Αγορά σπιτιού στην Ελλάδα για Airbnb: 7 έλεγχοι πριν από την προκαταβολή

Η ενεργή αγγελία και ο ΑΜΑ δεν αποδεικνύουν τη νομιμότητα ξενώνα, πισίνας, δρόμου εισόδου ή υπνοδωματίων. Πριν διακινδυνεύσετε την προκαταβολή, ελέγξτε τον φάκελο του κτιρίου, τις προδιαγραφές του 2025 και το γήπεδο από το οποίο εξαρτάται η λειτουργία της παραθεριστικής κατοικίας.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Έχετε συγκεκριμένο γεωτεμάχιο; Οι έλεγχοι χάρτη αυτού του οδηγού μπορούν να τρέξουν πάνω του, με πηγή και ημερομηνία, για 29,00 € τελική τιμή με ΦΠΑ. Επιλέξτε το στον χάρτη →

Ένα πέτρινο σπίτι με πισίνα και περίπου 8,1 στρέμματα ελιές μπορεί να μοιάζει με έτοιμη επιχείρηση παραθεριστικής μίσθωσης. Η αγορά και η εκμίσθωση χρειάζονται χωριστούς ελέγχους. Ο πρώτος αφορά τη νομιμότητα του σπιτιού, της πισίνας, της πρόσβασης και του γηπέδου. Ο δεύτερος εξετάζει αν οι χώροι μπορούν να διατίθενται για βραχυχρόνια διαμονή και αν ο νέος εκμεταλλευτής μπορεί να εγγράψει το ακίνητο. Μια ενεργή αγγελία στο Airbnb δεν δίνει στον αγοραστή απάντηση σε κανένα από τα δύο.

Η διάκριση έχει πρακτική αξία πριν από την προκαταβολή. Μια βίλα με κριτικές πολλών ετών μπορεί να έχει υπνοδωμάτιο στο υπόγειο που στην άδεια φαίνεται ως αποθήκη, πισίνα που λείπει από τα σχέδια ή δρόμο εισόδου που περνά από το γειτονικό ακίνητο χωρίς καταχωρισμένο δικαίωμα. Ένα κατά τα άλλα νόμιμο σπίτι μπορεί απλώς να χρειάζεται εργασίες ασφάλειας πριν από την πρώτη κράτηση. Εξετάστε τη μίσθωση που σχεδιάζετε με βάση τον φάκελο του κτιρίου, το γήπεδο και τη δυνατότητα εγγραφής του νέου ιδιοκτήτη.

1. Προσδιορίστε το καθεστώς λειτουργίας πριν αποτιμήσετε τα έσοδα

Για περιστασιακές μισθώσεις επιπλωμένης κατοικίας, χωρίς υπηρεσίες πέρα από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, η αφετηρία είναι συνήθως το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 και το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Κάθε μίσθωση πρέπει να διαρκεί λιγότερο από 60 ημέρες και να παρέχεται μόνο διαμονή και κλινοσκεπάσματα, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 111, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 28 του ν. 5073/2023 (ΦΕΚ Α΄ 204/11.12.2023). Ο οδηγός της ΑΑΔΕ προβλέπει εγγραφή του ακινήτου από τον διαχειριστή, απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ανάρτησή του σε κάθε πλατφόρμα και υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση. Δείτε τον οδηγό της ΑΑΔΕ «Θέλω να μισθώσω το ακίνητό μου (βραχυχρόνια μίσθωση)».

Αν η εκμετάλλευση διαθέτει προσωπικό ή παρέχει υπηρεσίες φιλοξενίας, μπορεί να απαιτείται γνωστοποίηση λειτουργίας τουριστικού καταλύματος. Το ίδιο ισχύει όταν το ακίνητο λειτουργεί ως τουριστική επιπλωμένη κατοικία ή έπαυλη. Η επίσημη διαδικασία γνωστοποίησης λειτουργίας του EUGO για τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και επαύλεις περιλαμβάνει στον φάκελο που τηρείται στην εγκατάσταση οικοδομική άδεια ή στοιχεία τακτοποίησης, δικαιολογητικά πυροπροστασίας και, όπου απαιτείται, έγγραφα για πισίνα και λύματα. Ζητήστε από λογιστή και δικηγόρο με αντικείμενο το τουριστικό δίκαιο να προσδιορίσουν γραπτώς το καθεστώς για τις υπηρεσίες, τον αριθμό ακινήτων και τον εκμεταλλευτή που σχεδιάζετε. Κάντε το πριν ενσωματώσετε στην προσφορά αγοράς μια εκτίμηση εσόδων από μισθώσεις.

Υπολογίστε τη φορολογία και το τέλος ανά διανυκτέρευση. Σύμφωνα με τις ερωτήσεις–απαντήσεις της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση, ερωτήσεις 8–12 και 18, φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση οφείλει να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και οι μισθώσεις υπάγονται σε ΦΠΑ 13%. Τα νομικά πρόσωπα υπάγονται στους κανόνες επιχειρηματικής δραστηριότητας και ΦΠΑ ανεξάρτητα από τον αριθμό ακινήτων. Πριν προσθέσετε έναν ξενώνα, ζητήστε από τον λογιστή να μετρήσει τις εγγεγραμμένες μονάδες. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση του ακινήτου, όχι ανά επισκέπτη: 8,00 € από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο και 2,00 € από τον Νοέμβριο έως τον Μάρτιο. Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. ανέρχεται σε 15,00 € και 4,00 € αντίστοιχα, σύμφωνα με το άρθρο 1 της απόφασης Α.1202/2024 (ΦΕΚ Β΄ 7301/31.12.2024). Βαρύνει τον διαμένοντα και αποδίδεται από τον εκμεταλλευτή· κρατήστε το χωριστά από τα έσοδα μίσθωσης.

Ζητήστε ένα σύντομο γραπτό σημείωμα που να προσδιορίζει το εφαρμοστέο καθεστώς. Να κατονομάζει τον ιδιοκτήτη ή την εταιρεία εκμετάλλευσης, κάθε ακίνητο που θα προσφέρεται και τη μέγιστη διάρκεια διαμονής. Καταγράψτε τις υπηρεσίες, τον υπεύθυνο για το μητρώο και τη διαδικασία που υποδεικνύει ο σύμβουλος. Έτσι καλύπτεται ένα συχνό κενό στον φάκελο πώλησης: ο πωλητής δείχνει πώς λειτουργούσε ο ίδιος, ενώ ο αγοραστής χρειάζεται να ξέρει πώς θα λειτουργήσει ένα διαφορετικό πρόσωπο μετά τη μεταβίβαση. Αν προβλέπεται δεύτερο σπιτάκι στο γήπεδο, αναφέρετέ το ρητά. Μία αγοραπωλησία μπορεί να περιλαμβάνει δύο μονάδες εκμετάλλευσης, με διαφορετική φορολογική μεταχείριση από εκείνη που υποθέτει το έντυπο του μεσίτη.

2. Αντιπαραβάλετε τον φάκελο του κτιρίου με τους χώρους φιλοξενίας

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, το άρθρο 3 του ν. 5170/2025 θέτει ελάχιστες προδιαγραφές τόσο για τα ήδη εγγεγραμμένα ακίνητα όσο και για όσα εγγράφονται στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής της ΑΑΔΕ. Η καλοστημένη αγγελία δεν αρκεί. Το κατάλυμα πρέπει να αποτελείται από νόμιμους χώρους κύριας χρήσης. Η εγκύκλιος εφαρμογής του Υπουργείου Τουρισμού αναφέρει ότι η νομιμότητα τεκμηριώνεται με την οικοδομική άδεια ή/και την υπαγωγή σε τακτοποίηση βάσει της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Εδώ ένα σπίτι με γήπεδο απαιτεί περισσότερη δουλειά από ένα διαμέρισμα στην πόλη. Δώστε στον μηχανικό του αγοραστή το συμβόλαιο, επίκαιρο τοπογραφικό διάγραμμα, την άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τα έγγραφα τακτοποίησης και την πραγματική κάτοψη των χώρων που χρησιμοποιούν οι επισκέπτες. Ο μηχανικός πρέπει να αντιπαραβάλει υπνοδωμάτια, κουζίνες και καθιστικά με τα σχέδια. Στον ίδιο φάκελο ελέγξτε την πισίνα, τον ξενώνα, την πέργκολα, τους τοίχους αντιστήριξης, τις βεράντες, την εγκατάσταση λυμάτων και τα έργα πρόσβασης. Ένας χώρος που στην εγκεκριμένη κάτοψη είναι αποθήκη δεν αποτιμάται ως εκμισθώσιμο υπνοδωμάτιο επειδή μπήκε ένα κρεβάτι.

Η εγκύκλιος δίνει συγκεκριμένα μεγέθη για τα υπνοδωμάτια: κουφώματα φυσικού φωτισμού τουλάχιστον ίσα με το 10% του καθαρού εμβαδού τους, ανοίγματα αερισμού τουλάχιστον ίσα με το 5% και κλιματισμό ψύξης–θέρμανσης κατ’ ελάχιστον στα υπνοδωμάτια. Από την απαίτηση κλιματισμού εξαιρούνται ακίνητα σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο 600 μέτρων και άνω. Διευκρινίζει επίσης ότι το συνήθως απαιτούμενο ελάχιστο ελεύθερο ύψος χώρου κύριας χρήσης με τον ισχύοντα Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είναι 2,50 μ., ενώ παλαιότερος νόμιμος χώρος μπορεί να υπάγεται στον προγενέστερο κανόνα των 2,40 μ. Διαβάστε την πηγή πριν εφαρμόσετε το ίδιο ύψος σε κάθε παλιό σπίτι: η σελίδα «Βραχυχρόνια διαμονή» του Υπουργείου Τουρισμού παραπέμπει στην εγκύκλιο εφαρμογής και στο φύλλο ελέγχου.

Ζητήστε κάτοψη με σημειώσεις αντί για μια προφορική διαβεβαίωση ότι «όλα είναι νόμιμα». Ένα χρώμα μπορεί να δείχνει τους εγκεκριμένους χώρους κύριας χρήσης, άλλο τους νόμιμα τακτοποιημένους και τρίτο όσα ο μηχανικός δεν μπορεί να τεκμηριώσει. Δίπλα σε κάθε υπνοδωμάτιο σημειώστε καθαρό εμβαδόν, διαστάσεις ανοιγμάτων, ελεύθερο ύψος και πρόβλεψη ψύξης–θέρμανσης. Για κάθε εξωτερική κατασκευή αναφέρετε το σχέδιο ή την έγκριση που την καλύπτει. Έτσι ο λογιστής εξετάζει τη μίσθωση με τα ίδια πραγματικά στοιχεία που έλεγξε ο μηχανικός. Αποφεύγεται και μια αποτίμηση που περιλαμβάνει σιωπηρά κλίνες ή παροχές οι οποίες πρέπει να αφαιρεθούν, να ανασχεδιαστούν ή να μείνουν εκτός χρήσης των επισκεπτών.

3. Κοστολογήστε τις απαιτήσεις ασφάλειας πριν από την επίπλωση

Το άρθρο 3 απαιτεί επίσης ασφάλιση αστικής ευθύνης, Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη σε ισχύ που βεβαιώνει την ύπαρξη ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, φωτισμό ασφαλείας στις εξόδους και σήμανση διαφυγής. Απαιτούνται ακόμη πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης σε ισχύ, φαρμακείο πρώτων βοηθειών με σήμανση και οδηγός τηλεφώνων πρώτης ανάγκης. Η εγκύκλιος ορίζει έναν κατάλληλο πυροσβεστήρα τουλάχιστον έξι κιλών ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας και ανιχνευτές καπνού που καλύπτουν τουλάχιστον τα υπνοδωμάτια και την κουζίνα. Προσδιορίζει και το περιεχόμενο του φαρμακείου.

Σε απομακρυσμένο σπίτι, μετατρέψτε τον κατάλογο του νόμου σε επιτόπιο έλεγχο. Περπατήστε τη διαδρομή διαφυγής θεωρώντας ότι ο καπνός αποκλείει την κουζίνα. Ελέγξτε αν η ΥΔΕ καλύπτει μεταγενέστερες καλωδιώσεις πισίνας ή αντλιών. Ορίστε ποιος θα έρθει σε μια διαρροή ανάμεσα στην αναχώρηση και την άφιξη επισκεπτών. Ρωτήστε την ασφαλιστική αν καλύπτει την πισίνα, τους τοίχους, τα μονοπάτια και τις υπόλοιπες εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούν οι φιλοξενούμενοι. Υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού μπορούν να ελέγχουν τα εγγεγραμμένα ακίνητα, και με μικτά συνεργεία με υπαλλήλους της ΑΑΔΕ, κατόπιν ενημέρωσης τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν. Σύμφωνα με τον ν. 5170/2025, η άρνηση εισόδου, η μη τήρηση προδιαγραφής ή η μη συμμόρφωση στον επανέλεγχο μπορεί να επιφέρει διοικητικό πρόστιμο 5.000 €, με αυξημένες κυρώσεις αν διαπιστωθεί νέα παράβαση μέσα σε ένα έτος. Συγκεντρώστε τα έγγραφα και κοστολογήστε τις απαιτούμενες διορθώσεις πριν συμφωνήσετε τον προϋπολογισμό αγοράς.

Βάλτε τις ημερομηνίες λήξης στο χρονοδιάγραμμα της αγοράς. Το «υπάρχει πιστοποιητικό» δεν αρκεί αν λήγει πριν από την πρώτη περίοδο εκμίσθωσης ή αφορά παλιά καλωδίωση. Ζητήστε προσφορές για τις αναγκαίες εργασίες, ιδίως αν οι πέτρινοι τοίχοι δυσκολεύουν την τοποθέτηση σήμανσης, ανιχνευτών ή σωληνώσεων κλιματισμού. Έτσι ξεχωρίζετε ένα διαχειρίσιμο κόστος πριν από τη λειτουργία από ένα πρόβλημα που αλλάζει τη νόμιμη δυναμικότητα. Στείλτε στην ασφαλιστική το σχέδιο του γηπέδου και ακριβή περιγραφή της πισίνας, των σκαλοπατιών, των βεραντών, του πηγαδιού, της γεώτρησης, τυχόν ζώων, του τζακιού και της πρόσβασης επισκεπτών στην καλλιεργούμενη έκταση. Μια γενική προσφορά με βάση μόνο τον αριθμό υπνοδωματίων δεν εξετάζει τους κινδύνους του συγκεκριμένου ακινήτου.

4. Ελέγξτε τι γίνεται με τον ΑΜΑ μετά τη μεταβίβαση

Ο ΑΜΑ ανήκει στον φάκελο ελέγχου, αλλά δεν είναι άδεια που παραδίδεται μαζί με τα κλειδιά. Ζητήστε το ιστορικό ΑΜΑ του ακινήτου, τη διεύθυνση και το αναγνωριστικό ακινήτου που χρησιμοποιούνται στο μητρώο, αντίγραφα πρόσφατων δηλώσεων και τυχόν αλληλογραφία με το Υπουργείο. Ο λογιστής του αγοραστή πρέπει έπειτα να επιβεβαιώσει πώς θα γίνει η εγγραφή από τον νέο ιδιοκτήτη μετά τη μεταβίβαση.

Το άρθρο 5 του ν. 5313/2026 (ΦΕΚ Α΄ 102/25.06.2026) τροποποίησε το άρθρο 111 του ν. 4446/2016. Η παρ. 2Α αφορά τον περιορισμό στην Αθήνα και η νέα παρ. 2Β τη Θεσσαλονίκη. Ο κανόνας για τη μεταβίβαση βρίσκεται στη νέα παρ. 2Γ: ακίνητο σε μία από τις περιοχές περιορισμού που μεταβιβάζεται εν ζωή, είτε με πώληση είτε με δωρεά, διαγράφεται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Δεν επιτρέπεται να επανεγγραφεί όσο ισχύει ο αντίστοιχος περιορισμός. Επομένως, ο υφιστάμενος ΑΜΑ δεν διατηρεί τη δυνατότητα εγγραφής για τον αγοραστή.

Οι περιοχές και οι ημερομηνίες είναι συγκεκριμένες. Η νέα εγγραφή περιορίζεται στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, σύμφωνα με την ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β΄ 7200/31.12.2025). Ο ίδιος περιορισμός ισχύει στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η επίσημη Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής περιγράφει τις δύο περιοχές και τον κανόνα μεταβίβασης. Δεν πρόκειται για πανελλαδική απαγόρευση στις βίλες των νησιών ή της υπαίθρου. Αν το ακίνητο βρίσκεται μέσα σε μία από τις δύο περιοχές, η δυνατότητα εγγραφής από τον νέο ιδιοκτήτη χρειάζεται τεκμηριωμένη απάντηση πριν από την προκαταβολή· το ιστορικό του μητρώου δεν αίρει τη νομοθετική απαγόρευση. Αλλού, επιβεβαιώστε το συγκεκριμένο ακίνητο, τον εκμεταλλευτή και την ισχύουσα διαδικασία της ΑΑΔΕ, χωρίς να βασίζεστε στον αριθμό που γράφει η αγγελία.

5. Εξετάστε το γήπεδο ως μέρος της εκμετάλλευσης

Ένα σπίτι με γήπεδο μπορεί να αποδειχθεί ακατάλληλο για την επιχείρηση, ακόμη κι αν το εσωτερικό του περάσει τον έλεγχο. Επισκέπτες και συνεργείο καθαρισμού χρειάζονται νόμιμη, χρησιμοποιήσιμη πρόσβαση. Βυτιοφόρα μπορεί να πρέπει να φτάνουν στην εγκατάσταση λυμάτων ή ύδρευσης, ενώ χρειάζεται πρόσβαση και για πυροσβεστικά οχήματα. Μια χαμηλή είσοδος κοντά στην ακτή μπορεί να αποκλειστεί από νερά πριν αυτά φτάσουν στο σπίτι. Αυτά είναι ζητήματα του γεωτεμαχίου και δεν απαντώνται από τον ΑΜΑ.

Για την πρόσβαση, ζητήστε από τον τοπογράφο να αποτυπώσει στο ίδιο επίκαιρο διάγραμμα το κτηματολογικό όριο, την πραγματική είσοδο και τον δρόμο. Ο δικηγόρος να εντοπίσει τυχόν καταχωρισμένη δουλεία διόδου και ο μηχανικός να επιβεβαιώσει τη νόμιμη αναγνώριση της οδού όπου αυτή απαιτείται. Μια γραμμή στο OpenStreetMap, ένας χαλικόδρομος ή μια διαδρομή που χρησιμοποιείται επί είκοσι καλοκαίρια βοηθούν να κατανοήσετε την κατάσταση. Κανένα από αυτά δεν αποδεικνύει μόνο του νόμιμο πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό ή μόνιμο δικαίωμα διέλευσης από ξένο ακίνητο.

Για τα νερά, ζητήστε έλεγχο των ισχυόντων χαρτών πλημμύρας του ΥΠΕΝ, τυχόν οριοθέτηση ρέματος, τη διαδρομή απορροής και τα υψόμετρα του γηπέδου. Αν γίνεται, επισκεφθείτε το μετά από βροχή. Ρωτήστε πού καταλήγουν τα όμβρια όταν ο χώρος γύρω από την πισίνα, το πάρκινγκ και η στέγη απορρέουν ταυτόχρονα. Ο χάρτης πλημμύρας χρησιμεύει για αρχικό εντοπισμό κινδύνων. Η απάντηση για τις κατασκευές, την ασφάλιση και την ασφαλή πρόσβαση προκύπτει από τα ισχύοντα δημόσια χαρτογραφικά δεδομένα και τον έλεγχο του μηχανικού στο συγκεκριμένο γεωτεμάχιο.

6. Ελέγξτε χωριστά ύδρευση, λύματα και πισίνα

Το «το δίκτυο είναι κοντά» δεν βεβαιώνει επάρκεια παροχής, ούτε ένα πηγάδι αποτελεί αυτομάτως νόμιμη πηγή νερού για το κατάλυμα. Ζητήστε πρόσφατους λογαριασμούς ύδρευσης ή στοιχεία σύνδεσης, έγγραφα για τυχόν δικαίωμα χρήσης γεώτρησης ή πηγής, ανάλυση καταλληλότητας πόσιμου νερού όταν οι επισκέπτες πίνουν νερό από ιδιωτική υδροληψία, και σχέδιο θερινής λειτουργίας για αποθήκευση και διακοπές. Σε νησί ή στο άκρο αγροτικού δικτύου, ζητήστε γραπτή απάντηση από τον τοπικό φορέα ύδρευσης για το τι εξυπηρετεί το γεωτεμάχιο.

Για τα λύματα, εντοπίστε τη δεξαμενή ή τη μονάδα επεξεργασίας στο τοπογραφικό και αντιπαραβάλετέ τη με τις άδειες και τον αριθμό επισκεπτών του επιχειρηματικού σχεδίου. Καταγράψτε δυναμικότητα, πρόσβαση για εκκένωση, ιστορικό συντήρησης και νόμιμο τρόπο διάθεσης. Η πισίνα χρειάζεται δική της γραμμή στον πίνακα ελέγχου: εγκεκριμένο σχέδιο, μηχανοστάσιο και ηλεκτρολογικά, πηγή νερού, αποχέτευση ή διάθεση νερών αντίστροφης πλύσης φίλτρων, μέτρα ασφάλειας και δικαιολογητικά λειτουργίας. Το καθεστώς τουριστικού καταλύματος προβλέπει ρητά δικαιολογητικά πισίνας όπου απαιτούνται. Μια όμορφη αεροφωτογραφία δεν ολοκληρώνει κανέναν από αυτούς τους ελέγχους.

Ζητήστε από τον πωλητή στοιχεία για μία ολόκληρη περίοδο λειτουργίας: λογαριασμούς νερού και ρεύματος, παραστατικά παραδόσεων νερού ή εκκενώσεων, δελτία συντήρησης πισίνας, επισκέψεις τεχνικών, αιτήματα ασφαλιστικής αποζημίωσης και γραπτά παράπονα που μπορούν να γνωστοποιηθούν νόμιμα. Διαβάστε τις ημερομηνίες μαζί με τα ποσά. Μια χειμερινή επίσκεψη δεν δείχνει αν πέφτει η πίεση τον Αύγουστο, αν το στενό δρομάκι δεν αφήνει το βυτιοφόρο να στρίψει ή αν πέφτει η ασφάλεια της αντλίας όταν λειτουργούν ταυτόχρονα κλιματισμός και εξοπλισμός πισίνας. Δώστε τον φάκελο στον μηχανικό που έχει το σχέδιο του γηπέδου, ώστε η δυναμικότητα, η πρόσβαση και η νομιμότητα των εγκαταστάσεων να εξεταστούν για τον ίδιο αριθμό επισκεπτών.

Ορίστε έπειτα ποιος θα ανταποκριθεί όταν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό. Καταγράψτε τα κλειδιά και την πρόσβαση από την αυλόπορτα, τα σημεία διακοπής παροχών, τον συναγερμό ή το σημείο επιθεώρησης της εγκατάστασης λυμάτων, την απομόνωση της πισίνας, τον πλησιέστερο ηλεκτρολόγο και υδραυλικό και τις οδηγίες που μπορούν να ακολουθήσουν οι υπηρεσίες έκτακτης ανάγκης τη νύχτα. Αυτά είναι στοιχεία λειτουργίας, δεν αποδεικνύουν τίτλο ή αδειοδότηση. Χρειάζονται όμως πριν από την προκαταβολή: αν τα συστήματα μιας απομακρυσμένης βίλας λειτουργούν μόνο χάρη στην προσωπική γνώση του πωλητή, η παράδοσή της έχει κόστος. Βάλτε τα εγχειρίδια που λείπουν, το ιστορικό συντήρησης και τις τοπικές επαφές στη λίστα εκκρεμοτήτων πριν από την ολοκλήρωση της αγοράς.

7. Συνδέστε την προκαταβολή με έγγραφα και ελέγχους

Ο όρος της προκαταβολής πρέπει να δίνει σε συγκεκριμένους επαγγελματίες χρόνο να απαντήσουν σε συγκεκριμένα ερωτήματα. Πριν πάψει να είναι επιστρεπτέο το ποσό, ζητήστε από τον δικηγόρο να ολοκληρώσει τον έλεγχο τίτλων, ορίων και δικαιωμάτων πρόσβασης. Ο μηχανικός να επιβεβαιώσει τη νόμιμη χρήση του σπιτιού, των χώρων φιλοξενίας, της πισίνας και των διαμορφώσεων του γηπέδου. Οι έλεγχοι να καλύπτουν πολεοδομικούς, δασικούς, παράκτιους και αρχαιολογικούς περιορισμούς, πλημμύρες και υδατορέματα. Ο σύμβουλος τουριστικών επιχειρήσεων να επιβεβαιώσει το καθεστώς καταλύματος και ο λογιστής τη φορολογική μεταχείριση. Ο λογιστής πρέπει επίσης να ελέγξει τη δυνατότητα απόκτησης ΑΜΑ για τον νέο εκμεταλλευτή, μαζί με κάθε τοπικό περιορισμό εγγραφής που εφαρμόζεται μετά τη μεταβίβαση. Αν λείπει έγγραφο, ορίστε ποιος θα το εξασφαλίσει και πότε.

Εξετάστε χωριστά τα έσοδα. Ζητήστε καταστάσεις πλατφορμών, δηλωμένες κρατήσεις, τιμοκαταλόγους, συμβάσεις διαχείρισης και καθαρισμού, λογαριασμούς παροχών, ασφάλιστρα, επισκευές και στοιχεία πληρότητας ανά περίοδο που ο πωλητής μπορεί να γνωστοποιήσει νόμιμα. Υπολογίστε τα δικά σας έξοδα και τα διαστήματα εκτός λειτουργίας. Οι κριτικές, ένας παλιός ΑΜΑ ή το φύλλο ακαθάριστων εσόδων του μεσίτη δεν εγγυώνται μελλοντικές κρατήσεις.

Χρησιμοποιήστε τον ολοκληρωμένο φάκελο για να αποφασίσετε αν θα καταβάλετε, θα μειώσετε, θα θέσετε υπό όρους ή θα κρατήσετε την προκαταβολή. Πρέπει να προκύπτει ότι το σπίτι και οι εξωτερικές κατασκευές συμφωνούν με τα εγκεκριμένα στοιχεία. Η πρόσβαση, η ύδρευση και τα λύματα χρειάζονται πραγματικό και νομικό έλεγχο. Ο αγοραστής χρειάζεται επιβεβαιωμένο καθεστώς εκμίσθωσης και κοστολογημένο σχέδιο για τις απαιτήσεις ασφάλειας του 2025. Τα μελλοντικά έσοδα εξακολουθούν να χρειάζονται δική τους εκτίμηση.