πηγές που εξακολουθούν να μας κλείνουν την πόρτα είναι αυτές στις οποίες θα στραφεί ο αναγνώστης: aade.gr, ktimatologio.gr και gov.gr δεν ανοίγουν από το εξωτερικό· οι σελίδες αρνούνται την πρόσβαση. Το mitos.gov.gr απαντά, και από εκεί βγαίνουν το κόστος και η προθεσμία της βεβαίωσης ΤΑΠ αυτής της σελίδας.

Τι ζητάτε, με τη σειρά

1. Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο την αντικειμενική πριν κλείσετε τιμή. Για ακίνητο εντός σχεδίου είναι ο υπολογισμός με τιμή ζώνης· για χωράφι είναι το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ. Αν βγει πάνω από την προσφορά σας, τρεις γραμμές κόστους ανεβαίνουν μαζί.
2. Ρωτήστε αν το κτίριο είναι νεόδμητο υπό ΦΠΑ. Αν είναι, ρωτήστε αν ο κατασκευαστής έχει την αναστολή και τι προβλέπει το συμβόλαιο για παράδοση μετά την 31η Δεκεμβρίου 2026.
3. Πάρτε νωρίς τη θέση του μηχανικού. Το αν χρειάζεται εξαρτημένο τοπογραφικό κρίνεται από την παρ. 5 του άρθρου 83 ν. 4495/2017, πλέον άρθρο 368 ν. 5306/2026, και είναι η λιγότερο προβλέψιμη γραμμή του προϋπολογισμού.
4. Ζητήστε από τον πωλητή τη βεβαίωση ΤΑΠ και το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ από την αρχή. Τα προσκομίζει ο πωλητής, δεν τα εκδίδει: τη βεβαίωση ΤΑΠ την εκδίδει ο δήμος, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ η ΑΑΔΕ και πρέπει να καλύπτει τα πέντε έτη πριν από τη μεταβίβαση. Και τα δύο είναι δωρεάν, και ένα κενό πενταετίας στον ΕΝΦΙΑ είναι καθυστέρηση που προτιμάτε να συναντήσετε την πρώτη εβδομάδα και όχι στο συμβολαιογραφείο.

Η έκθεση LandCheck κοστίζει 39 € και δεν κοστολογεί την αγορά σας. Αυτό που κάνει είναι να ονομάζει τα ευρήματα που μετακινούν αυτές τις γραμμές πριν αναθέσετε σε οποιονδήποτε: το μετρημένο εμβαδόν πάνω στο οποίο θα υπολογιστεί ο φόρος, το αν η γη είναι εκτός σχεδίου και άρα στο σύστημα ΑΑ-ΓΗΣ, και το αν κάποιο δασικό, παράκτιο ή πλημμυρικό εύρημα θα μετατρέψει τη γραμμή του μηχανικού από βεβαίωση σε έργο. Καθένα από αυτά αναγράφεται με την πηγή του και την ημερομηνία ανάγνωσης.