Λίστα ελέγχου πριν την αγορά γης: τι κλείνει πριν τον αρραβώνα και τι πριν το συμβόλαιο

Κάθε έλεγχος πριν την αγορά ενός γηπέδου, κοστολογημένος και τοποθετημένος απέναντι στην πληρωμή πριν από την οποία κλείνει: η πρώτη ώρα χωρίς κόστος που απαντά στα περισσότερα, τα έξι ερωτήματα που μπορούν ακόμη να ακυρώσουν την αγορά, και τα έγγραφα που ο ν. 5306/2026 και ο φορολογικός κώδικας υποχρεώνουν τον συμβολαιογράφο να προσαρτήσει.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα κόστους ή χρόνου, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Οι αγοραστές ρωτούν συνήθως τι ελέγχεται σε ένα γήπεδο. Το ερώτημα που κοστίζει χρήματα είναι το πότε. Οι στιγμές πληρωμής είναι τρεις, και από τη μεσαία, το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με τον αρραβώνα του, η υπαναχώρηση για λόγο που δεν αναγνωρίζει το προσύμφωνο κοστίζει στον αγοραστή τον ίδιο τον αρραβώνα. Ο κατάλογος όσων πρέπει να έχουν κλείσει ως τότε είναι μικρότερος από όσο περιμένει ο περισσότερος κόσμος, και το μεγαλύτερο μέρος του απαντιέται δωρεάν μέσα σε ένα απόγευμα.

Τρεις στιγμές, και τι κοστίζει η υπαναχώρηση σε καθεμία

Η προσφορά δεν κοστίζει. Πολλά μεσιτικά γραφεία ζητούν ένα ποσό δέσμευσης για να βγει το ακίνητο από την αγορά. Το χαρτί που υπογράφεται στο γραφείο, χωρίς συμβολαιογράφο, μπορεί να δεσμεύει ως προς όσα ορίζει το ίδιο, μια αμοιβή μεσιτείας ή μια ημερομηνία επιστροφής, δεν μπορεί όμως να υποχρεώσει τον πωλητή να σας μεταβιβάσει το ακίνητο, γιατί η υπόσχεση μεταβίβασης έχει δικό της τύπο. Ο Αστικός Κώδικας που ισχύει είναι το κείμενο που αναδημοσιεύθηκε με το π.δ. 456/1984 (ΦΕΚ Α΄ 164/24.10.1984), και οι αριθμοί άρθρων παρακάτω είναι εκείνου του κειμένου. Το άρθρο 166 ΑΚ βάζει το προσύμφωνο στον ίδιο τύπο με την οριστική σύμβαση: «η σύμβαση με την οποία τα μέρη ανέλαβαν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση (προσύμφωνο) υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί». Για ακίνητο ο τύπος είναι συμβολαιογραφικός: το άρθρο 1033 ΑΚ θέλει τη συμφωνία μεταβίβασης «με συμβολαιογραφικό έγγραφο» και σε μεταγραφή, και το άρθρο 369 ΑΚ λέει το ίδιο για κάθε σύμβαση που συνιστά ή μεταθέτει εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο. Η νομική πρακτική συνδυάζει τις δύο διατάξεις και δέχεται ότι το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου είναι άκυρο αν δεν το συνέταξε συμβολαιογράφος. Ο συνδυασμός είναι ανάγνωση της πρακτικής, όχι φράση ενός άρθρου, και είναι σχεδόν καθολικός.

Η πρακτική συνέπεια αξίζει περισσότερο από τη θεωρία, και είναι στενότερη από όσο συνήθως γράφεται. Το άρθρο 904 ΑΚ υποχρεώνει όποιον «έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία άλλου» να αποδώσει την ωφέλεια, άρα η αξίωση προϋποθέτει ότι λείπει η νόμιμη αιτία. Χαρτί δέσμευσης που ορίζει έγκυρα αμοιβή μεσιτείας ή ημερομηνία επιστροφής δίνει αιτία για όσα καλύπτει, και τότε το ποσό αναζητείται με βάση το ίδιο το χαρτί. Το άρθρο 904 πιάνει ό,τι μένει χωρίς αιτία: ποσό που λήφθηκε για πώληση την οποία ο πωλητής ουδέποτε δέχθηκε, ή ποσό που παρακρατείται μετά την ημερομηνία επιστροφής που όρισε το ίδιο το χαρτί. Και στις δύο περιπτώσεις η αναζήτηση περνάει από όχληση και, αν δεν αποδοθεί, από αγωγή. Υπολογίστε το ποσό δέσμευσης ως χρήμα που ίσως σας απασχολήσει μήνες.

Η δεύτερη στιγμή είναι ο λόγος που γράφτηκε αυτή η σελίδα. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με αρραβώνα είναι το σημείο όπου η υπαναχώρηση παύει να εξαρτάται μόνο από τη βούληση του αγοραστή. Από εκεί και πέρα το κόστος ενός λάθους ανεβαίνει από μερικές εκατοντάδες ευρώ αμοιβών σε πενταψήφιο ποσό. Κάθε έλεγχος που μπορεί να ακυρώσει την αγορά ανήκει πριν από αυτό το σημείο, ή μέσα στο προσύμφωνο ως γραπτή αίρεση.

Το ύψος του αρραβώνα συμφωνείται και καμία διάταξη δεν το ορίζει. Τα άρθρα 402 και 403 ΑΚ, που κρίνουν την τύχη του ποσού, δεν λένε λέξη για το πόσο θα είναι. Δικηγορικά γραφεία που γράφουν για αγοραστές δίνουν ως συνήθη τάξη μεγέθους το πέντε έως δέκα τοις εκατό του τιμήματος και το χαρακτηρίζουν διαπραγματεύσιμο: «διαπραγματεύσιμο και συνήθως ανέρχεται στο 5-10% της συμφωνημένης τιμής πώλησης του ακινήτου» (lawsupport.gr, Ιούνιος 2023)· το 10% είναι το ποσοστό που αναφέρεται συχνότερα μεμονωμένα (bouraslaw.gr, Απρίλιος 2026). Και τα δύο είναι αγοραία καταγραφή, οπότε το εύρος δείχνει τι να περιμένετε στο τραπέζι και όχι τι οφείλετε να δώσετε.

Η τρίτη στιγμή είναι το συμβόλαιο. Καθένα από τα τρία νούμερα που δίνει γι' αυτό η σελίδα έχει από πίσω του διάταξη. Το άρθρο 27 ν. 5219/2025 (ΦΕΚ Α΄ 130/18.7.2025), το άρθρο των συντελεστών του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, ορίζει φόρο «τρία τοις εκατό (3%)» επί της φορολογητέας αξίας και προσθέτει, στο ίδιο άρθρο, «πρόσθετο φόρο τρία τοις εκατό (3%) υπέρ των Δήμων» που υπολογίζεται επί του οφειλόμενου φόρου. Το 3% επί 1,03 δίνει το 3,09% που κυκλοφορεί, και βαρύνει τη μεγαλύτερη αξία ανάμεσα στο τίμημα και την αντικειμενική αξία. Τα τέλη του Κτηματολογίου είναι στο άρθρο 3 της απόφ. 2/12.1.2026 (ΦΕΚ Β΄ 64/13.1.2026), όπως το δίνει το φύλλο του ΦΕΚ. Η παρ. 4 α΄ ορίζει «αναλογικό τέλος ίσο με ποσοστό πέντε χιλιοστά (5‰) επί της αξίας του ακινήτου» για την αγοραπωλησία. Η παρ. 4 δ΄ το προσαυξάνει «κατά ποσοστό ενός χιλιοστού (1‰)» για τις εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο του άρθρου 10 ν. 2664/1998, γι' αυτό η κτηματογραφημένη περιοχή κοστίζει 6‰ και η περιοχή που μένει στα βιβλία μεταγραφών 5‰. Το πάγιο σκέλος είναι 3 € κατά την παρ. 3 συν 20 € κατά την παρ. 4 γ΄, δηλαδή τα 23 € του σχεδιαγράμματος. Η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου, ο ΦΠΑ πάνω της και οι μειωμένοι συντελεστές για διανομή και αναγκαστική ανταλλαγή αναλύονται στον οδηγό για το κόστος αγοράς ακινήτου και δεν επαναλαμβάνονται εδώ.

Πότε πράγματι καταπίπτει ο αρραβώνας

Στην αγορά κυκλοφορεί ο κανόνας ως κάτι που εξαρτάται από το ποιος «χάλασε τη συμφωνία». Ο Αστικός Κώδικας τον διατυπώνει ως κανόνα υπαιτιότητας. Το άρθρο 403 ΑΚ, με τίτλο «Τύχη του αρραβώνα», είναι μία πρόταση: «Ο υπαίτιος για τη μη εκτέλεση της σύμβασης χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή αποδίδει διπλάσιο αυτόν που έλαβε.» Η λέξη που κρίνει είναι υπαίτιος, και η υπαιτιότητα διαπιστώνεται· δεν προκύπτει αυτόματα από το ότι η αγορά ναυάγησε. Ο πωλητής που βαρύνεται με τη μη εκτέλεση αποδίδει διπλάσιο, και συνήθως βαρύνεται όταν το ελάττωμα του τίτλου ανάγεται στη δική του σφαίρα. Όταν η ματαίωση δεν βαρύνει κανένα από τα δύο μέρη, το άρθρο 403 ΑΚ δεν εφαρμόζεται καθόλου. Αγοραστής που εγκαταλείπει χωρίς λόγο που να βαρύνει τον πωλητή χάνει τον αρραβώνα. Αγοραστής του οποίου απέτυχε γραπτή αίρεση κατά κανόνα δεν εμπίπτει σε καμία από τις δύο περιπτώσεις, και το «κατά κανόνα» είναι η σωστή διατύπωση: το προσύμφωνο μπορεί να κατανείμει ρητά τον κίνδυνο της αποτυχημένης αίρεσης, και τότε ισχύει ό,τι γράφει.

Η δεύτερη περίοδος του ίδιου άρθρου είναι εκείνη που γνωρίζουν οι δικηγόροι των πωλητών: «Σε περίπτωση αμφιβολίας δεν αποκλείεται υποχρέωση για περαιτέρω αποζημίωση, που μειώνεται όμως κατά το ποσό του αρραβώνα.» Η κατάπτωση είναι κατώτατο όριο έκθεσης και όχι ανώτατο. Το άρθρο 402 ΑΚ δίνει τον ερμηνευτικό κανόνα για το τι καλύπτει το ποσό: δόθηκε «για την κάλυψη της ζημίας από τη μη εκτέλεση της σύμβασης». Το άρθρο ανοίγει με τον όρο «εφόσον δεν ορίστηκε τίποτε άλλο», άρα ο κανόνας είναι ενδοτικού δικαίου και ό,τι γράφει το προσύμφωνο για τον αρραβώνα υπερισχύει. Αυτός είναι ο λόγος να διαβάζεται το σχέδιο ρήτρα προς ρήτρα και να μην εναποτίθεται η προστασία στον Κώδικα.

Χαρτί με τίτλο ποινική ρήτρα είναι άλλος θεσμός, των άρθρων 404 και 405 ΑΚ, και μπορεί να συνυπάρχει με αρραβώνα ή να τον αντικαθιστά. Δείτε ποιον από τους δύο ονομάζει το σχέδιό σας πριν διαβάσετε το ποσό δίπλα του. Δείτε επίσης τι προβλέπεται για την αυτούσια εκπλήρωση: το δικαστήριο καταδικάζει τον πωλητή σε δήλωση βουλήσεως, και κατά το άρθρο 949 ΚΠολΔ η δήλωση «θεωρείται ότι έγινε μόλις η απόφαση γίνει τελεσίδικη», ή από τη στιγμή που εκπληρώθηκε η αντιπαροχή όταν η καταδίκη εξαρτήθηκε από αυτήν. Αυτό είναι το όπλο που δίνει το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και δεν δίνει το ιδιωτικό.

Δύο ακόμη πρακτικά ζητήματα συνδέονται με τον αρραβώνα. Το προσύμφωνο, ως κανόνας, δεν μεταγράφεται και το ακίνητο μένει στο Ε9 του πωλητή. Τι καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο το ορίζει το άρθρο 12 παρ. 1 ν. 2664/1998, που ανοίχτηκε γι' αυτή την αναθεώρηση στο taxheaven.gr στις 2 Αυγούστου 2026: «Στα κτηματολογικά φύλλα καταχωρίζονται» οι δικαιοπραξίες του άρθρου 1192 ΑΚ «με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο» και, κατά την περ. ε΄, οι «τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως». Καμία περίπτωση του άρθρου δεν ονομάζει προσύμφωνο. Ότι το προσύμφωνο με ρήτρα αυτοσύμβασης υπέρ του αγοραστή γίνεται εγγραπτέο είναι ανάγνωση του kstlaw.gr, που αποδίδει και τη φορολογική μεταχείριση της περίπτωσης στην ΠΟΛ 1237/2014. Κρατήστε το ως θέση της πρακτικής και ζητήστε από τον συμβολαιογράφο που την προτείνει να σας πει ποια ακριβώς εγγραφή σκοπεύει να κάνει. Και η καταβολή του αρραβώνα από λογαριασμό σε λογαριασμό δεν είναι επιλογή: το άρθρο 3 ν. 5073/2023 (ΦΕΚ Α΄ 204/11.12.2023) ονομάζει ρητά «τα προσύμφωνα», δεν έχει κατώτατο όριο ποσού, και το πρόστιμο είναι 10% του τιμήματος με κατώτατο τα 10.000 € και ανώτατο τις 500.000 €.

Πώς γράφεται μια αίρεση που μπορεί να λειτουργήσει

Το άρθρο 201 ΑΚ επιτρέπει τα αποτελέσματα μιας δικαιοπραξίας να εξαρτηθούν από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο, και ορίζει ότι έρχονται «μόλις συμβεί το γεγονός». Το άρθρο 202 ΑΚ κάνει το αντίστροφο: με τη διαλυτική αίρεση «παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση». Και οι δύο είναι συνηθισμένα εργαλεία σύνταξης και κάθε συμβολαιογράφος θα γράψει όποια από τις δύο του ζητηθεί.

Εκείνο που αποτυγχάνει είναι η διατύπωση. «Υπό την προϋπόθεση ότι το γήπεδο είναι οικοδομήσιμο» δεν ελέγχεται από κανέναν: την ημέρα που θα χρειαστεί, τα δύο μέρη θα το διαβάσουν αλλιώς. Μια αίρεση που δουλεύει ονομάζει τρία πράγματα. Πρώτον, το έγγραφο: έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης από την ΥΔΟΜ, πιστοποιητικό της δασικής υπηρεσίας ή έγγραφη απάντηση για το αν ο δρόμος στο όριο είναι αναγνωρισμένος. Δεύτερον, την υπηρεσία που το εκδίδει. Τρίτον, ημερομηνία μέχρι την οποία πρέπει να έχει περιέλθει, μετά την οποία ο αρραβώνας επιστρέφεται χωρίς συζήτηση.

Δύο ακόμη ρήτρες αξίζουν τη θέση τους. Μία που βαρύνει τον πωλητή με το κόστος όσων εγγράφων μόνο εκείνος μπορεί να ζητήσει, δηλαδή των περισσότερων. Και μία για την περίπτωση που η υπηρεσία απλώς δεν απαντήσει εμπρόθεσμα, γιατί αρκετές από τις προθεσμίες αυτής της σελίδας παραβιάζονται ως ρουτίνα.

Μία ώρα χωρίς κόστος, πριν μπείτε στο αυτοκίνητο

Τέσσερις δημόσιες εφαρμογές απαντούν, χωρίς κόστος και σε περίπου μία ώρα, στα περισσότερα από όσα ακυρώνουν αγορές. Ανοίξτε τις με το ΚΑΕΚ πριν κλείσετε ραντεβού, και μετά διαβάστε την αγγελία απέναντι σε ό,τι επέστρεψαν.

• Η εφαρμογή ανάρτησης του δασικού χάρτη, για τον χαρακτηρισμό και για το αν η περιοχή διέπεται καν από χάρτη.
• Τα πολεοδομικά επίπεδα του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, για το αν η έκταση είναι εκτός σχεδίου και ποια πράξη την καλύπτει.
• Η θεώρηση του Κτηματολογίου, για να επιβεβαιωθεί ότι το ΚΑΕΚ αντιστοιχεί στο σχήμα που περιγράφει ο πωλητής.
• Τα επίπεδα πλημμύρας του ΥΠΕΝ και η ακτογραμμή, για ζώνη πλημμύρας και αιγιαλό.

Η αγγελία του μεσίτη δεν είναι πέμπτη εφαρμογή, είναι αυτό που ελέγχουν οι τέσσερις. Διαβάστε την κατά λέξη αφού έχετε ήδη τις τέσσερις απαντήσεις. Το λεξιλόγιο που κρύβει προβλήματα καταγράφεται στον οδηγό για τις χρήσεις γης και τους περιορισμούς που κρύβονται από πίσω.

Μια συνήθεια βοηθάει εδώ. Το κενό επίπεδο είναι κι αυτό απάντηση και θέλει καταγραφή όπως κάθε άλλη: ποια εφαρμογή, ποια ημερομηνία, ποια ακριβώς διατύπωση επέστρεψε. Η εφαρμογή δασικών χαρτών ξεχωρίζει την περιοχή χωρίς δασικό χαρακτήρα από την περιοχή που δεν καλύπτεται ακόμη από αναρτημένο χάρτη, και μόνο η πρώτη είναι απάντηση πάνω στην οποία στηρίζεται αγορά.

Η μικρότερη λίστα: τι κλείνει πριν από τον αρραβώνα

Δύο λάθη επαναλαμβάνονται. Το πρώτο είναι ο πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν καν την προσφορά, που ξοδεύει χρήματα σε ακίνητα που δεν θα αγοραστούν. Το δεύτερο είναι η αναβολή των πάντων για το γραφείο του συμβολαιογράφου, που ξοδεύει τον αρραβώνα. Η διαχωριστική γραμμή είναι αν η απάντηση μπορεί να τερματίσει την αγορά. Έξι ερωτήματα μπορούν να την τερματίσουν.

1. Πρόσωπο. Αν το γήπεδο έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Δεν το λύνει κανένας χάρτης· το λύνουν η ΥΔΟΜ και η σειρά των τίτλων.
2. Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα. Αν το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, δύο χωριστοί έλεγχοι που αποτυγχάνουν χωριστά.
3. Δασικός χαρακτήρας. Ο κωδικός, και το στάδιο κύρωσης πίσω του, γιατί το στάδιο κρίνει τι αξίζει ο κωδικός.
4. Αιγιαλός, ρέμα, αρχαιολογία. Καθένα τους μπορεί να αφαιρέσει το οικοδομήσιμο τμήμα από τη μέση ενός γηπέδου που περνάει όλους τους άλλους ελέγχους.
5. Τίτλοι. Η σειρά, τα βάρη, αν ο πωλητής έχει το σύνολο και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου, και αν υπάρχει τοπογραφικό διάγραμμα που να ταιριάζει με το κτηματολογικό σχήμα.
6. Άδεια, όπου χρειάζεται. Ο αγοραστής χωρίς ιθαγένεια κράτους της ΕΕ ή της ΕΖΕΣ χρειάζεται άρση του περιορισμού στις καθορισμένες παραμεθόριες περιοχές πριν την υπογραφή. Η απαγόρευση είναι το άρθρο 25 παρ. 1 ν. 1892/1990 (ΦΕΚ Α΄ 101/31.7.1990), η άρση και η επιτροπή είναι στο άρθρο 26, και το άρθρο 30 του ίδιου νόμου ορίζει τη συνέπεια: «Δικαιοπραξίες που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού είναι απολύτως άκυρες», με φυλάκιση μέχρι ενός έτους και χρηματική ποινή για τον συμβολαιογράφο και τους συμβαλλομένους. Ο κανόνας αφορά και τον Έλληνα πωλητή, γιατί καθυστερεί τη δική του πώληση.

Όπου υπάρχει κτίσμα, προστίθεται ένα έβδομο: αν κάποιο τμήμα του είναι αυθαίρετο και τι θα κόστιζε η τακτοποίηση. Απαντάται από τον φάκελο του μηχανικού και όχι από χάρτη.

Το κόστος των συνδέσεων, οι λεπτομέρειες των αποστάσεων από τα όρια, το αν είναι ενεργή η άδεια του διπλανού για αιολικό πάρκο: αυτά αλλάζουν την τιμή και όχι την απόφαση, και τακτοποιούνται ανάμεσα στο προσύμφωνο και το συμβόλαιο. Το περίβλημα δόμησης δεν ανήκει αυτόματα εκεί. Το αν επιτρέπεται καθόλου η δόμηση είναι το δεύτερο ερώτημα παραπάνω και κλείνει πριν τον αρραβώνα· πόσα τετραγωνικά βγάζει το γήπεδο κλείνει επίσης εκεί, όταν αγοράζετε για συγκεκριμένο σπίτι, γιατί γήπεδο που δίνει 186 τ.μ. ενώ το σχέδιο ήθελε 300 έχει αποτύχει το ίδιο ολοκληρωτικά με ένα χωρίς πρόσωπο. Όταν το κτιριολογικό πρόγραμμα είναι ακόμη ανοιχτό, οι συντελεστές περιμένουν.

Η γεώτρηση περνά από τη Διεύθυνση Υδάτων, όχι από την ΥΔΟΜ

Αν η αγγελία ή ο πωλητής αναφέρει γεώτρηση, πηγάδι ή άλλο σημείο υδροληψίας, προσθέστε έναν έλεγχο που καμία από τις τέσσερις δωρεάν εφαρμογές παραπάνω δεν καλύπτει. Το άρθρο 9 παρ. 2 της ΚΥΑ οικ. 145026/2014 (ΦΕΚ Β΄ 31/14.1.2014), στο κείμενο του 2014, θέλει στον φάκελο του συμβολαιογράφου είτε το πιστοποιητικό εγγραφής του σημείου στο Εθνικό Μητρώο Σημείων Υδροληψίας (ΕΜΣΥ) είτε τον κωδικό του πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα, εκτός αν ο κωδικός βρίσκεται ήδη στην απόφαση άδειας χρήσης νερού, οπότε αυτό αρκεί από μόνο του. Ο κανόνας πιάνει τη μεταβίβαση, τη δωρεά, τη γονική παροχή, την αποδοχή κληρονομιάς και κάθε σύσταση εμπράγματου δικαιώματος πάνω σε γη με υδροληψία. Την εγκύκλιο 9η/17.1.2014 την εξέδωσε η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος (Σ.Ε.Σ.Σ.Ε.)· ο Σύλλογος Εφετείου Θεσσαλονίκης απλώς δημοσιεύει το ανακτήσιμο αντίγραφο, δεν την εξέδωσε ο ίδιος. Το άρθρο 9 έχει τροποποιηθεί έκτοτε με το ΦΕΚ Β΄ 1212/10.7.2015, οπότε θεωρήστε τον παραπάνω κανόνα δεδομένο του 2014 και ζητήστε από τον δικηγόρο σας το ισχύον κείμενο.

Η αίτηση εγγραφής κατατίθεται μέσω του δήμου, στο Παράρτημα Ι της ίδιας απόφασης, αλλά το πιστοποιητικό το εκδίδει η Διεύθυνση Υδάτων της Αποκεντρωμένης Διοίκησης της περιφέρειας, ένα γραφείο διαφορετικό από την ΥΔΟΜ που απαντά σε όλα τα άλλα ερωτήματα αυτής της σελίδας. Ρωτήστε εκεί με το ΚΑΕΚ πριν κλείσετε την προσφορά, γιατί ούτε τέλος ούτε χρόνο έκδοσης εντοπίσαμε για το πιστοποιητικό, και «καμία γεώτρηση καταχωρισμένη» είναι κι αυτή απάντηση, αρκεί να ξέρετε πότε ελέγχθηκε.

Αν κάνετε την αίτηση ΕΜΣΥ ο ίδιος: ο δρόμος περνά από τον δήμο σας

Την αίτηση του Παραρτήματος Ι για το ΕΜΣΥ την καταθέτει ο ιδιοκτήτης του σημείου. Αν είστε μόνιμος κάτοικος Ελλάδας και έχετε ήδη ΑΦΜ, πηγαίνετε οι ίδιοι στον δήμο με την ταυτότητα και τον ΚΑΕΚ του ακινήτου. Δεν χρειάζεστε το πληρεξούσιο που κανονίζει νωρίς όποιος αγοράζει από το εξωτερικό, ούτε τις επιπλέον ημέρες που παίρνει το ΑΦΜ μέσω αντικλήτου. Το πιστοποιητικό το εκδίδει η ίδια η Διεύθυνση Υδάτων· ο δήμος παραλαμβάνει μόνο την αίτηση, οπότε η κατάθεση εκεί ανοίγει απλώς τον φάκελο. Κρατήστε την απόδειξη κατάθεσης και ρωτήστε εκεί πότε αναμένεται η απάντηση.

Τι κοστίζει κάθε έλεγχος και πόσο κρατάει

Δύο γραμμές του πίνακα θέλουν μια πρόταση η καθεμία. Τα τέλη Κτηματολογίου άλλαξαν στις 13 Ιανουαρίου 2026 και οι περισσότεροι οδηγοί αναγράφουν ακόμη το 0,475%, για το οποίο δεν βρέθηκε διάταξη. Και το ειδικό τέλος αντιρρήσεων μειώθηκε στο μισό το 2021· σελίδα που δίνει 1.400 € για το ανώτατο κλιμάκιο αντιγράφει την κλίμακα του 2017.

Η βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ ανήκει στη δωρεάν ζώνη και ξεχνιέται συστηματικά. Εκδίδεται από τον δήμο, δεν κοστίζει, θέλει δέκα ημέρες, και χωρίς αυτήν το συμβόλαιο δεν συντάσσεται. Το να ζητηθεί νωρίς από τον πωλητή είναι και φθηνός τρόπος να φανεί αν έχει τα χαρτιά του σε τάξη.

Για την έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης της ΥΔΟΜ δεν εντοπίστηκε τιμολόγιο. Εκείνο που ορίζει ο νόμος είναι η προθεσμία: το άρθρο 324 παρ. 2 περ. β΄ ν. 5306/2026 τη θέλει «εντός δέκα (10) ημερών από την υποβολή της σχετικής αίτησης», και υποχρεώνει την υπηρεσία να ελέγξει και το τοπογραφικό διάγραμμα.

Τα έγγραφα χωρίς τα οποία δεν προχωρά ο συμβολαιογράφος

Ο κανόνας των δύο μηνών κόβει περισσότερες αγορές από κάθε άλλη εγγραφή του πίνακα. Το άρθρο 368 παρ. 6 ν. 5306/2026 ορίζει: «Οι ανωτέρω βεβαιώσεις των μηχανικών έχουν ισχύ δύο (2) μηνών από την υπογραφή τους». Αγορά που καθυστερεί έναν μήνα επειδή άργησε το δάνειο πληρώνει τον μηχανικό δεύτερη φορά. Το ίδιο άρθρο, στην παρ. 11 περ. α΄, απειλεί με φυλάκιση τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 έως 100.000 € όσους χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, και αυτός είναι ο λόγος που ο μηχανικός ζητά χρόνο και έγγραφα πριν υπογράψει.

Μία από τις γραμμές του πίνακα θέλει ξεχωριστή παραπομπή. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ το επιβάλλει το άρθρο 60 παρ. 1 ν. 5104/2024 (ΦΕΚ Α΄ 58/19.4.2024), δηλαδή ο Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας, και γι' αυτό όποιος το αναζητά στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας γυρίζει με άδεια χέρια. Βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβανόταν στη δήλωση ΕΝΦΙΑ «τα πέντε (5) προηγούμενα της μεταβίβασης έτη», και κατά την παρ. 2 η μεταγραφή απορρίπτεται αν το συμβόλαιο δεν το προσαρτά.

Ο δικηγόρος είναι προαιρετικός. Η υποχρεωτική παράσταση καταργήθηκε με τον ν. 4093/2012, ΦΕΚ Α΄ 222/12.11.2012, παράγραφος ΙΓ: «Από 1.1.2014 η παράσταση δικηγόρου κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.» Οι δικηγορικοί σύλλογοι έχουν ζητήσει επανειλημμένα την επαναφορά της και η επαναφορά δεν έχει γίνει. Ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός και εξυπηρετεί και τις δύο πλευρές, οπότε κανείς στο γραφείο δεν ελέγχει τη σειρά των τίτλων για λογαριασμό του αγοραστή αν δεν έχει ανατεθεί σε κάποιον. Η αμοιβή συμφωνείται ελεύθερα· τα ποσοστά 1–2% που κυκλοφορούν είναι αγοραία αναφορά και αντιγράφουν τα παλιά κλιμάκια του γραμματίου προείσπραξης.

Τι λήγει και τι κρατάει

Ο έλεγχος που δεν βρήκε πρόβλημα δεν ισχύει για πάντα, και οι διάρκειες διαφέρουν αρκετά ώστε να καθορίζουν τη σειρά της δουλειάς.

• Η βεβαίωση μηχανικού ισχύει δύο μήνες, και αυτό το ορίζει νόμος: η παρ. 6 του άρθρου 368 ν. 5306/2026, που παρατέθηκε παραπάνω. Βγαίνει τελευταία.
• Η βεβαίωση ΤΑΠ ισχύει ως τις 31 Δεκεμβρίου του έτους έκδοσης, οπότε μία που βγήκε Νοέμβριο είναι βραχύβια. Το άρθρο 24 παρ. 18 ν. 2130/1993 απαιτεί τη βεβαίωση χωρίς να ορίζει διάρκεια· η 31η Δεκεμβρίου και η δωρεάν χορήγηση δίνονται από την περιγραφή της υπηρεσίας στο mitos.gov.gr, ανάγνωση 2 Αυγούστου 2026, και σε διάταξη δεν τις εντοπίσαμε.
• Η βεβαίωση όρων δόμησης συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού ότι δεν άλλαξαν οι όροι, και αυτό, όχι κάποια τυπωμένη λήξη, την παλιώνει. Το άρθρο 324 παρ. 2 περ. β΄ ορίζει τη δεκαήμερη προθεσμία έκδοσης και καμία διάρκεια ισχύος, οπότε το σημείο είναι πρακτική.
• Το τοπογραφικό διάγραμμα δεν λήγει με βάση καμία διάταξη που εντοπίσαμε. Το αποσύρει το άρθρο 368 παρ. 4 ν. 5306/2026, που θέλει φύλλο συνταγμένο με τις ισχύουσες προδιαγραφές και εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, ή η αλλαγή των ορίων. Χωριστά, το άρθρο 40 παρ. 1 ν. 4409/2016 (ΦΕΚ Α΄ 136/28.7.2016) θέλει να προσαρτάται στο συμβόλαιο το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής «με ποινή ακυρότητάς της»· ότι η υποχρέωση πιάνει τα διαγράμματα από τις 16 Ιουλίου 2018 προκύπτει από οδηγία της ΕΚΧΑ όπως τη μεταφέρει το taxheaven.gr, και είναι η ημερομηνία με την οποία δουλεύει κάθε συμβολαιογράφος.
• Η απάντηση του δασικού χάρτη αλλάζει με το στάδιο κύρωσης, και περιοχή εκτός ανάρτησης σήμερα μπορεί να αναρτηθεί του χρόνου.
• Η απάντηση για γειτονικές άδειες εξόρυξης, αιολικών ή φωτοβολταϊκών έχει τη μικρότερη διάρκεια από όλες, γιατί άδεια που δίνεται έξι μήνες μετά είναι συνηθισμένο γεγονός.

Επαναλάβετε τους σύντομους μέσα στο δεκαπενθήμερο πριν την υπογραφή. Είναι ένα απόγευμα και είναι η φθηνότερη ασφάλεια όλης της διαδικασίας.

Πού εντάσσεται η δική μας αναφορά σε αυτή τη σειρά

Η LandCheck πουλάει αναφορά 39 € και έχει μία θέση στην κλίμακα: στην κορυφή της, πριν πληρωθεί οτιδήποτε σε επαγγελματία. Διαβάζει τα δημόσια επίπεδα πάνω σε ένα ΚΑΕΚ, χρονολογεί κάθε απάντηση, ονομάζει την πηγή, και λέει ποιους από τους ακριβούς ελέγχους χρειάζεται πράγματι το συγκεκριμένο γήπεδο. Σε γήπεδο με καθαρό δασικό κωδικό, πρόσωπο σε δρόμο οικισμού και θάλασσα μακριά, ο κατάλογος είναι μικρός. Στο θεσσαλικό γήπεδο παρακάτω είναι ένα σημείο, και είναι εκείνο που κρίνει την αγορά.

Τα όριά της λέγονται με την ίδια σαφήνεια. Βεβαίωση δεν εκδίδει, και καμία υπηρεσία δεν τη δέχεται ως τέτοια. Το αν ο αγροτικός δρόμος στο όριο είναι κοινόχρηστη οδός κρίνεται στη σειρά των τίτλων και στα αρχεία της ΥΔΟΜ, οπότε ούτε επίπεδο χάρτη ούτε εμείς το απαντάμε. Ο έλεγχος τίτλων μένει στον δικηγόρο, το διάγραμμα και η βεβαίωση στον μηχανικό, ο αμφισβητούμενος δασικός κωδικός στον δασολόγο. Εκείνο που δίνει η αναφορά είναι η σειρά με την οποία πληρώνονται οι τρεις, και το τεκμήριο ότι το συγκεκριμένο γήπεδο χρειάζεται καν κάποιον από αυτούς.

Ένα γήπεδο, κοστολογημένο σε όλη τη σειρά

Το θεσσαλικό γήπεδο είναι χρήσιμο παράδειγμα ακριβώς επειδή δεν έχει τίποτα θεαματικά στραβό. Ο δασικός χάρτης είναι καθαρός, το έδαφος επίπεδο και καλό, η έκταση δεκατέσσερις φορές το ελάχιστο εκτός σχεδίου, και η τιμή ανά στρέμμα μοιάζει ευκαιρία απέναντι σε οτιδήποτε παραθαλάσσιο. Ολόκληρη η αγορά κρέμεται από ένα ερώτημα, το πρόσωπο, που κοστίζει περίπου χίλια ευρώ και έξι εβδομάδες. Όποιος δώσει αρραβώνα πριν έρθει η απάντηση και έπειτα υπαναχωρήσει επειδή βγήκε αρνητική είναι ο υπαίτιος κατά το άρθρο 403 ΑΚ και τον χάνει, εκτός αν το προσύμφωνο ονόμασε το έγγραφο της ΥΔΟΜ ως αίρεση του άρθρου 201 ΑΚ.

Όταν μια απάντηση βγει λάθος αφού έχουν κινηθεί τα χρήματα

Ο δρόμος εξαρτάται από το ποια υπηρεσία έσφαλε, και καθένας έχει δική του προθεσμία. Κατά εκτελεστής πράξης ή παράλειψης των οργάνων της ΥΔΟΜ στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης, η προσφυγή είναι πλέον το άρθρο 459 παρ. 5 ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026) [πρώην άρθρο 23 παρ. 1 ν. 4495/2017, ΦΕΚ Α΄ 167/3.11.2017, το οποίο ο Κώδικας μεταφέρει παράγραφο προς παράγραφο]. Ασκείται στο ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. «εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση ή κατ' άλλον τρόπο πλήρη γνώση της πράξης», και κατατίθεται «στο πρωτόκολλο της υπηρεσίας δόμησης, που εξέδωσε την προσβαλλόμενη πράξη», η οποία τη διαβιβάζει. Η κατάθεση απευθείας στο συμβούλιο είναι ο κλασικός τρόπος να χαθεί η προθεσμία. Κατά την παρ. 6 το παράβολο των 50 ευρώ απαιτείται για το παραδεκτό· η συζήτηση προσδιορίζεται εντός τριάντα ημερών από την περιέλευση της προσφυγής και η απόφαση εκδίδεται εντός τριάντα ημερών από τη συζήτηση. Ακολουθεί αίτηση ακυρώσεως κατά το άρθρο 46 παρ. 1 π.δ. 18/1989, «μέσα σε προθεσμία εξήντα ημερών».

Βεβαίωση όρων δόμησης που εκδόθηκε αλλά είναι λανθασμένη δεν έχει ειδικό δρόμο στον Κώδικα. Απομένει ο κοινός διοικητικός: αίτηση ανάκλησης και επανέκδοσης στην ίδια την ΥΔΟΜ, με ονομασία του όρου που θεωρείτε λάθος και της πολεοδομικής διάταξης που τον αναιρεί. Η δεκαήμερη προθεσμία του άρθρου 324 παρ. 2 περ. β΄ τρέχει ξανά πάνω στη νέα αίτηση, και αν δεν έρθει καμία απάντηση, η γενική πεντηκονθήμερη προθεσμία του άρθρου 4 παρ. 1 ν. 2690/1999 (ΦΕΚ Α΄ 45/9.3.1999) μετατρέπει τη σιωπή σε τεκμαιρόμενη απόρριψη που προσβάλλεται. Το τελευταίο αυτό βήμα δίνεται όπως το διατυπώνει η πρακτική· δεν το διαβάσαμε στο ίδιο το φύλλο του ΦΕΚ.

Η λανθασμένη κτηματολογική εγγραφή έχει τη δική της διόρθωση, τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος, με τη σοβαρή επιφύλαξη ότι οι οριστικοποιημένες πρώτες εγγραφές δεν προσβάλλονται με αυτόν τον δρόμο. Το λάθος στον δασικό χάρτη έχει την αντίρρηση, της οποίας οι αποκλειστικές προθεσμίες έχουν κλείσει στη μεγάλη πλειονότητα των περιοχών, οπότε ό,τι απομένει είναι το πρόδηλο σφάλμα ή η δικαστική ακύρωση. Και τα δύο περιγράφονται στα δικά τους άρθρα και θέλουν μήνες, όχι εβδομάδες.

Στην πλευρά της σύμβασης το ερώτημα μένει αυτό που θέτει το άρθρο 403 ΑΚ: ποιος είναι υπαίτιος. Πωλητής που εγγυήθηκε κάτι το οποίο αποδεικνύεται ανακριβές είναι ο υπαίτιος, και αυτός είναι ο πρακτικός λόγος να γράφονται οι διαβεβαιώσεις στο προσύμφωνο αντί να λέγονται στο τηλέφωνο. Όπου το τίμημα έχει ήδη καταβληθεί εν μέρει, η γραπτή αίρεση αλλάζει το τι πρέπει να αποδειχθεί: αντί για συζήτηση περί υπαιτιότητας, επικαλείστε συγκεκριμένο έγγραφο που δεν ήρθε ως συγκεκριμένη ημερομηνία και τη συνέπεια που όρισε γι' αυτό το προσύμφωνο. Το τραπεζικό ίχνος, που το άρθρο 3 ν. 5073/2023 καθιστά υποχρεωτικό ούτως ή άλλως, κάνει τη μικρότερη δουλειά: δείχνει πόσα κινήθηκαν και πότε. Κανένα από τα δύο δεν υποχρεώνει τον πωλητή να αποδώσει το ποσό με μια όχληση. Αν αρνηθεί, η αξίωση ακολουθεί τον συνηθισμένο δρόμο, και τον χρόνο τον ορίζει το δικαστήριο.

Τι ζητάτε, και με ποια σειρά

1. Ζητήστε από τον πωλητή το ΚΑΕΚ και τον τίτλο, και ανοίξτε ο ίδιος τις πέντε δωρεάν εφαρμογές το ίδιο βράδυ.
2. Ζητήστε το τοπογραφικό διάγραμμα που ήδη κρατάει, μαζί με τον κωδικό ηλεκτρονικού διαγράμματος όπου το φύλλο φέρει ημερομηνία από 16 Ιουλίου 2018 και μετά.
3. Ρωτήστε εγγράφως την ΥΔΟΜ αν κάποιος δρόμος στο όριο είναι αναγνωρισμένος, και ζητήστε τους όρους δόμησης που ισχύουν στη θέση. Δέκα ημέρες κατά τον νόμο.
4. Αναθέστε σε μηχανικό νέο διάγραμμα και έγγραφη γνώμη για αρτιότητα και πρόσωπο, και σε δικηγόρο τη σειρά των τίτλων και τα βάρη. Και τα δύο πριν από κάθε αρραβώνα.
5. Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο να γράψει στο προσύμφωνο κάθε ανοιχτή απάντηση ως αίρεση του άρθρου 201 ΑΚ, με όνομα εγγράφου, υπηρεσία και ημερομηνία.
6. Καταβάλετε τον αρραβώνα με τραπεζικά μέσα, ποτέ μετρητά, όποιο και αν είναι το ποσό.
7. Μέσα στο δεκαπενθήμερο πριν το συμβόλαιο ανανεώστε τη βεβαίωση μηχανικού, τη βεβαίωση ΤΑΠ και τα επίπεδα αδειοδοτήσεων, και βεβαιωθείτε ότι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ καλύπτει την πενταετία.
8. Αν υπογράφει τρίτος για λογαριασμό σας, το πληρεξούσιο και το ΑΦΜ κανονίζονται νωρίς· αργούν περισσότερο από τα χαρτιά που εξυπηρετούν.

Η παραπάνω σειρά είναι εκείνη που ξοδεύει τα λιγότερα σε ακίνητα που δεν θα αγοραστούν. Το μόνο πραγματικά ανελαστικό της σημείο είναι ότι ο αρραβώνας του έκτου βήματος περιμένει τον μηχανικό και τον δικηγόρο του τέταρτου.