Εντός και εκτός σχεδίου στην Ελλάδα: τι μπορείτε να χτίσετε

Η ελληνική γη ανήκει σε ένα από τρία καθεστώτα σχεδιασμού, και τα ίδια τέσσερα στρέμματα σηκώνουν 186 τ.μ. κατοικίας στο ένα και αρκετές εκατοντάδες στο άλλο. Ποιος χαράσσει κάθε γραμμή, τι κοστίζει σε γη και χρήμα το πέρασμά της, και πώς τεκμηριώνεται σε ποια πλευρά βρίσκεται ένα συγκεκριμένο γήπεδο.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Τέσσερα στρέμματα, ένας αγοραστής, τρεις απαντήσεις. Εκτός σχεδίου το γήπεδο σηκώνει κατοικία 186 τ.μ. Εντός ορίων οικισμού η ίδια έκταση σηκώνει 400 τ.μ., και με μία ανάγνωση των διατάξεων αρκετά περισσότερα. Εντός σχεδίου που δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί στο έδαφος, το Δημόσιο παίρνει 1.250 τ.μ. και στέλνει λογαριασμό για τα υπόλοιπα.

Το αν ένα γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο είναι αντικείμενο του βασικού άρθρου και όσα ακολουθούν το προϋποθέτουν. Εδώ μιλάμε για τη γραμμή που προηγείται: σε ποιο καθεστώς σχεδιασμού βρίσκεται η γη και πώς το τεκμηριώνετε για ένα συγκεκριμένο γεωτεμάχιο και όχι για έναν οικισμό.

Τρία καθεστώτα· μόνο τα δύο έχουν όριο

Εντός σχεδίου σημαίνει εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου: σχέδιο που χαράσσει οδούς, οικοδομικές γραμμές και οικοδομικά τετράγωνα, εγκρίνεται με διάταγμα ή υπουργική πράξη και δημοσιεύεται στο ΦΕΚ με διάγραμμα. Εντός ορίων οικισμού σημαίνει εντός οριοθετημένου οικισμού μέχρι 2.000 κατοίκους, που έχει όριο αλλά όχι ρυμοτομικό σχέδιο. Το εκτός σχεδίου ορίζεται αφαιρετικά. Το άρθρο 251 παρ. 1 του Κώδικα του 2026 το λέει ρητά: διέπει τα γήπεδα «εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων των νόμιμα υφισταμένων πριν από το έτος 1923 οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου ή εκτός των ορίων των οικισμών κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων».

Προσέξτε το τρίτο σκέλος. Ο προ του 1923 οικισμός είναι δική του κατηγορία, χωριστή από τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, και παλιά χωριά εμπίπτουν τακτικά σε αυτήν. Όταν σας λένε ότι ένα γήπεδο είναι «στα όρια του οικισμού», το πρώτο ερώτημα είναι για ποιο από τα δύο είδη οικισμού μιλάμε, γιατί διαφέρει και η πράξη οριοθέτησης και οι όροι.

Το εντός σχεδίου απαιτεί δύο έγγραφα, αλλά ελέγχεται το ένα

Το σχέδιο λέει πώς θα γίνει η περιοχή. Η πράξη εφαρμογής είναι η πράξη που το μετατρέπει σε οικόπεδα πάνω στο έδαφος, και μέχρι να κυρωθεί το ακίνητο του συμβολαίου δεν είναι το οικόπεδο του σχεδίου. Το άρθρο 144 παρ. 3 ν. 5306/2026, που κωδικοποιεί το άρθρο 12 παρ. 3 ν. 1337/1983, ορίζει τι κάνει: καθορίζει «τα τμήματα που αφαιρούνται από κάθε ιδιοκτησία για εισφορά γης», προσδιορίζει τα ρυμοτομούμενα και τα καταλαμβανόμενα από κοινωφελείς χώρους, προσκυρώνει ή συνενώνει όσα δεν μπορούν να γίνουν άρτια, και επιτρέπει να μεταβληθεί «το σχήμα και η θέση» των οικοπέδων ώστε να γίνουν άρτια και οικοδομήσιμα.

Η δυνατότητα αυτή σημαίνει ότι η γη σας μπορεί να καταλήξει αλλού μέσα στο τετράγωνο. Όποιος ιδιοκτήτης διαφωνεί ως προς το ισάξιο του παλαιού προς το νέο ακίνητο έχει ανατρεπτική προθεσμία έξι μηνών από την κύρωση για να προσφύγει στα αρμόδια δικαστήρια, κατά την ίδια παράγραφο, και η εφαρμογή του σχεδίου δεν αναστέλλεται όσο τρέχει η δίκη.

Τι παίρνει πραγματικά η εισφορά σε γη

Ιδιοκτησίες που εντάσσονται πρώτη φορά σε σχέδιο ή σε επέκτασή του οφείλουν εισφορά σε γη. Η κλίμακα είναι κλιμακωτή, εφαρμόζεται τμήμα τμήμα, και λαμβάνεται σε έδαφος και όχι σε χρήμα.

Δύο λεπτομέρειες κρίνουν το ύψος της. Πρώτον, ως εμβαδά λαμβάνονται αυτά που είχαν οι ιδιοκτησίες στις 28 Μαΐου 2014, και μεταγενέστερες κατατμήσεις αγνοούνται στον υπολογισμό, οπότε η μοιρασιά ενός χωραφιού στα παιδιά το 2019 δεν κατεβάζει την κλίμακα. Το άρθρο 139 παρ. 5 το λέει καθαρά: «Κατατμήσεις που έλαβαν χώρα μετέπειτα της προαναφερθείσας ημερομηνίας δεν λαμβάνονται υπόψη».

Δεύτερον, τα ποσοστά ανεβαίνουν. Όταν οι υπολογιζόμενες εισφορές σε ολόκληρη την πολεοδομική ενότητα δεν καλύπτουν την ελάχιστη έκταση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων κατά τα πολεοδομικά σταθερότυπα, το άρθρο 139 παρ. 4 περ. στ αυξάνει τα ποσοστά αυτοδικαίως, «χωρίς να απαιτείται επιπρόσθετη απόφαση έγκρισης». Οι οροφές που θέτει είναι 30% στις δύο πρώτες κλίμακες, 40% στην τρίτη και 50% στην τέταρτη. Με τις οροφές αυτές, τα ίδια 4.000 τ.μ. δίνουν εισφορά 1.700 τ.μ. αντί για 1.250, δηλαδή 42,5% της ιδιοκτησίας.

Και τι χρεώνει η εισφορά σε χρήμα

Η εισφορά σε χρήμα υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της ιδιοκτησίας όπως διαμορφώνεται με την πράξη εφαρμογής και την τιμή ζώνης κατά τον χρόνο κύρωσης της πράξης, κατά το άρθρο 141 παρ. 1 ν. 5306/2026. Καταβάλλεται σε εννέα έτη, σε 108 ισόποσες μηνιαίες δόσεις ή 36 τριμηνιαίες ή 18 εξαμηνιαίες, με ελάχιστη μηνιαία δόση τα 50 ευρώ, και με έκπτωση 20% για όποιον εξοφλήσει το σύνολο εντός ενός έτους από την πράξη επιβολής.

Η παράγραφος που χρειάζεται ο αγοραστής είναι η παρ. 4. Σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης ακινήτου που οφείλει εισφορά σε χρήμα επισυνάπτεται βεβαίωση του δήμου ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το 30% των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο, και στο συμβόλαιο γίνεται «επί ποινή ακυρότητας» ειδική μνεία των υπόχρεων και του υπολειπόμενου ποσού. Η οφειλή ακολουθεί τη γη και εμφανίζεται στον συμβολαιογράφο.

Διαβάστε ακόμη μία διάταξη πριν θεωρήσετε ότι ένα γήπεδο σε χωριό είναι εκτός όλων αυτών. Το άρθρο 139 παρ. 2 επιτρέπει στο αρμόδιο για την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου όργανο, μετά από γνώμη του δημοτικού συμβουλίου, να υπάγει στις διατάξεις περί εισφορών γης και χρήματος ιδιοκτησίες εντός ορίων οικισμού μέχρι 2.000 κατοίκους. Απαιτείται δηλαδή δική της απόφαση, και το ερώτημα προς τον δήμο είναι αν έχει ληφθεί για τον συγκεκριμένο οικισμό.

Η δήλωση ιδιοκτησίας και η θεραπεία της ακυρότητας

Η πράξη εφαρμογής δεν κλείνει με την κύρωσή της. Κάθε ιδιοκτήτης μέσα στην περιοχή της οφείλει να καταθέσει στον δήμο δήλωση ιδιοκτησίας, κατά το άρθρο 144 παρ. 5(α) ν. 5306/2026. Τίποτα σε χάρτη ή τίτλο δεν δείχνει αν κατατέθηκε, οπότε ο αγοραστής δεν έχει τρόπο να μαντέψει από μακριά ούτε ότι υπάρχει τέτοια υποχρέωση.

Χωρίς τη βεβαίωση του δήμου ότι η δήλωση κατατέθηκε, «Κάθε δικαιοπραξία εν ζωή είναι άκυρη» και δεν εκδίδεται οικοδομική άδεια. Η πρόταση αυτή είναι πραγματική και ισχύει σήμερα. Η ίδια παράγραφος όμως τη γιατρεύει. Η ακυρότητα θεραπεύεται με μεταγενέστερη κατάθεση της δήλωσης, με εφάπαξ πρόστιμο σε όποιον όφειλε να την καταθέσει και δεν το έκανε. Άρα μια δήλωση που λείπει είναι όρος προς διευθέτηση πριν την υπογραφή, όχι λόγος εγκατάλειψης της αγοράς. Αυτό που δεν κατέστη δυνατό να διαπιστωθεί είναι το ύψος του προστίμου, ή ποιος το επωμίζεται όταν ο υπόχρεος που παρέλειψε την κατάθεση είναι δικαιοπάροχος και όχι ο σημερινός πωλητής· ζητήστε και τα δύο από τον δήμο, γραπτά, πριν υπογράψετε.

Ο πρόγονος αυτού του κανόνα, το άρθρο 12 παρ. 5 περ. 1α ν. 1337/1983 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 5 παρ. 4 ν. 2242/1994, έκανε την ίδια ακυρότητα απόλυτη και αθεράπευτη: πράξη χωρίς το πιστοποιητικό ήταν οριστικά άκυρη, χωρίς γιατρειά και χωρίς αποζημίωση. Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου την ανέτρεψε με την ΟλΑΠ 9/2022, κρίνοντάς την δυσανάλογη κατά το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ και το άρθρο 25 του Συντάγματος, γιατί υπήρχε ηπιότερο μέσο: πρόστιμο που αίρεται με μεταγενέστερη κατάθεση. Η γιατρειά που γράφτηκε τώρα στο άρθρο 144 παρ. 5(α) είναι ακριβώς αυτό το ηπιότερο μέσο. Ο νομοθέτης απάντησε στην απόφαση, και γι' αυτό ο κανόνας που διαβάζετε σήμερα σας δίνει δρόμο επιστροφής που δεν είχε η εκδοχή του 1983.

Η υποχρέωση βαρύνει τον ιδιοκτήτη που την είχε τη στιγμή της κύρωσης, όχι τον αγοραστή που έρχεται αργότερα, και συνήθως καταρτίστηκε δεκαετίες πριν μπει το οικόπεδο στην αγορά. Αν κληρονομήσατε ή αγοράσατε γη μέσα σε σχέδιο και δεν ξέρετε αν η δήλωση καταχωρίστηκε στο δικό σας όνομα, ρωτήστε την τεχνική υπηρεσία του δήμου που κύρωσε την πράξη εφαρμογής, πριν υπογράψετε οτιδήποτε. Η διόρθωση μιας δήλωσης κατατεθειμένης στο λάθος όνομα ακολουθεί τον ίδιο δρόμο με τη διορθωτική πράξη εφαρμογής παραπάνω, δηλαδή αίτηση στον δήμο. Δικαστήριο χρειάζεται μόνο όπου κάποιος άλλος διεκδικεί το ίδιο οικόπεδο.

Ο δρόμος στον δήμο: το σωστό γραφείο και η σωστή αίτηση

Η βεβαίωση που λείπει δεν ζητείται στην ΥΔΟΜ, που κρατά το σχέδιο και εκδίδει τη δεσμευτική βεβαίωση όρων δόμησης. Ζητείται στην τεχνική υπηρεσία του δήμου, στο ίδιο τμήμα που κρατά τον φάκελο της πράξης εφαρμογής και τις οφειλές της εισφοράς σε χρήμα. Πηγαίνετε εκεί με την ταυτότητά σας και τον τίτλο ιδιοκτησίας, ή το κληρονομητήριο αν εκπροσωπείτε κληρονομιά, και καταθέτετε απλή αίτηση στο πρωτόκολλο του δήμου ζητώντας βεβαίωση κατάθεσης δήλωσης ιδιοκτησίας για το συγκεκριμένο ΚΑΕΚ.

Η αίτηση παίρνει αριθμό πρωτοκόλλου και ημερομηνία την ίδια ώρα, οπότε έχετε αμέσως απόδειξη ότι ρωτήσατε, όποια κι αν είναι η απάντηση του δήμου αργότερα. Αν η δήλωση βρεθεί καταχωρισμένη σε λάθος όνομα, η διόρθωση ακολουθεί τον ίδιο δρόμο με τη διορθωτική πράξη εφαρμογής: νέα αίτηση στο ίδιο τμήμα. Το κανάλι είναι ανοιχτό σε όποιον κρατά ελληνική ταυτότητα ή διαβατήριο και μπορεί να παρουσιαστεί ο ίδιος στο γκισέ. Όποιος αγοράζει από το εξωτερικό περνά την ίδια αίτηση μέσω δικηγόρου με πληρεξούσιο, ένα βήμα παραπάνω που ο κάτοικος δεν χρειάζεται.

Το όριο του οικισμού και το καθεστώς που αλλάζει από κάτω του

Οι οικισμοί μέχρι 2.000 κατοίκους οριοθετήθηκαν με το π.δ. της 24.4/3.5.1985 (ΦΕΚ Δ⁠´ 181). Το άρθρο 1 ορίζει την κατηγορία απογραφικά: κάθε διακεκριμένο οικιστικό σύνολο που αναφέρεται στην τελευταία απογραφή με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους, ανεξάρτητα από τον πληθυσμό του δήμου στον οποίο υπάγεται. Το άρθρο 5 θέτει τους όρους, και η αρτιότητα έρχεται ως εύρος που εξειδικεύεται χωριστά για κάθε οικισμό: «θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που μπορεί να κυμαίνεται από 300 μέχρι 2.000 m2», με πρόσωπο 10 μ. έως τα 500 τ.μ. και 15 μ. πάνω από αυτά. Όσο δεν ξέρετε ποιο νούμερο ορίστηκε για τον συγκεκριμένο οικισμό, δεν ξέρετε αν ένα οικόπεδο 600 τ.μ. εκεί είναι άρτιο.

Το 2025 το πλαίσιο ξαναγράφτηκε. Το π.δ. της 11/15.4.2025 (ΦΕΚ Δ⁠´ 194) έθεσε νέα κριτήρια οριοθέτησης, και το άρθρο 63 ν. 5215/2025 (ΦΕΚ Α⁠´ 116/4.7.2025) δημιούργησε δύο νέες κατηγορίες. Και τα δύο βρίσκονται πλέον μέσα στον Κώδικα: τα άρθρα 226 έως 248 ν. 5306/2026 φέρουν ολόκληρο το καθεστώς των οικισμών, με το άρθρο 228 για τις κατηγορίες οικισμών, το άρθρο 233 για την έγκριση οριοθέτησης, το άρθρο 237 για την αρτιότητα, το άρθρο 238 για κάλυψη και συντελεστή, το άρθρο 239 για το ύψος, και το άρθρο 234 για τα δύο δημιουργήματα του 2025, τη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) για οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους και την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.) για οικισμούς 701 έως 2.000 κατοίκων.

Τίποτε από αυτά δεν πιάνει πριν ξαναοριοθετηθεί ο συγκεκριμένος οικισμός. Ο Κώδικας το λέει σε δύο σημεία και ο αγοραστής χρειάζεται και τα δύο. Το ρητό είναι το άρθρο 247, το καταληκτικό άρθρο του Τμήματος. Η παρ. 2 ορίζει ότι οι διατάξεις του Τμήματος δεν εφαρμόζονται ευθέως από την ΥΔΟΜ κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών πριν εκδοθεί το διάταγμα οριοθέτησης του οικισμού. Η παρ. 3 διατηρεί σε ισχύ τις αντίστοιχες διατάξεις του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (π.δ. της 14/27.7.1999, ΦΕΚ Δ⁠´ 580) και τα κατ' ιδίαν διατάγματα «έως την έκδοση του προεδρικού διατάγματος οριοθέτησης εκάστου οικισμού». Η παρ. 4 απαριθμεί τι παύει να ισχύει την ημέρα που το διάταγμα αυτό δημοσιευθεί, και είναι ο κατάλογος που διαβάζετε αν ο οικισμός σας μόλις ξαναοριοθετήθηκε.

Το μεταβατικό άρθρο 245 ρυθμίζει τις δύο εκκρεμότητες: οι διαδικασίες οριοθέτησης που εκκρεμούσαν στις 15 Απριλίου 2025 μπορούν να ολοκληρωθούν με τις προϋφιστάμενες διατάξεις, και οι άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί διατηρούνται και αναθεωρούνται υπό όρους. Ένας κανόνας του νέου Τμήματος δεσμεύει ήδη παντού, ανεξάρτητα από οριοθέτηση, γιατί τον εξαιρεί ονομαστικά η παρ. 2 του άρθρου 247: το άρθρο 242 παρ. Δ περ. 1 κρατά τις βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις κατηγορίας Α, και γενικά τις οχλούσες, σε απόσταση 500 μ. από το όριο του οικισμού. Είναι πραγματική απάντηση στο «τι μπορεί να χτιστεί δίπλα μου» σε ένα χωριό που δεν το έχει αγγίξει τίποτα από το 1985.

Κάθε οικισμός χρειάζεται λοιπόν πρώτα το δικό του διάταγμα. Την 1η Αυγούστου 2026 οι όροι του 1985 εξακολουθούν να ισχύουν σχεδόν παντού, και το πρακτικό ερώτημα είναι διπλό: ξαναοριοθετήθηκε αυτός ο οικισμός, και αν ναι σε ποια ζώνη.

Τι σηκώνει ένα οικόπεδο μέσα σε οικισμό

Τα μεγέθη είναι γενναιόδωρα σε σύγκριση με την ανοιχτή ύπαιθρο, και το πλαφόν διατυπώνεται με ασυνήθιστο τρόπο: σε απόλυτα τετραγωνικά δόμησης, τα οποία ένα μεγάλο οικόπεδο πιάνει και εκεί σταματά.

• Με το διάταγμα του 1985 η κάλυψη είναι 60%· οικόπεδο μικρότερο των 700 τ.μ. σηκώνει κτήριο οποιασδήποτε χρήσης 240 τ.μ. συν πατάρι έως 40 τ.μ., και οικόπεδο 700 τ.μ. ή μεγαλύτερο σηκώνει 400 τ.μ. Μέγιστο ύψος 7,50 μ., προσαυξανόμενο κατά 2,00 μ. όπου επιβάλλεται στέγη.
• Με τον Κώδικα, οι Ζώνες Β και Β1 κρατούν τα ίδια μεγέθη στο άρθρο 238 παρ. Β.2. Η Ζώνη Α, ο πυκνός πυρήνας, δίνει 400 τ.μ. έως τα 2.000 τ.μ. οικοπέδου και μετά 400 + (εμβαδόν − 2.000) × 0,05, οπότε τα 4.000 τ.μ. σηκώνουν 500 τ.μ. Δύο όροφοι, 7,50 μ., με δυνατότητα τρίτου ορόφου λόγω κλίσης χωρίς υπέρβαση του συντελεστή.
• Το άρθρο 5 παρ. 6 του διατάγματος του 1985 ανταμείβει τη μη κατάτμηση. Οικοδομήσιμο οικόπεδο τουλάχιστον 1.800 τ.μ. με πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, εφόσον μείνει ενιαίο, μπορεί να δομήσει το άθροισμα της επιτρεπόμενης δόμησης των οικοπέδων που θα προέκυπταν από νόμιμη κατάτμηση, μειωμένο κατά 10%, με την παραδοσιακή αρχιτεκτονική του οικισμού. Πάρτε τα ίδια τέσσερα στρέμματα σε οικισμό με αρτιότητα ορισμένη στα 1.000 τ.μ.: η νόμιμη κατάτμηση θα έδινε τέσσερα οικόπεδα, καθένα με δικαίωμα 400 τ.μ., οπότε ο ενιαίος τίτλος σηκώνει 1.600 τ.μ. μείον 10%, δηλαδή 1.440 τ.μ. Τα 1.800 τ.μ. είναι το κατώφλι εισόδου στη ρύθμιση· το παράδειγμα χρειάζεται και τα τέσσερα στρέμματα και αρτιότητα 1.000 τ.μ., και τα δύο δικές μας υποθέσεις. Δεν τεκμηριώσαμε αν ο Κώδικας φέρει αντίστοιχη ρύθμιση για τους ξαναοριοθετημένους οικισμούς (το άρθρο 243, «Ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης», δεν το ανοίξαμε), οπότε θέστε το μέγεθος στην ΥΔΟΜ αντί να το θεωρήσετε δεδομένο.

Τα μεγέθη του 1985 αξίζουν την ίδια μεταχείριση με τα μεγέθη του 2026 σε αυτή τη σελίδα. Είναι το άρθρο 5 παρ. 1, 2, 4 και 6 του π.δ. της 24.4/3.5.1985 (ΦΕΚ Δ⁠´ 181/3.5.1985), με την παρ. 2 όπως αντικαταστάθηκε από το π.δ. της 4.11.2011 (ΦΕΚ ΑΑΠ 289). Από την αντικατάσταση του 2011 προέρχονται το 60% και τα 240/400 τ.μ.· το αρχικό κείμενο του 1985 έλεγε άλλα. Τα διαβάσαμε στην κωδικοποιημένη μορφή τους στο technologismiki.com την 1η Αυγούστου 2026 και όχι στο ίδιο το ΦΕΚ Δ⁠´ 181, το οποίο δεν καταφέραμε να προμηθευτούμε. Τα μεγέθη του Κώδικα δίπλα τους προέρχονται από τα άρθρα 237, 238 και 239 ν. 5306/2026, με ανάγνωση την ίδια ημέρα.

Εκτός σχεδίου, το περίγραμμα είναι εθνικό και κρίνει το σχήμα

Το άρθρο 251 ν. 5306/2026 θέτει τους γενικούς όρους: ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. με πρόσωπο 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο· μέγιστος Σ.Δ. 0,18, κάλυψη 10% και δύο όροφοι· μέγιστο ύψος 7,50 μ. από το γύρω έδαφος, προσαυξανόμενο κατά 1,20 μ. σε κεκλιμένη στέγη· και έναν κανόνα που δεν θα βρείτε σε καμία αγγελία, την παρ. 6, που απαγορεύει στο κτίσμα να υπερβαίνει τον υδροκρίτη.

Για την κατοικία δεν δεσμεύει ο συντελεστής. Το άρθρο 256 παρ. 1 περ. β δίνει τη δόμηση απευθείας: 186 τ.μ. για τα πρώτα 4.000 τ.μ. συν 1,8% του εμβαδού μεταξύ 4.000 και 8.000· 258 τ.μ. για τα πρώτα 8.000 συν 0,9% του υπολοίπου· και «μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ.». Διαβάστε τον ως κλιμακωτό τύπο και όχι ως τρία σταθερά μεγέθη, γιατί η διαφορά είναι ένα δωμάτιο: τα 6.000 τ.μ. σηκώνουν 222 τ.μ., τα 10.000 τ.μ. σηκώνουν 276 τ.μ., και η οροφή των 360 τ.μ. αρχίζει να έχει σημασία μόλις γύρω στα 19.300 τ.μ.

Παλαιότερες πηγές δίνουν τον ίδιο τύπο ως άρθρο 33 παρ. 3 περ. δ ν. 4759/2020 (ΦΕΚ Α⁠´ 245/9.12.2020), και μέχρι τον Ιούνιο του 2026 αυτή ήταν η σωστή διεύθυνση. Έπαψε να είναι. Το άρθρο 477 του Κώδικα καταργεί τις κωδικοποιούμενες διατάξεις που περιλαμβάνει το Παράρτημα Α⁠´, και το Παράρτημα Α⁠´ αντιστοιχίζει το άρθρο 256 παρ. 1, μεταξύ άλλων, με «την περ. δ) της παρ. 3 του άρθρου 33 του ν. 4759/2020, το οποίο τροποποιήθηκε με το άρθρο 164 του ν. 4819/2021». Από τη μία αυτή γραμμή προκύπτουν δύο πράγματα. Η διάταξη του 2020 καταργήθηκε στις 8 Ιουνίου 2026, οπότε η ισχύουσα παραπομπή είναι το άρθρο 256 παρ. 1 περ. β και ο παλιός αριθμός μπαίνει σε παρένθεση πίσω της. Και ό,τι μετέφερε ο Κώδικας είναι το κείμενο του 2021: το άρθρο 164 ν. 4819/2021 (ΦΕΚ Α⁠´ 129/23.7.2021) είχε ήδη ξαναγράψει την πρώτη κλίμακα από γήπεδα «μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ.» σε γήπεδα «4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000», και αυτό είναι που βάζει το γήπεδο των ακριβώς τεσσάρων στρεμμάτων μέσα στην κλίμακα αντί για λίγο έξω. Σημείωμα που παραθέτει γυμνό το κείμενο του 2020 παραθέτει κλίμακα που μετακινήθηκε το 2021, κάτω από αριθμό που καταργήθηκε το 2026.

Η υποπερ. βγ της ίδιας περίπτωσης κάνει εκτός σχεδίου ό,τι κάνει η παρ. 6 του διατάγματος του 1985 μέσα στον οικισμό, και είναι πιο γνωστή στους μηχανικούς παρά στους αγοραστές. Γήπεδο με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου, για το οποίο συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, μπορεί αντ' αυτής να δομήσει το άθροισμα των κτιρίων που θα επιτρέπονταν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένο κατά 15%, εφόσον ανεγείρεται μία οικοδομή και το γήπεδο παραμένει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι «αυτοδικαίως άκυρες». Στα 8.000 τ.μ. αυτό δίνει 2 × 186 μείον 15%, δηλαδή 316 τ.μ., έναντι 258 τ.μ. από τον συνήθη τύπο.

Οι αποστάσεις του άρθρου 251 παρ. 4 κάνουν μεγαλύτερη ζημιά από τον τύπο της δόμησης. Η παρ. 4α ορίζει δεκαπέντε μέτρα από κάθε όριο και αυτός είναι ο κανόνας. Η παρ. 4β κατεβάζει τις πλάγιες αποστάσεις στα 7,50 μ., αλλά μόνο όταν συντρέχουν τέσσερα μαζί: το κτίριο είναι κατοικία, το γήπεδο είναι τουλάχιστον 4.000 τ.μ., υφίστατο ήδη στις 15 Απριλίου 1981 (π.δ. της 27.3/15.4.1981, ΦΕΚ Δ⁠´ 209), και τα δεκαπέντε μέτρα καθιστούν αδύνατη την ανέγερση. Η εξαίρεση υπάρχει για να σώσει γήπεδο που δεν έχει καθόλου περίγραμμα, και το κτίριο τότε δεν ξεπερνά τα 10 μ. πλάτος. Η παρ. 4γ υπερισχύει της παρ. 4β και κρατά δεκαπέντε μέτρα από ζώνη απαλλοτρίωσης σιδηροδρόμου και δέκα από όριο δασικής έκτασης. Γήπεδο 4.000 τ.μ. με πλάτος τριάντα μέτρα δεν αφήνει τίποτα μετά την παρ. 4α, και το αν το σώζει η παρ. 4β κρίνεται από μια ημερομηνία του 1981 και από το αν η ΥΔΟΜ δεχθεί ότι δεν υπάρχει άλλος τρόπος να τοποθετηθεί κατοικία πάνω του.

Τα ίδια τέσσερα στρέμματα, με έξι τρόπους

Δύο γραμμές του πίνακα κρατούν το επιχείρημα για να λύνεται το καθεστώς πριν συμφωνηθεί η τιμή. Η φθηνότερη γη σηκώνει το μικρότερο σπίτι. Η γη που σηκώνει το μεγαλύτερο σπίτι το πλήρωσε με το 31,25% του εμβαδού της, και από πάνω με εννέα χρόνια δόσεων.

Παλιά γήπεδα, παλιά δικαιώματα και η ημερομηνία που μετακινείται

Γήπεδο μικρότερο των 4.000 τ.μ. εκτός σχεδίου πωλείται με βάση κάποια παρέκκλιση. Οι ίδιες οι κλίμακες αναπτύσσονται πλήρως στο άρθρο «Αρτιότητα, οικοδομησιμότητα και ο κανόνας των 4.000 τ.μ.». Εδώ ανήκουν τρία σημεία που αφορούν το όριο, όχι τις κλίμακες.

Το πρώτο είναι μια ημερομηνία που κρίνει αν οι κλίμακες υπάρχουν καν για ένα συγκεκριμένο γήπεδο, και ο Κώδικας δεν την τυπώνει ποτέ ως ημερομηνία, γι' αυτό και ξεφεύγει. Το άρθρο 273 παρ. 1 ανοίγει επιτρέποντας τις παλιές παρεκκλίσεις μόνο εφόσον, «μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Τ.Π.Σ.) ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την 9η.12.2020, ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020 (Α⁠´ 245)», έχει ήδη υποβληθεί αίτημα, είτε για προέγκριση οικοδομικής άδειας με τα δικαιολογητικά και τις μελέτες της παρ. 5 του άρθρου 321, είτε για την έγγραφη βεβαίωση της ΥΔΟΜ κατά την υποπερ. βα της περ. β της παρ. 2 του άρθρου 324. Δύο έτη από τις 9 Δεκεμβρίου 2020 είναι η 9η Δεκεμβρίου 2022, και από εκεί βγαίνει η ημερομηνία. Ό,τι κατατέθηκε μετά δεν ανοίγει το παράθυρο. Η 30ή Ιουνίου 2027 παρατείνει τη ζωή φακέλου που ήταν ήδη μέσα, γι' αυτό και το χρήσιμο ερώτημα στον πωλητή είναι ο αριθμός πρωτοκόλλου και η σφραγισμένη ημερομηνία εκείνης της κατάθεσης του 2022, όχι το αν το γήπεδο «είναι οικοδομήσιμο».

Το δεύτερο είναι ότι το άρθρο 273 συνδέει τις παρεκκλίσεις με πρόσωπο σε χαρακτηρισμένη οδό, και η παρ. 1 περ. γ συνδέει μία από αυτές με το να βρίσκεται το γήπεδο «εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών» στις 24 Απριλίου 1977. Μια παρέκκλιση μπορεί δηλαδή να εξαρτάται από ζώνη οικισμού όπως ήταν πριν από σχεδόν πενήντα χρόνια, και τη γραμμή αυτή δεν τη σχεδιάζει καμία σημερινή πλατφόρμα.

Το τρίτο είναι ένα κενό που δεν κλείνει από το κείμενο. Η μετάθεση από την 30ή Ιουνίου 2026 στην 30ή Ιουνίου 2027 έγινε με το άρθρο 133 ν. 5317/2026 (ΦΕΚ Α⁠´ 108/10.7.2026), με τίτλο «Παρατάσεις πολεοδομικών προθεσμιών - Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 273», που αντικαθιστά τις λέξεις «30ή Ιουνίου 2026» με τις λέξεις «30ή Ιουνίου 2027». Το ΦΕΚ φέρει ημερομηνία δέκα ημέρες μετά την ημερομηνία που παρατείνει. Από το κείμενο δεν προκύπτει αν η διάταξη αναβίωσε ή αν φάκελος που κατατέθηκε το πρώτο δεκαπενθήμερο του Ιουλίου διέτρεξε κίνδυνο, και δεν θα το εικάσουμε. Θέστε το ερώτημα στον μηχανικό σας, με το ΦΕΚ Α⁠´ 108/10.7.2026 μπροστά σας, και ζητήστε γραπτή απάντηση αν ο φάκελος του πωλητή κατατέθηκε μέσα σε εκείνες τις δέκα ημέρες.

Πώς τεκμηριώνεται το καθεστώς ενός γεωτεμαχίου

Ξεκινήστε από τα πολεοδομικά επίπεδα του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη. Το άρθρο «Όροι δόμησης και χρήσεις γης» εξηγεί πώς ρωτιούνται επίπεδο προς επίπεδο. Στο ερώτημα του καθεστώτος ψάχνετε κάτι στενό: εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πάνω στο σημείο, πολύγωνο ορίου οικισμού, ή κανένα από τα δύο.

Μια δωρεάν εφαρμογή μπορεί να παραπλανήσει. Όταν δεν επιστρέφει πολύγωνο, σας λέει μόνο ότι δεν έχει ψηφιοποιηθεί τίποτα πάνω σε εκείνη τη γη. Για το τι τη διέπει δεν σας είπε τίποτα. Πράξεις οριοθέτησης της δεκαετίας του 1980 εξακολουθούν να υπάρχουν σε χαρτί για οικισμούς που καμία χαρτογραφική υπηρεσία δεν σχεδίασε ποτέ, και ένα γήπεδο μπορεί να κάθεται άνετα μέσα σε μία από αυτές ενώ κάθε πλατφόρμα δείχνει ανοιχτή ύπαιθρο.

Η δεσμευτική απάντηση είναι η έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης της ΥΔΟΜ κατά το άρθρο 324 παρ. 2 περ. β υποπερ. βα ν. 5306/2026, που κωδικοποιεί το άρθρο 38 παρ. 2 ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α⁠´ 167/3.11.2017). Διαβάστε την παράγραφο πριν τη ζητήσετε, γιατί σας λέει τι δικαιούστε. Η υπηρεσία αναγράφει τους όρους δόμησης που ισχύουν στη θέση του ακινήτου και τις κατά περίπτωση απαραίτητες εγκρίσεις φορέων και υπηρεσιών, και ελέγχει πάνω σε αυτούς το τοπογραφικό σας διάγραμμα. «Εκδίδεται εντός δέκα (10) ημερών από την υποβολή της σχετικής αίτησης», οπότε υπηρεσία που κάνει τρεις μήνες βρίσκεται εκτός διάταξης και μπορεί να της το γράψετε. Και συνοδεύεται υποχρεωτικά από υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 ν. 1599/1986 του μελετητή μηχανικού ότι δεν έχουν μεταβληθεί οι όροι δόμησης στην περιοχή, γι' αυτό και βεβαίωση δύο ετών δεν στέκει μόνη της.

Ζητήστε την με διατύπωση που ονομάζει το καθεστώς: ποιο διέπει το γήπεδο, με ποια πράξη και ΦΕΚ, και πού περνά το όριο του καθεστώτος αυτού σε σχέση με τα όρια του γηπέδου. Βεβαίωση που δίνει κάλυψη και συντελεστή χωρίς να λέει από ποιο καθεστώς προκύπτουν δεν ελέγχεται.

Αν έρθει λάθος, υπάρχει δρόμος και το παράθυρο είναι στενό. Η διοικητική προσφυγή κατά εκτελεστών πράξεων ή παραλείψεων της ΥΔΟΜ κατά τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας, άδειας δόμησης ή προέγκρισης πάει στο Περιφερειακό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) κατά το άρθρο 459 παρ. 5–6 ν. 5306/2026. Τριάντα ημέρες, «εντός αποκλειστικής προθεσμίας», από την κοινοποίηση ή από την κατ' άλλον τρόπο πλήρη γνώση της πράξης· παράβολο 50 ευρώ, χωρίς το οποίο η προσφυγή είναι απαράδεκτη· και κατατίθεται στο πρωτόκολλο της ίδιας ΥΔΟΜ που εξέδωσε την πράξη, η οποία τη διαβιβάζει. Η κατάθεση απευθείας στο ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. είναι ο συνηθισμένος τρόπος να χαθούν οι τριάντα ημέρες. Η συζήτηση προσδιορίζεται εντός τριάντα ημερών από την περιέλευση και η απόφαση εκδίδεται εντός τριάντα ημερών από τη συζήτηση. Μην το μπερδέψετε με το άρθρο 378, το μόνο άρθρο του Κώδικα που τιτλοφορείται «Προσφυγή»: ανήκει στο κεφάλαιο των αυθαιρέτων και προσβάλλει έκθεση αυτοψίας.

Πού μετακόμισαν οι διατάξεις τον Ιούνιο του 2026

Η νέα αρίθμηση μετρά εδώ, γιατί οι αγοραστές ερευνούν το καθεστώς μέσα από παλιές πηγές. Απάντηση σε φόρουμ του 2021 με άρθρο 40 ν. 4759/2020, σημείωμα τοπογράφου με άρθρο 8 ν. 1337/1983, επιστολή δικηγόρου με το διάταγμα του 1985: και τα τρία δείχνουν σε κείμενο που μεταφέρθηκε στον Κώδικα και, στην περίπτωση των οικισμών, ξαναγράφτηκε ουσιωδώς στη διαδρομή.

Πώς διαβάζεται μια αγγελία, φράση προς φράση

Τι ζητάτε, με τη σειρά

1. Λύστε πρώτα το καθεστώς. Κάθε άλλος έλεγχος του οδηγού διαβάζεται διαφορετικά ανάλογα με την απάντηση, και ένα δωρεάν ερώτημα στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη το στενεύει σε είκοσι λεπτά.
2. Αν παίζει όριο, ζητήστε να το δείτε πάνω σε τοπογραφικό με την πράξη που το χάραξε και το ΦΕΚ της, όχι σε σκαρίφημα. Το όριο είναι διοικητική γραμμή και δεν ακολουθεί τα σπίτια.
3. Αν το γήπεδο είναι εντός σχεδίου, ρωτήστε τον δήμο για την πράξη εφαρμογής ονομαστικά: κυρωμένη ή όχι, τι εμβαδόν αφαιρέθηκε ως εισφορά σε γη, και τι υπολείπεται στην εισφορά σε χρήμα.
4. Αν είναι εκτός σχεδίου, πάρτε στα σοβαρά τη γεωμετρία. Το εμβαδόν είναι αριθμητική· το πρόσωπο και οι αποστάσεις είναι γεωμετρία, και κόβουν περισσότερα γήπεδα από το εμβαδόν.
5. Μετά παραγγείλτε τη βεβαίωση όρων δόμησης μέσω μηχανικού, διατυπωμένη ώστε να ονομάζει το καθεστώς, την πράξη και το ΦΕΚ, και διαβάστε τη στοίβα των περιορισμών πάνω σε ό,τι λέει.

Ο Άγιος Αρσένιος είναι 1.242 τ.μ. ήσυχης αγροτικής γης στη Νάξο. Με τη μία ανάγνωση είναι οικόπεδο οικισμού που σηκώνει 400 τ.μ. κατοικίας· με την άλλη είναι εκτός σχεδίου, 2.758 τ.μ. κάτω από το ελάχιστο, και δεν σηκώνει τίποτα. Η διαφορά είναι μια γραμμή σε διάγραμμα του 1988, και η ΥΔΟΜ είναι η μόνη υπηρεσία που μπορεί να πει από ποια πλευρά της πέφτει το γήπεδο.