Αγορά ακινήτου από το εξωτερικό: πληρεξούσιο, apostille, ΑΦΜ και τα χαρτιά που υπογράφετε

Πώς δίνεται πληρεξούσιο από το εξωτερικό, τι θέλει η Σύμβαση της Χάγης, ποιος δίνει επίσημη μετάφραση μετά το Μητρώο Πιστοποιημένων Μεταφραστών, τι κρατά ο φορολογικός εκπρόσωπος, και τι δεσμεύει κάθε έγγραφο της αγοράς.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα κόστους ή χρόνου, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Η αγορά ακινήτου από το εξωτερικό δεν χαλάει στα ουσιαστικά. Χαλάει στο πληρεξούσιο που ξεκίνησε αργά, στο ξενόγλωσσο πιστοποιητικό που ήρθε χωρίς apostille, στο ΑΦΜ που θυμήθηκε κανείς την προηγούμενη της υπογραφής. Αυτά τα τρία προσθέτουν έναν μήνα ο καθένας, και είναι όλα προβλέψιμα.

Το κείμενο απευθύνεται σε όποιον ζει έξω και αγοράζει, κληρονομεί ή μεταβιβάζει στην Ελλάδα, και σε όποιον υπογράφει μαζί με σύζυγο ή συνιδιοκτήτη που δεν μιλά ελληνικά. Για τους ελέγχους της ίδιας της γης υπάρχει η λίστα ελέγχου πριν από την προσφορά. Εδώ είναι η διαδικασία και τα χαρτιά.

Η γλώσσα στο συμβολαιογραφείο, όταν ένας συμβαλλόμενος δεν την ξέρει

Ο Κώδικας Συμβολαιογράφων, ν. 2830/2000 (ΦΕΚ Α΄ 96/16.3.2000), το λύνει σε τρία άρθρα. Το άρθρο 11 παρ. 1 θέλει το συμβολαιογραφικό έγγραφο ευανάγνωστο στα ελληνικά, με τους αριθμούς που δηλώνουν κρίσιμη χρονολογία ή ουσιώδη στοιχεία γραμμένους και ολογράφως. Το άρθρο 11 παρ. 4 θέλει ανάγνωση πριν από την υπογραφή και υπογραφές σε κάθε φύλλο.

Και το άρθρο 10 παρ. 1:

Αν κάποιος από τους δικαιοπρακτούντες ή τους αντιπροσώπους τους αγνοεί, κατά την κρίση του συμβολαιογράφου, την ελληνική γλώσσα, προσλαμβάνεται διερμηνέας για μετάφραση γενικά των δηλώσεών του από την ξένη γλώσσα στην ελληνική και το αντίθετο, καθώς και του περιεχομένου του συμβολαίου από την ελληνική στην ξένη γλώσσα. Ο διερμηνέας ορκίζεται ενώπιον του συμβολαιογράφου, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, ότι θα ασκήσει πιστά τα καθήκοντά του.

Τέσσερα κρίνονται εκεί. Η ενεργοποίηση ανήκει στην κρίση του συμβολαιογράφου και δεν εξαρτάται από δήλωση του συμβαλλομένου. Το αντικείμενο της διερμηνείας δεν είναι μόνο οι δηλώσεις αλλά και το περιεχόμενο του συμβολαίου, από τα ελληνικά προς την ξένη γλώσσα. Ο όρκος δίνεται ενώπιον του συμβολαιογράφου κατά τον ΚΠολΔ. Και για γλώσσα πολύ λίγο γνωστή προβλέπεται διερμηνέας του διερμηνέα.

Το άρθρο 10 παρ. 4 βάζει τον διερμηνέα να προσυπογράψει, οπότε το όνομά του μένει στο συμβόλαιο. Το άρθρο 10 παρ. 5 είναι μία γραμμή: «Η μη τήρηση των ανωτέρω διατάξεων επιφέρει ακυρότητα του εγγράφου». Ακυρότητα, όχι πρόστιμο. Αν ο ένας από τους δύο αγοραστές είναι αλλοδαπός σύζυγος που δεν μιλά ελληνικά, αυτό δεν είναι τυπικότητα που παραλείπεται για να προλάβετε το ραντεβού.

Δύο ζητήματα που ο Κώδικας αφήνει αρρύθμιστα έχουν την ίδια πρακτική σημασία με όσα ρυθμίζει. Πουθενά δεν απαιτείται να συνταχθεί ή να προσαρτηθεί έγγραφη μετάφραση του συμβολαίου· η προστασία είναι η προφορική απόδοση κατά την ανάγνωση. Και το άρθρο 9 παρ. 1 κάνει υποχρεωτική τη σύμπραξη δεύτερου συμβολαιογράφου ή δύο μαρτύρων μόνο όταν κάποιος παριστάμενος αδυνατεί να υπογράψει, οπότε ο αλλοδαπός αγοραστής δεν φέρνει αυτομάτως μάρτυρες στην αίθουσα. Όπου ζητηθούν μάρτυρες, το άρθρο 9 παρ. 3 τους θέλει να γνωρίζουν ελληνικά, να είναι άνω των 18 και να μπορούν να υπογράφουν.

Ο συμβολαιογράφος μεταφράζει, αλλά προς μία κατεύθυνση. Το άρθρο 1 παρ. 2 του επιτρέπει να μεταφράζει με ευθύνη του στην ελληνική γλώσσα έγγραφα συνταγμένα σε ξένη γλώσσα που του προσκομίζονται και είναι χρήσιμα για την κατάρτιση της πράξης. Προς τα ελληνικά. Επίσημο ξενόγλωσσο συμβόλαιο δεν εκδίδει κανείς.

Πώς εμφανίζεται στο συμβόλαιο ένα ξένο όνομα

Τρεις παράγραφοι του άρθρου 8 ρυθμίζουν το πώς γράφεται ο συμβαλλόμενος. Η παρ. 6 θέλει τα ονόματα και τα τοπωνύμια που αναφέρονται σε ξένη γλώσσα να γράφονται πρώτα με ελληνικούς χαρακτήρες και μετά στην ξένη γλώσσα με λατινικούς, άρα το όνομα μπαίνει δύο φορές. Η παρ. 3 λέει ότι, όταν κάποιος ενεργεί μέσω αντιπροσώπου, τα στοιχεία ταυτότητας αναγράφονται όπως έχουν στο πληρεξούσιο. Η παρ. 4 θέλει τα έγγραφα νομιμοποίησης να αναγράφονται και να προσαρτώνται.

Από τον συνδυασμό βγαίνει το συχνότερο ελάττωμα σε φάκελο ομογενούς ή αλλοδαπού συζύγου, και δεν έχει σχέση με το ακίνητο. Το διαβατήριο γράφει το επώνυμο με έναν τρόπο, το μητρώο της ΑΑΔΕ με άλλον, το πληρεξούσιο με τρίτον, και το συμβόλαιο κληρονομεί όποιον προσκομίστηκε. Το λάθος εμφανίζεται χρόνια μετά, σε μεταπώληση ή σε αποδοχή κληρονομιάς, όταν η κτηματολογική εγγραφή δεν ταιριάζει με το έγγραφο ταυτότητας.

Πώς διορθώνεται λάθος όνομα, και σε ποια υπηρεσία

Στην κτηματολογική πλευρά υπάρχει ο φθηνός δρόμος και ο ακριβός, και το ποιον θα ακολουθήσετε κρίνεται από το πώς εμφανίζεται το σφάλμα. Το άρθρο 18 παρ. 1 ν. 2664/1998 επιτρέπει στον Προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου να διορθώνει πρόδηλα σφάλματα των κτηματολογικών εγγραφών, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον ή και αυτεπαγγέλτως, και ως πρώτο παράδειγμα η διάταξη φέρνει τη λανθασμένη αναγραφή στοιχείων που προκύπτουν από το δελτίο ταυτότητας. Ακριβώς αυτό είναι η εσφαλμένη γραφή επωνύμου. Η αίτηση κατατίθεται στο κτηματολογικό γραφείο που τηρεί το φύλλο, με το διαβατήριο ή την ταυτότητα, τον τίτλο και το πληρεξούσιο συνημμένα, ώστε να φαίνεται ποιο από αυτά ακολούθησε η εγγραφή. Αν ο Προϊστάμενος δεν αποφανθεί εντός διμήνου, ο αιτών προσφεύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή μέσα σε δεκαπέντε ημέρες από τη λήξη του διμήνου.

Όταν η εγγραφή είναι ουσιαστικά ανακριβής, χωρίς να πρόκειται απλώς για πρόδηλο σφάλμα, για παράδειγμα λάθος πρόσωπο ενώ έχει αλλάξει μόνο ένα γράμμα, ο δρόμος είναι το άρθρο 13 παρ. 2 του ίδιου νόμου: αγωγή από όποιον έχει έννομο συμφέρον κατά του φερόμενου ως δικαιούχου, με καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο εντός τριάντα ημερών από την κατάθεση, αλλιώς η συζήτησή της είναι απαράδεκτη, και ανατροπή μόνο με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Ανάμεσα στους δύο δρόμους χωρεί η διαφορά μεταξύ μιας αίτησης σε γκισέ και μιας τριετίας στα δικαστήρια. Γι' αυτό το πιστοποιητικό καταχώρισης διαβάζεται μέσα στην εβδομάδα που φτάνει, αντί για την επόμενη καλοκαιρινή επίσκεψη.

Η φορολογική πλευρά είναι άλλη υπηρεσία και άλλο έντυπο, και το ένα μητρώο δεν διορθώνει το άλλο. Το όνομα στο μητρώο της ΑΑΔΕ μεταβάλλεται με δήλωση μεταβολών κατά το άρθρο 11 ν. 5104/2024. Το άρθρο θέτει προθεσμία τριάντα ημερών από τη μεταβολή και εξαιρεί από αυτήν τις μεταβολές φυσικού προσώπου που δεν συνδέονται με επιχειρηματική δραστηριότητα, οπότε η δήλωση οφείλεται και η προθεσμία δεν τρέχει. Το άρθρο το διαβάσαμε σε νομική βάση δεδομένων και όχι στο φύλλο της Εφημερίδας, και δεν επιβεβαιώσαμε ποια υπηρεσία το παραλαμβάνει από πρόσωπο χωρίς διεύθυνση στην Ελλάδα. Κάντε και τα δύο την ίδια εβδομάδα: διορθωμένο κτηματολογικό φύλλο πάνω από απαρχαιωμένη εγγραφή στην ΑΑΔΕ αναπαράγει την ίδια απόκλιση στην επόμενη συναλλαγή.

Σε φακέλους ομογενών η απόκλιση συνήθως γεννιέται πολύ πριν από την αγορά. Η ληξιαρχική πράξη και το ελληνικό μητρώο κρατούν τη μία γραφή, το ξένο διαβατήριο κρατά τη γραφή με την οποία έγινε η πολιτογράφηση ή ο εκλατινισμός, και το πληρεξούσιο γράφεται από τον συμβολαιογράφο της χώρας διαμονής πάνω στο διαβατήριο. Επειδή το συμβόλαιο παίρνει τα στοιχεία από το πληρεξούσιο και το κτηματολογικό φύλλο τα παίρνει από το συμβόλαιο, η επιλογή γίνεται μία φορά και ακολουθεί για δεκαετίες. Αποφασίστε ποια γραφή είναι η κύρια πριν συνταχθεί το πληρεξούσιο, δηλώστε την και με τις δύο μορφές όπου το επιτρέπει το άρθρο 8 παρ. 6, και κρατήστε το ίδιο ζεύγος σε ΑΦΜ, τράπεζα και Κτηματολόγιο.

Το πληρεξούσιο από τη χώρα όπου ζείτε

Το πληρεξούσιο είναι το βήμα που καθορίζει το χρονοδιάγραμμα. Ο τύπος του προκύπτει από το άρθρο 217 ΑΚ: εφόσον δεν συνάγεται κάτι άλλο, η δήλωση για την παροχή πληρεξουσιότητας υποβάλλεται στον τύπο που απαιτείται για τη δικαιοπραξία την οποία αφορά. Η αγορά ακινήτου γίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου κατά το άρθρο 369 ΑΚ, άρα και το πληρεξούσιο είναι συμβολαιογραφικό.

Υπάρχει και δεύτερος λόγος για εκπροσώπηση, αν ο συμβαλλόμενος είναι πολίτης τρίτης χώρας. Κατά το άρθρο 22 παρ. 1 ν. 5038/2023 (ΦΕΚ Α΄ 81/1.4.2023), όταν πολίτης τρίτης χώρας παρίσταται αυτοπροσώπως σε συμβολαιογραφική πράξη ή δηλώνει κατοικία ή διαμονή στην ημεδαπή, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να διαπιστώσει ότι έχει θεώρηση εισόδου ή άδεια διαμονής και να το μνημονεύσει στην πράξη. Η παρ. 2 εξαιρεί τα πληρεξούσια σε δικηγόρους για εκπροσώπηση ενώπιον δικαστικών και διοικητικών αρχών, που δεν είναι το αγοραπωλητήριο. Τι κοστίζει στην πράξη μια άδεια που έληξε: ο συμβολαιογράφος δεν ολοκληρώνει την πράξη με τον συμβαλλόμενο παρόντα, το ραντεβού χάνεται, και μαζί του μετακινείται ό,τι είναι δεμένο σε αυτό: η δήλωση φόρου μεταβίβασης, της οποίας το αντίγραφο δεν χρησιμοποιείται πάνω από τρεις μήνες μετά την έκδοση, τα πιστοποιητικά του πωλητή με τις δικές τους λήξεις, το πρόγραμμα του διερμηνέα. Το κόστος πέφτει στο χρονοδιάγραμμα, χωρίς να θίγεται το δικαίωμα απόκτησης του ακινήτου.

Η υπογραφή με πληρεξούσιο σας βγάζει από εκείνο το γκισέ. Χρειάζεται σαφής διάκριση για το τι κάνει και τι δεν κάνει. Δεν τακτοποιεί διαμονή. Ο έλεγχος αφορά το πρόσωπο που παρίσταται, και η παρ. 1 πιάνει και όποιον δηλώνει κατοικία ή διαμονή στην ημεδαπή, άρα η εκπροσώπηση δεν καλύπτει πρόβλημα καθεστώτος. Αυτό που κάνει είναι να κρατά την αγορά σε κίνηση όσο τα χαρτιά είναι σε εκκρεμότητα, που ούτως ή άλλως είναι η συνήθης διευθέτηση για όποιον ζει αλλού. Αν η θεώρηση ή η άδεια πλησιάζει στη λήξη της, πείτε το στον δικηγόρο μέσα στην πρώτη εβδομάδα.

Η άλλη παγίδα είναι το πληρεξούσιο που γράφτηκε ευρύ για να βολεύει. Το ειδικό αναφέρει ΚΑΕΚ, ανώτατο τίμημα, τον λογαριασμό από τον οποίο φεύγουν τα χρήματα, ημερομηνία λήξης, και δεν δίνει εξουσία πώλησης, υποθήκευσης, δανεισμού ή εκμίσθωσης μετά. Ζητήστε το σχέδιο πριν υπογραφεί και μετρήστε αυτά τα πέντε.

Δύο πρακτικά που κοστίζουν χρόνο και δεν τα λέει κανένας νόμος. Το συμβολαιογραφείο ζητά συνήθως πρόσφατο αντίγραφο, οπότε αν η αγορά τραβήξει, ξαναζητείται. Και η ημερομηνία λήξης που βάλατε για ασφάλεια μπορεί να περάσει όσο ο πωλητής μαζεύει πιστοποιητικά. Πριν κλειδώσει ημερομηνία υπογραφής, ρωτήστε αν το πληρεξούσιο που έχει στα χέρια του ο συμβολαιογράφος καλύπτει ακόμη την πράξη. Δεύτερη έκδοση από το εξωτερικό σημαίνει καινούργια θεώρηση και καινούργια μετάφραση, δηλαδή τον ίδιο μήνα ξανά από την αρχή.

Ποιος δίνει μετάφραση που δέχεται ελληνική αρχή

Η Μεταφραστική Υπηρεσία του Υπουργείου Εξωτερικών έπαψε να εξυπηρετεί το κοινό την 1η Σεπτεμβρίου 2021, όταν τέθηκε σε λειτουργία το Μητρώο. Η επίσημη μετάφραση περνά από το Μητρώο Πιστοποιημένων Μεταφραστών, που θεσπίστηκε με τον ν. 4781/2021 (ΦΕΚ Α΄ 31/28.2.2021), ΥΠΟΚΕΦΑΛΑΙΟ Ζ΄, και καταρτίστηκε με την υπουργική απόφαση ΦΕΚ Β΄ 3149/19.7.2021. Οι πιστοποιημένοι μεταφραστές εργάζονται ως ελεύθεροι επαγγελματίες, μεταφράζουν και προς τις δύο κατευθύνσεις, και η υπηρεσία έχει δημόσια αναζήτηση ώστε να επιβεβαιώνετε ότι το πρόσωπο που χρησιμοποιήθηκε είναι όντως στο Μητρώο.

Η ίδια η σελίδα της υπηρεσίας ορίζει την αλυσίδα από την οποία πρέπει να φτάσει ένα ξενόγλωσσο έγγραφο. Αλλοδαπό δημόσιο έγγραφο από χώρα συμβεβλημένη στη Σύμβαση της Χάγης μεταφράζεται επίσημα εφόσον φέρει την επισημείωση Apostille. Όπου η Σύμβαση δεν εφαρμόζεται, ή όπου η Ελλάδα έχει εκφράσει επιφυλάξεις για την προσχώρηση μιας χώρας και δεν έχουν αρθεί, η θεώρηση γίνεται από την ελληνική προξενική αρχή στη χώρα προέλευσης, ή από την προξενική αρχή της χώρας στην Ελλάδα με επικύρωση από το αρμόδιο τμήμα του Κ.Ε.Π.Π.Α.Ε.

Για τα ιδιωτικά έγγραφα ο κανόνας αλλάζει. Επίσημη μετάφραση ιδιωτικού εγγράφου γίνεται όταν αυτό φέρει επικύρωση ή θεώρηση. Ο πιστοποιημένος μεταφραστής μπορεί να μεταφράσει και ανεπικύρωτο, αθεώρητο, ανυπόγραφο ή μηχανογραφημένο ιδιωτικό έγγραφο, και η υπηρεσία λέει ρητά ότι η μετάφραση αυτή δεν αποτελεί επίσημη μετάφραση. Είναι η πρόταση που χρειάζεται όποιος παραλαμβάνει «μεταφρασμένο ιδιωτικό συμφωνητικό» σε επιστολόχαρτο γραφείου.

Υπάρχει και ο δικηγορικός δρόμος. Το άρθρο 36 παρ. 2γ ν. 4194/2013 (ΦΕΚ Α΄ 208/27.9.2013) εντάσσει στο έργο του δικηγόρου τη μετάφραση εγγράφων από και προς την ελληνική, με πλήρη ισχύ έναντι οποιασδήποτε δικαστικής ή άλλης αρχής, εφόσον συνοδεύεται από επικυρωμένο αντίγραφο του εγγράφου που μεταφράστηκε και ο δικηγόρος βεβαιώνει ότι έχει επαρκή γνώση της γλώσσας. Οι δύο όροι είναι σωρευτικοί και παραλείπονται συχνά.

Πώς αναγνωρίζετε ότι αυτό που παραλάβατε είναι όντως επίσημη μετάφραση. Η ΚΥΑ ΦΕΚ Β΄ 3482/30.7.2021 ρυθμίζει την εγκεκριμένη ηλεκτρονική υπογραφή του πιστοποιημένου μεταφραστή, το πληροφοριακό σύστημα της υπηρεσίας και τον μοναδικό σειριακό αριθμό που φέρει η μετάφραση. Άρα το έγγραφο που θα προσκομιστεί στον συμβολαιογράφο δεν είναι ένα αρχείο κειμένου με σφραγίδα και μια υπογραφή στο τέλος: φέρει ηλεκτρονική υπογραφή και σειριακό αριθμό, και το όνομα του μεταφραστή βρίσκεται στη δημόσια αναζήτηση του Μητρώου. Αν λείπει κάποιο από τα τρία, ρωτήστε ονομαστικά ποιος μετέφρασε και με ποια ιδιότητα, πριν πληρωθεί το τιμολόγιο.

Η αμοιβή έχει νόμιμο κατώτατο όριο, χρήσιμο όταν έρχεται προσφορά χωρίς ανάλυση. Η ΚΥΑ ΦΕΚ Β΄ 3903/23.8.2021 (αριθμ. 092.1/ΑΣ 4151) καθορίζει ελάχιστη νόμιμη αμοιβή ανά σελίδα μετάφρασης, κατά τις τέσσερις κατηγορίες εγγράφων του άρθρου 148 παρ. 1 ν. 4781/2021: 5,00 € για την Α΄ κατηγορία, 6,00 € για τη Β΄, 10,00 € για τη Γ΄ και 11,00 € για τη Δ΄. Η σελίδα μετάφρασης περιέχει τουλάχιστον 270 λέξεις, ενώ αυτοτελές μονοσέλιδο χρεώνεται ως πλήρης σελίδα άνω των 100 λέξεων και ως μισή σελίδα στις 100 ή λιγότερες. Στην Α΄ κατηγορία ανήκουν τα διαβατήρια και η ίδια η επισημείωση Apostille. Στη Γ΄ ανήκουν «δικαστικές αποφάσεις, πρακτικά δικαστηρίων, πληρεξούσια», άρα το πληρεξούσιο έχει βάση τα 10,00 € ανά σελίδα και ένα δισέλιδο πιάνει είκοσι ευρώ στο κατώτατο. Τα ποσά αυτά είναι κατώτατα όρια, και η παραβίασή τους συνιστά παράπτωμα του μεταφραστή κατά το άρθρο 148 παρ. 3β. Αυτό που δίνουν τα ποσά είναι το σχήμα ενός τίμιου τιμολογίου: ό,τι είναι πολλαπλάσιο του κατωτάτου χρεώνει διεκπεραίωση, αποστολή και ταχύτητα, που όλα δικαιολογημένα χρεώνονται και δικαιολογημένα αναλύονται.

Εν μέρει επιβεβαιωμένο: η αλλαγή της 1ης Σεπτεμβρίου 2021 αναφέρεται με συνέπεια από τους φορείς των μεταφραστών και από δικηγορικά γραφεία της εποχής, αλλά δεν ανοίξαμε την πράξη που ορίζει την ημερομηνία και δεν την παραπέμπουμε. Το Μητρώο, ο νόμος του, τα ΦΕΚ και η ΚΥΑ της αμοιβής διαβάστηκαν απευθείας την 1η Αυγούστου 2026.

ΑΦΜ και φορολογικός εκπρόσωπος

Χωρίς ΑΦΜ δεν ολοκληρώνεται μεταβίβαση, και η διάταξη που το επιβάλλει δεν βρίσκεται εκεί που θα την αναζητούσε κανείς. Το άρθρο 8 παρ. 1 ν. 2830/2000, ο κατάλογος όσων πρέπει να περιέχει το συμβολαιογραφικό έγγραφο, απαριθμεί ημερομηνία και τόπο, τον συμβολαιογράφο, και έπειτα ονοματεπώνυμο, όνομα γονέων, επάγγελμα, τόπο και έτος γέννησης και κατοικία κάθε δικαιοπρακτούντος. Τον ΑΦΜ δεν τον αναφέρει. Το βάρος το σηκώνει η φορολογική δήλωση. Το άρθρο 13 του α.ν. 1521/1950, που κυρώθηκε με τον ν. 1587/1950, δεν επιτρέπει στον συμβολαιογράφο να συντάξει το συμβόλαιο χωρίς προσαρτημένη τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, ούτε να χρησιμοποιήσει αντίγραφό της πέραν των τριών μηνών από την έκδοση, και η δήλωση υποβάλλεται με ΑΦΜ. Το άρθρο 10 ν. 5104/2024 (ΦΕΚ Α΄ 58/19.4.2024), Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας, υποχρεώνει σε δήλωση εγγραφής στο φορολογικό μητρώο κάθε πρόσωπο που πρόκειται να καταστεί υπόχρεο σε καταβολή ή παρακράτηση φόρου ή σε υποβολή δήλωσης, και με την εγγραφή αποδίδεται μοναδικός ΑΦΜ. Καμία από τις δύο διατάξεις δεν λέει ρητά «χρειάζεστε ΑΦΜ για να αγοράσετε ακίνητο»· η αλυσίδα είναι αυτή, και πάνω της δουλεύει ο δικηγόρος.

Το άρθρο 8 παρ. 1 του ν. 5104/2024 — άλλος νόμος από τον Κώδικα Συμβολαιογράφων — είναι εκεί που γίνεται η σύγχυση. Φορολογούμενος που είναι φορολογικός κάτοικος αλλοδαπής δύναται να ορίσει φυσικό ή νομικό πρόσωπο, φορολογικό κάτοικο Ελλάδας, ως φορολογικό εκπρόσωπο για σκοπούς συμμόρφωσης με τις τυπικές υποχρεώσεις, και σε αυτόν αποστέλλεται κάθε είδους αλληλογραφία. Το ρήμα είναι «δύναται»: ο Κώδικας την προσφέρει και δεν την επιβάλλει. Και η παρ. 3 λέει το αντίθετο από ό,τι κυκλοφορεί:

Το πρόσωπο που ορίζεται φορολογικός εκπρόσωπος δεν ευθύνεται για την εκπλήρωση ή μη των φορολογικών υποχρεώσεων του φορολογούμενου.

Ο εκπρόσωπος δεν ευθύνεται για τον φόρο. Κρατά όμως τη διεύθυνση στην οποία επιδίδεται κάθε πράξη, και εκεί ακριβώς βρίσκεται ο κίνδυνος: ένα εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ ή μια πράξη διορθωτικού προσδιορισμού φτάνει εκεί, και μετράει ως επιδοθείσα ακόμη κι αν το πρόσωπο έχει αλλάξει διεύθυνση ή έχει πάψει να απαντά. Ορίστε κάποιον που θα βρίσκετε σε πέντε χρόνια και βάλτε ημερομηνία λήξης στην εντολή.

Δεν επιβεβαιώθηκε: ποια υπηρεσία αποδίδει τον ΑΦΜ σε πρόσωπο χωρίς διεύθυνση στην Ελλάδα. Το aade.gr και το gov.gr αρνήθηκαν την πρόσβαση από το εξωτερικό την 1η Αυγούστου 2026, οπότε δεν κατονομάζουμε γραφείο. Η νομική βάση είναι η παραπάνω, και ο ΑΦΜ εκδίδεται συνήθως από τον ίδιο δικηγόρο με το ίδιο πληρεξούσιο.

Ο αριθμός δεν εξαντλείται στην υπογραφή. Μετά την απόκτηση, το ακίνητο δηλώνεται στο Ε9 και παράγει ΕΝΦΙΑ κάθε χρόνο, ενώ το ΤΑΠ εισπράττεται μέσω του λογαριασμού ρεύματος. Όποιος ζει έξω χρειάζεται δικούς του κωδικούς πρόσβασης στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, στο δικό του όνομα, γιατί από εκεί φαίνεται τι έχει βεβαιωθεί και τι έχει επιδοθεί. Οι κωδικοί του λογιστή ή του συγγενή δεν αρκούν. Είναι η φθηνότερη κίνηση ολόκληρου του φακέλου και γίνεται μία φορά.

Τα έγγραφα, ένα προς ένα

Κάθε γραμμή είναι χωριστό νομικό γεγονός. Η τελευταία στήλη δεν περιγράφει το έγγραφο· δείχνει τον όρο που παρανοείται συχνότερα όταν κάποιος το διαβάζει από μετάφραση ή βιαστικά.

Η τελευταία γραμμή είναι η κρίσιμη για όποιον υπογράφει από απόσταση. Η υπογραφή δεν είναι απόκτηση. Ανάμεσα στην υπογραφή και στην καταχώριση μεσολαβούν μέρες ή εβδομάδες όπου στο μητρώο φαίνεται ακόμη ο πωλητής, και το άρθρο 13 παρ. 1 ν. 2664/1998 τεκμαίρει τις εγγραφές ακριβείς. Ζητήστε το πιστοποιητικό καταχώρισης ως παραδοτέο με ημερομηνία.

Πάνω σε αυτό το πιστοποιητικό ελέγχετε τη γραφή του ονόματος, όσο η διόρθωση είναι ακόμη αίτηση πρόδηλου σφάλματος στο κτηματολογικό γραφείο, πριν φτάσει σε αγωγή. Οι δύο δρόμοι, με τις προθεσμίες τους, είναι στην ενότητα για το πώς γράφεται ένα ξένο όνομα, παραπάνω.

Ανεξαρτησία: πώς ελέγχεται από απόσταση

Όποιος αγοράζει από το εξωτερικό δεν διαλέγει· του συστήνουν. Και η σύσταση έρχεται σχεδόν πάντα από την πλευρά που πουλάει. Το αποτέλεσμα είναι μια αλυσίδα επαγγελματιών των οποίων τις σχέσεις δεν βλέπετε, περιγραφόμενη σε τηλεφωνήματα που δεν καταγράφονται.

Ξεκινήστε από τον συμβολαιογράφο, γιατί εκεί η παρανόηση είναι δομική. Το άρθρο 1 ν. 2830/2000 τον ορίζει άμισθο δημόσιο λειτουργό με καθήκον να συντάσσει και να φυλάσσει τα έγγραφα των δικαιοπραξιών. Είναι δημόσιο καθήκον προς την πράξη και δεν συνιστά υπεράσπιση κάποιας πλευράς. Σε πολλές συναλλαγές τον επιλέγει ο πωλητής. Αυτό είναι νόμιμο, αλλά δεν σημαίνει ότι ο συμβολαιογράφος σας συμβουλεύει.

Ο έλεγχος γίνεται στον δικηγόρο. Το άρθρο 37 παρ. 1 ν. 4194/2013 υποχρεώνει τον δικηγόρο να αναλαμβάνει κάθε υπόθεση, εκτός αν είναι προδήλως αβάσιμη, δεν είναι δεκτική υπεράσπισης, έρχεται σε σύγκρουση με τα συμφέροντα άλλων εντολέων του ή αντιβαίνει στις αρχές του. Η διάταξη ρυθμίζει την ανάληψη ή την άρνηση της εντολής και δεν επιβάλλει γνωστοποίηση του πελατολογίου· κανένας κανόνας δεν υποχρεώνει τον δικηγόρο να σας πει από μόνος του για ποιον άλλον ενεργεί. Αυτό που κάνει είναι να καθιστά το ερώτημα απαντήσιμο και την απάντηση κρίσιμη, αφού δικηγόρος που αναλαμβάνει την υπόθεσή σας ενώ ενεργεί για τον πωλητή έχει αναλάβει υπόθεση που όφειλε να αρνηθεί. Θέστε το λοιπόν εγγράφως, πριν πληρώσετε: έχετε ενεργήσει, την τελευταία διετία, για αυτόν τον πωλητή, αυτόν τον μεσίτη ή αυτό το έργο. Όποιος είναι ανεξάρτητος απαντά σε μία γραμμή. Όποιος δεν απαντά, απάντησε. Μετά ελέγξτε το όνομα στο μητρώο μελών του οικείου Δικηγορικού Συλλόγου, και τον συμβολαιογράφο στο μητρώο μελών που δημοσιεύει ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος.

Ένας ακόμη έλεγχος δεν κοστίζει τίποτα. Το άρθρο 36 παρ. 2α ν. 4194/2013 εντάσσει στο έργο του δικηγόρου την έρευνα των βιβλίων των υποθηκοφυλακείων και των κτηματολογικών γραφείων και τη σύνταξη των εγγράφων ελέγχου τίτλων, και προσθέτει ότι η αίτηση και η λήψη πιστοποιητικών και αντιγράφων δεν απαιτεί παράσταση ή διαμεσολάβηση δικηγόρου. Άρα βγάζετε μόνοι σας το κτηματολογικό απόσπασμα και συγκρίνετε ΚΑΕΚ, εμβαδόν και δικαιούχο με όσα λέει η έκθεση που πληρώσατε.

Τράπεζα και διαδρομή χρημάτων

Ελληνικός λογαριασμός δεν απαιτείται νομικά για την αγορά, και απαιτείται πρακτικά για ό,τι ακολουθεί: ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ μέσω του λογαριασμού ρεύματος, σύνδεση ΔΕΔΔΗΕ, ύδρευση. Το άνοιγμα από κάτοικο εξωτερικού σημαίνει τεκμηρίωση προέλευσης κεφαλαίων, και τα δικαιολογητικά είναι τα ίδια που θα ζητήσει και η τράπεζα στη χώρα σας όταν φύγουν τα χρήματα: εισόδημα από εργασία ή σύνταξη, πώληση άλλου ακινήτου, κληρονομιά, διανομή κερδών. Ετοιμάστε τα πριν από την προκαταβολή.

Μετρητά δεν χωρούν, σε κανένα ποσό. Το άρθρο 3 ν. 5073/2023 (ΦΕΚ Α΄ 204/11.12.2023) πρόσθεσε παρ. 8 στο άρθρο 20 ν. 3842/2010: κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, «η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής». Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά, ή που δεν αποδεικνύει εξόφληση με τραπεζικό μέσο, είναι αυτοδικαίως άκυρο: απαγορεύεται να μεταγραφεί και δεν παράγει έννομο αποτέλεσμα. Όριο ποσού δεν υπάρχει. Το παλιό όριο των 500 ευρώ για αγαθά και υπηρεσίες βρίσκεται σε άλλη παράγραφο του ίδιου άρθρου και αφορά άλλο αντικείμενο.

Τρία πράγματα προκύπτουν από αυτό για όποιον υπογράφει από απόσταση. Ο συμβολαιογράφος αναγράφει τον τρόπο εξόφλησης στο συμβόλαιο, κατά την περ. ζ που ο ίδιος νόμος πρόσθεσε στο άρθρο 13 του α.ν. 1521/1950, οπότε η πρόταση θα είναι εκεί για να διαβαστεί. Ο κανόνας πιάνει και το προσύμφωνο, που είναι ακριβώς το σημείο όπου προτείνεται συνήθως προκαταβολή σε μετρητά. Και το πρόστιμο ανέρχεται στο 10% του ποσού που δεν αποδεικνύεται ότι πέρασε από τράπεζα, με κατώτατο 10.000 € και ανώτατο 500.000 € ανά παράβαση, αριθμούς που παίρνουμε από την εγκύκλιο ΑΑΔΕ Ε.2075/2024 και όχι από την κυρωτική διάταξη, την οποία δεν ανοίξαμε. Ο κανόνας αφορά τις μεταβιβάσεις με επαχθή αιτία· η ίδια εγκύκλιος εξαιρεί ποσά και προσύμφωνα προγενέστερα της 11ης Δεκεμβρίου 2023. Δωρεές και γονικές παροχές μένουν εκτός.

Για όποιον στέλνει χρήματα από το εξωτερικό, το πρακτικό ζήτημα δεν είναι η τράπεζα αλλά το όνομα. Το τίμημα πρέπει να φαίνεται ότι κινήθηκε από τον αγοραστή προς τον πωλητή, οπότε έμβασμα από λογαριασμό συζύγου, γονέα ή εταιρείας χρειάζεται να εξηγηθεί και να αποτυπωθεί στα χαρτιά της αγοράς. Στη διαδρομή της άδειας επενδυτή ο νόμος το ρυθμίζει ρητά, όπως θα δείτε αμέσως παρακάτω, και κατονομάζει ποιοι συγγενείς επιτρέπεται να πληρώσουν. Εκτός αυτής, ζητήστε από τον συμβολαιογράφο να αναγράψει ποιος κατέβαλε, από ποιον λογαριασμό και με ποια ιδιότητα. Κοστίζει μία παράγραφο τώρα και λύνει το ερώτημα που θα θέσει η τράπεζα, η ΑΑΔΕ ή ο επόμενος αγοραστής.

Για μία κατηγορία αγορών ισχύει και δεύτερος, αυστηρότερος κανόνας πληρωμής. Το άρθρο 100 παρ. 5 ν. 5038/2023, για τη μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή, θέλει το συμφωνηθέν τίμημα να καταβάλλεται στο σύνολό του με δίγραμμη τραπεζική επιταγή σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου σε πιστωτικό ίδρυμα που λειτουργεί στην Ελλάδα, με μεταφορά πίστωσης, ή μέσω POS παρόχου που λειτουργεί στην Ελλάδα. Η πληρωμή μπορεί να γίνει και από σύζυγο ή συγγενή εξ αίματος ή εξ αγχιστείας μέχρι β΄ βαθμού. Όλα τα στοιχεία της πληρωμής δηλώνονται ενώπιον του συμβολαιογράφου και αναγράφονται στο συμβόλαιο.

Τα κατώτατα όρια της παρ. 2 του ίδιου άρθρου είναι 800.000 ευρώ για την Αττική, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο και τη Θήρα και τα νησιά άνω των 3.100 κατοίκων· 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη χώρα· και 250.000 ευρώ όταν οι κύριοι χώροι αλλάζουν σε κατοικία. Για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια απαιτούνται τουλάχιστον 120 τετραγωνικά μέτρα κύριων χώρων. Τα ποσά αλλάζουν νομοθετικά και ξαναδιαβάζονται στο ΦΕΚ πριν στηριχθεί κανείς σε αυτά.

Κρατήστε ολόκληρη τη διαδρομή, και εκεί όπου δεν σας το επιβάλλει τίποτα. Τον φάκελο που φτιάχνετε θα τον ζητήσει ο δικηγόρος του επόμενου αγοραστή: εντολές εμβασμάτων, βεβαιώσεις της τράπεζας, παραστατικά, και η πρόταση του συμβολαίου που λέει πώς κινήθηκε το τίμημα.

Η γεώτρηση που περνάει από άλλο μητρώο, και το βήμα που ένας κάτοικος κάνει μόνος του

Αν στο οικόπεδο υπάρχει γεώτρηση, πηγάδι ή άλλο σημείο υδροληψίας, το συμβόλαιο περνάει από ένα ακόμη μητρώο που δεν εμφανίζεται ούτε στον τίτλο ούτε στο κτηματολόγιο: το Εθνικό Μητρώο Σημείων Υδροληψίας (ΕΜΣΥ), της ΚΥΑ οικ. 145026/2014 (ΦΕΚ Β΄ 31/14.1.2014). Το άρθρο 9 παρ. 2 της ίδιας απόφασης, όπως το μεταφέρει η εγκύκλιος 9η/17.1.2014 του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Θεσσαλονίκης, θέλει στον φάκελο είτε το πιστοποιητικό εγγραφής του σημείου στο ΕΜΣΥ είτε τον κωδικό δεκατριών ψηφίων αποτυπωμένο στο τοπογραφικό διάγραμμα. Η ίδια απαίτηση ισχύει για την αγοραπωλησία, τη δωρεά, τη γονική παροχή, την αποδοχή κληρονομιάς και κάθε σύσταση εμπράγματου δικαιώματος πάνω σε ακίνητο με υδροληψία.

Η εγγραφή γίνεται με αίτηση-δήλωση στο Παράρτημα Ι της απόφασης, κατατεθειμένη μέσω του δήμου, και το πιστοποιητικό το εκδίδει η Διεύθυνση Υδάτων της Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Εδώ η απόσταση κοστίζει πραγματικό χρόνο: ένας κάτοικος περνάει ο ίδιος από το δημαρχείο και ρωτάει, ενώ όποιος αγοράζει από το εξωτερικό χρειάζεται πληρεξούσιο ειδικά για αυτό το βήμα, πέρα από όσα ήδη καλύπτει το πληρεξούσιο του συμβολαίου. Ούτε τέλος ούτε χρόνο έκδοσης εντοπίσαμε για το πιστοποιητικό, οπότε ζητήστε τα δύο αυτά στοιχεία απευθείας από την υπηρεσία πριν τα υπολογίσετε στο χρονοδιάγραμμα.

Πόσο κρατάει και πού χάνεται ο χρόνος

Οκτώ με δώδεκα εβδομάδες είναι το σύνηθες εύρος για αγορά από το εξωτερικό όταν δεν στραβώσει τίποτα, και σχεδόν τίποτα από αυτόν τον χρόνο δεν ανήκει στο συμβολαιογραφείο. Πηγαίνει σε έγγραφα που περνούν σύνορα και σε πιστοποιητικά που ο πωλητής ζητά από υπηρεσίες χωρίς δεσμευτική προθεσμία.

Δύο βήματα του διαγράμματος ξεκινούν πριν σας το πει κανείς. Το πληρεξούσιο πρώτο, γιατί η αλυσίδα του περνά από τρία πρόσωπα σε δύο χώρες και μια καθυστέρηση σε οποιοδήποτε σταματά τα υπόλοιπα· όποιος το αρχίζει την πρώτη εβδομάδα δεν γίνεται ποτέ ο λόγος που μετατίθεται η υπογραφή. Ο ΑΦΜ δεύτερο, και συνήθως τον βγάζει ο ίδιος δικηγόρος με το ίδιο πληρεξούσιο, που είναι επιχείρημα να συνταχθεί το πληρεξούσιο αρκετά ευρύ ώστε να τον καλύπτει και αρκετά στενό ώστε να μην καλύπτει τίποτε άλλο. Το βήμα που δεν επιταχύνεται είναι ο φάκελος πιστοποιητικών του πωλητή. Ρωτήστε νωρίς ποια τα έχει ήδη και ποια πρέπει να ζητηθούν, και πάρτε την απάντηση γραπτώς πριν συμφωνήσετε ποινική ρήτρα δεμένη σε ημερομηνία υπογραφής.

Το ίδιο εύρημα, σε δύο γλώσσες

Τι ζητάτε, με τη σειρά

1. Ξεκινήστε ΑΦΜ και πληρεξούσιο την πρώτη εβδομάδα. Συμβολαιογραφικό στο εξωτερικό, apostille ή προξενική θεώρηση, μετάφραση από πρόσωπο του Μητρώου. Αφημένο για αργότερα, προσθέτει έναν μήνα.
2. Δώστε εντολή σε δικό σας δικηγόρο, στο δικό σας όνομα, με έγγραφη εντολή και τιμολόγιο σε εσάς, και θέστε εγγράφως το ερώτημα σύγκρουσης πριν πληρώσετε.
3. Ζητήστε το σχέδιο συμβολαίου τρεις εργάσιμες πριν και διαβάστε το απέναντι στον πίνακα παραπάνω.
4. Επιβεβαιώστε ονομαστικά τον διερμηνέα με το συμβολαιογραφείο, όταν υπογράφει συμβαλλόμενος που δεν γνωρίζει ελληνικά, και ελέγξτε ότι το άρθρο 10 μνημονεύεται στην πράξη.
5. Ελέγξτε το όνομα και στις δύο γραφές, απέναντι στο διαβατήριο ή την ταυτότητα, στο μητρώο της ΑΑΔΕ και στο πληρεξούσιο, πριν υπογράψει οποιοσδήποτε.
6. Πληρώστε τα πάντα μέσω τράπεζας, και την προκαταβολή και ό,τι δοθεί στο στάδιο του προσυμφώνου. Η παρ. 8 του άρθρου 20 ν. 3842/2010 καθιστά αυτοδικαίως άκυρο το έγγραφο που καταγράφει καταβολή με μετρητά, οπότε μια «διευκόλυνση» σε μετρητά καταστρέφει το ίδιο το χαρτί.
7. Ζητήστε το πιστοποιητικό καταχώρισης ως παραδοτέο, με ημερομηνία, και κρατήστε μαζί του τη διαδρομή των πληρωμών.

Καμία από αυτές τις κινήσεις δεν απαιτεί να βρίσκεστε στην Ελλάδα. Απαιτούν να ξέρετε ότι ο ΚΑΕΚ, το εμβαδόν, το τίμημα και ο δικαιούχος γράφονται με τους ίδιους χαρακτήρες σε κάθε γλώσσα, ότι η υπογραφή του διερμηνέα μπήκε στο χαρτί από τον νόμο και για εσάς, και ότι ένα όνομα γραμμένο λάθος στο κτηματολογικό φύλλο είναι σήμερα μια αίτηση διμήνου και σε τρία χρόνια μια αγωγή.