Πώς ελέγχετε την οικοδομική άδεια πριν αγοράσετε σπίτι

Η ελληνική οικοδομική άδεια εκδίδεται αυτόματα με την υποβολή· η υπηρεσία ελέγχει δειγματοληπτικά τουλάχιστον το 30% εκ των υστέρων. Συγκρίνετε γεωτεμάχιο, σχέδια, στάδιο και κτίριο πριν από προκαταβολή.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Κατά το άρθρο 324 παράγραφος 2 του ν. 5306/2026, η ελληνική οικοδομική άδεια εκδίδεται αυτόματα με την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου· η υπηρεσία ανοίγει εκ των υστέρων δείγμα τουλάχιστον 30% των εκδοθεισών αδειών. Ο αριθμός άδειας αποδεικνύει ότι μια υποβολή έγινε αποδεκτή· δεν αποδεικνύει ότι κάποιος διάβασε τον φάκελο. Γι’ αυτό εδώ ο αγοραστής συγκρίνει e-Άδειες, σχέδια, τοπογραφικό και πραγματικό κτίριο πριν από προκαταβολή. Δείτε και τον οδηγό αυθαίρετων και τον οδηγό τοπογραφικού.

Πώς εκδίδεται πράγματι η άδεια

Κατά το άρθρο 324 παράγραφος 2 του ν. 5306/2026, μια οικοδομική άδεια κατηγορίας 1, 2 ή 3 με προέγκριση εκδίδεται αυτόματα εντός τριών εργάσιμων ημερών από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου. Χωρίς προέγκριση η έκδοση παραμένει αυτόματη. Τότε η ΥΔΟΜ εκδίδει την έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης εντός δέκα ημερών, καταγράφοντας τους ισχύοντες όρους και ελέγχοντας το τοπογραφικό. Κανείς στην υπηρεσία δεν διαβάζει τον φάκελο πριν δοθεί ο αριθμός.

Η υπηρεσία ελέγχει εκ των υστέρων δειγματοληπτικά τουλάχιστον το 30% των αδειών που έχει ήδη εκδώσει. Ο αριθμός άδειας αποδεικνύει λοιπόν ότι μια υποβολή έγινε αποδεκτή από ένα σύστημα· δεν αποδεικνύει ότι κάποιος εξέτασε τον φάκελο. Ο νόμος εγγυάται δειγματοληπτικό έλεγχο σε τουλάχιστον 30% — για τα υπόλοιπα δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι θα ανοίξουν ποτέ.

Τρεις συγκρίσεις πριν από συμπέρασμα

Ο έλεγχος άδειας έχει τρεις διαφορετικές συγκρίσεις: αρχείο με γεωτεμάχιο, σχέδιο με το κτίριο της αυτοψίας και εγκεκριμένη χρήση με την επιδιωκόμενη χρήση. Η ταύτιση στην πρώτη δεν απαντά τις άλλες δύο. Καταγράψτε χωριστά κάθε αποτέλεσμα, ημερομηνία εγγράφου και επαγγελματία που το εξέτασε.

Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο όταν ο πωλητής δίνει αριθμό άδειας χωρίς σχέδια ή όταν η προσθήκη έχει ήδη υπολογιστεί στην προσφορά. Η εκκρεμότητα μένει ορατή και δεν κρύβεται πίσω από τη φράση ότι το ακίνητο «έχει άδεια».

Οι τρεις κατηγορίες άδειας, και γιατί ρωτά ο αγοραστής ποια ισχύει

Η ελληνική οικοδομική άδεια εντάσσεται σε μία από τρεις κατηγορίες που μεταφέρθηκαν στον Κώδικα από το άρθρο 36 του ν. 4495/2017. Η κατηγορία 1 περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, ειδικό κτίριο εντός σχεδίου άνω των 1.000 τ.μ. Η κατηγορία 2 περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, κτίριο σε οικόπεδο εντός οικισμού προϋφισταμένου του 1923. Η κατηγορία 3 καλύπτει τη συνηθέστερη περίπτωση αγοράς κατοικίας: κτίριο εντός εγκεκριμένου σχεδίου έως 1.000 τ.μ.

Η κατηγορία καθορίζει διαδικασία και απαιτούμενες μελέτες, γι’ αυτό ανήκει στο αίτημα εγγράφων του αγοραστή μαζί με τον αριθμό άδειας. Ρωτήστε σε ποια κατηγορία εκδόθηκε ο φάκελος· άδεια εκδοθείσα σε λάθος κατηγορία είναι ελάττωμα που πρέπει να δει νωρίς ο μηχανικός. Αφού μπει η προκαταβολή είναι αργά.

Πόσο ισχύει η άδεια, και τι μηδενίζει η αναβίωση

Κατά το άρθρο 329 παράγραφος 2 του ν. 5306/2026, η οικοδομική άδεια ισχύει τέσσερα έτη από τη χορήγησή της· άδεια για κτίριο ή κτίρια συνολικής επιφάνειας άνω των 5.000 τ.μ. ισχύει έξι έτη. Άδεια κατεδάφισης, εκσκαφής, επιχωμάτωσης, διαμόρφωσης εδάφους ή κοπής δέντρων ισχύει ένα έτος. Φάκελος που μόνο τακτοποιεί αυθαίρετη εργασία χωρίς προβλεπόμενη περαιτέρω κατασκευή δεν έχει σταθερή λήξη.

Ληγμένη άδεια μπορεί να αναβιώσει με αναθεώρηση, αλλά η αναβίωση δεν είναι τυπικότητα: η παράγραφος 5 την παρατείνει τέσσερα ακόμη έτη από την ημερομηνία λήξης όταν ο φέρων οργανισμός είναι ημιτελής, και για αόριστο χρόνο όταν φέρων οργανισμός, όψεις και στέγη έχουν ολοκληρωθεί. Η παράταση δίνεται με τους όρους που ισχύουν κατά την ημερομηνία της απόφασης αναθεώρησης. Αυτοί μπορεί να διαφέρουν από όσους ίσχυαν όταν εκδόθηκε αρχικά η άδεια, οπότε άδεια που αναβιώνει φέτος αναβιώνει με τους φετινούς όρους.

Το όριο 2%: πότε είναι ενημέρωση και πότε αναθεώρηση

Το άρθρο 329 παράγραφος 10 δίνει τον αριθμό που χρειάζεται πράγματι ο αγοραστής. Η ενημέρωση του φακέλου καλύπτει αλλαγή ιδιοκτήτη, μικρές αλλαγές μελέτης που δεν επηρεάζουν το περίγραμμα του κτιρίου και αποκλίσεις διαστάσεων έως 2%, έως 10 εκατοστά στο κτίριο και 20 εκατοστά στην περίμετρο του οικοπέδου. Ό,τι μετακινεί το περίγραμμα πέρα από αυτό, ή χρειάζεται νέα έγκριση, είναι αναθεώρηση, και η αναθεώρηση θέλει δική της πράξη στον φάκελο.

Με αυτό το όριο, ο αγοραστής μπροστά σε σπίτι που δεν ταιριάζει ακριβώς με το σχέδιο έχει πλέον συγκεκριμένο μέγεθος να δώσει στον μηχανικό. Ρωτήστε αν η ορατή απόκλιση χωράει στο 2%, και ζητήστε το έγγραφο αν δεν χωράει.

Ξεκινήστε από την ταυτότητα της άδειας

Ο έλεγχος άδειας είναι άσκηση ταύτισης. Συγκεντρώστε αριθμό, ημερομηνία, γεωτεμάχιο, διεύθυνση, αιτούντα, περιγραφή έργου και σχέδια. Η φράση «με άδεια» δεν είναι αναφορά εγγράφου. Πρώτα ελέγχεται αν ο φάκελος αφορά το ίδιο ακίνητο και κτίσμα.

Ζητήστε από τον τοπογράφο να γράψει το αναγνωριστικό γεωτεμαχίου στη σύγκριση μαζί με τη διεύθυνση.

Ο έλεγχος άδειας αρχίζει από ταυτότητα· ο αριθμός αγγελίας έρχεται δεύτερος. Καταγράψτε υπηρεσία, διαδικασία, ημερομηνία, γεωμετρία και στάδιο πριν ρωτήσετε τι αποδεικνύει ο φάκελος.

Τι δημοσιοποιεί το e-Άδειες

Το ΥΠΕΝ περιγράφει ότι μετά την ηλεκτρονική έγκριση η άδεια αναρτάται και ο πολίτης μπορεί να έχει πρόσβαση σε στοιχεία εντύπου, τοπογραφικού και διαγράμματος κάλυψης. Αυτό βοηθά τον αγοραστή όταν το σπίτι άλλαξε με τον χρόνο. Η δημοσίευση δείχνει ότι η διαδικασία έφτασε σε δημόσιο στάδιο· δεν σημαίνει ολοκλήρωση, και μεταγενέστερη αναθεώρηση ή αλλαγή δεν εμφανίζεται αυτόματα στη σελίδα. Αποθηκεύστε άδεια και σχέδια με ημερομηνία πρόσβασης. Ζητήστε από μηχανικό σύγκριση με σημερινό περίγραμμα και χρήση.

Η δημόσια προβολή βοηθά επειδή μπορεί να εμφανίζει έντυπο και διαγράμματα, αλλά δεν είναι αυτοψία. Αποθηκεύστε την εγγραφή και την ημερομηνία ανάγνωσης.

Άδεια, έγκριση και ολοκλήρωση δεν είναι συνώνυμα

Ο φάκελος μπορεί να περιέχει άδεια, προέγκριση, αναθεώρηση, πιστοποιητικά ή άλλα στάδια. Ο αγοραστής δεν πρέπει να τα συγχωνεύει σε δήλωση ότι το κτίριο είναι πλήρως νόμιμο. Διαβάζονται τίτλος, στάδιο, ημερομηνία και αντικείμενο.

Ζητήστε πίνακα σταδίων: έγγραφο, εργασία, γεωτεμάχιο, κατάσταση, μεταγενέστερη πράξη και εκκρεμής έλεγχος. Χωρίστε άδεια, προέγκριση, αναθεώρηση, ολοκλήρωση και ταυτότητα κτιρίου. Κάθε έγγραφο απαντά άλλο διοικητικό ερώτημα και μπορεί να καλύπτει μόνο μέρος του έργου.

Ταυτίστε το τοπογραφικό διάγραμμα

Το τοπογραφικό είναι η γέφυρα ανάμεσα στην ψηφιακή άδεια και τη γη. Συγκρίνετε όρια, προσανατολισμό, δρόμους, όμορα και συντεταγμένες με σύγχρονο τοπογραφικό και κτηματολογική γεωμετρία. Ίδια διεύθυνση ή φωτογραφία δεν λύνει μετατοπισμένο ή διαιρεμένο ακίνητο.

Χρησιμοποιήστε την πύλη παύσης όταν ο τοπογράφος δεν μπορεί να συμφωνήσει διάγραμμα άδειας και αγοραζόμενο γεωτεμάχιο.

Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι γέφυρα ταυτότητας. Ίδια διεύθυνση είναι ασθενέστερη από συμφωνία συντεταγμένων, ορίων, προσανατολισμού, δρόμων και όμορων.

Ταυτίστε το διάγραμμα κάλυψης και το περίγραμμα

Το διάγραμμα κάλυψης δίνει το πλαίσιο του εγκεκριμένου περιγράμματος. Συγκρίνετε ορόφους, προεξοχές, ακάλυπτο, στέγη, πισίνα, μάντρες και βοηθητικά με την πραγματικότητα, έχοντας υπόψη ότι μόνο απόκλιση έως 2%, έως 10 εκατοστά στο κτίριο και 20 εκατοστά στην περίμετρο του οικοπέδου, μετράει ως απλή ενημέρωση· πέρα από αυτό χρειάζεται αναθεώρηση. Είναι σύγκριση σχεδίων και εικόνας. Δεν είναι στατική πιστοποίηση· κρυφά έργα απαιτούν αυτοψία. Καταγράψτε κάθε απόκλιση ως παρατήρηση, μη επαληθευμένη ή επιβεβαιωμένη από μηχανικό. Μην χαρακτηρίσετε διαφορά αυθαίρετη χωρίς φάκελο μηχανικού.

Το διάγραμμα κάλυψης διαβάζεται μαζί με φωτογραφίες και σύγχρονο τοπογραφικό. Διαφορά περιγράμματος είναι παρατήρηση προς ταξινόμηση. Δεν αποτελεί αυτόματο νομικό χαρακτηρισμό.

Αλλαγές, προσθήκες και αναθεωρήσεις

Ένα σπίτι μπορεί να έχει περισσότερες άδειες ή μεταγενέστερη αναθεώρηση. Συγκρίνετε ημερομηνίες και αντικείμενο· μην διαλέγετε απλώς παλιό ή νέο έγγραφο. Φτιάξτε χρονολόγιο με αριθμό πράξης, αντικείμενο, σχέδια και το ακριβές τμήμα που άλλαξε· νεότερο σχέδιο μπορεί να αλλάζει τμήμα και να αφήνει άλλο δεμένο με παλαιότερη έγκριση. Όταν δύο έγγραφα συγκρούονται, ο μηχανικός πρέπει να πει ποιο αρχείο ζητά από την ΥΔΟΜ και γιατί, αντί να επιλέγει αυτόματα τη νεότερη ημερομηνία.

Σημειώστε ποιο ορατό στοιχείο καλύπτει κάθε έγγραφο. Η αναθεώρηση έχει αντικείμενο και ημερομηνία· συγκρίνετέ τα πριν θεωρήσετε ότι το νεότερο σχέδιο αντικατέστησε κάθε παλαιότερο στοιχείο.

Υφιστάμενα κτίρια και φάκελος πωλητή

Ζητήστε πλήρη τεχνικό φάκελο· μία σελίδα άδειας δεν αρκεί. Περιλαμβάνει σχέδια, αναθεωρήσεις, πιστοποιητικά, δηλώσεις και τεχνικές βεβαιώσεις που απαιτεί η συναλλαγή. Ο πωλητής μπορεί να έχει έγγραφο χωρίς να γνωρίζει την έκτασή του. Το ερώτημα είναι πώς συνδέεται με το σημερινό κτίριο.

Χρησιμοποιήστε ανεξάρτητο μηχανικό όταν ο μηχανικός του πωλητή και τα έργα του αγοραστή έχουν διαφορετικό σκοπό.

Ο φάκελος του πωλητή αποδεικνύει τι παραδόθηκε. Δεν αποδεικνύει ότι το κτίριο συμφωνεί. Ζητήστε ελλείποντα σχέδια αντί να μεταφέρετε τον κίνδυνο στον αγοραστή.

Υποθετικό σενάριο: σπίτι με άδεια και κλειστή βεράντα

Αν η άδεια δείχνει ανοικτή βεράντα και πρόσφατες φωτογραφίες κλειστό χώρο, η παρατήρηση δεν αποδεικνύει από μόνη της αυθαίρετο. Αρκεί όμως για να μη θεωρηθεί δεδομένο ότι τα τετραγωνικά της αγγελίας συμφωνούν με την άδεια, και η ίδια προσοχή ισχύει όποτε μια αγγελία μετρά κύριους χώρους, κλεισμένη βεράντα, αποθήκη ή βοηθητική κατασκευή χωρίς έλεγχο έναντι του εγκεκριμένου σχεδίου. Ο μηχανικός ελέγχει πράξη και σημερινή διαδρομή. Η πύλη διερεύνησης μένει ανοικτή μέχρι να συμφωνήσουν εμβαδόν, σχέδιο, χρόνος κατασκευής και εφαρμοζόμενο έγγραφο.

Το παράδειγμα κλειστής βεράντας δείχνει γιατί τα τετραγωνικά είναι ζήτημα εγγράφου. Φωτογραφίες ενεργοποιούν έλεγχο μηχανικού χωρίς να αποδεικνύουν αυθαίρετη κατασκευή.

Τι δεν επιβεβαιώνει ο χάρτης

Δημόσιο αρχείο άδειας δεν επιβεβαιώνει κυριότητα, τίτλο, βάρη, στατική ασφάλεια, σημερινή κατάσταση, κρυφές εργασίες, τελική ταυτότητα κτιρίου, φορολογία ή νόμιμη οικοδομησιμότητα. Απουσία διαδικτυακής εγγραφής δεν αποδεικνύει ότι δεν υπάρχει παλαιός έντυπος φάκελος ή άλλη διαδικασία.

Δηλώστε ακριβώς την παρατήρηση και παραπέμψτε την εκκρεμότητα σε μηχανικό, δικηγόρο ή υπηρεσία που τηρεί τον φάκελο. Χάρτης ή δημόσια σελίδα άδειας δεν βλέπει κρυφά έργα, στατική κατάσταση, τίτλο, βάρη ή τελική νομική θέση κτιρίου.

Πύλες παύσης, διερεύνησης και συνέχειας

Παύση όταν η άδεια δεν συνδέεται με γεωτεμάχιο ή η αγορά βασίζεται σε ανεξέταστα τετραγωνικά, προσθήκη ή χρήση. Διερεύνηση όταν η ταυτότητα είναι αξιόπιστη αλλά σχέδια, αναθεωρήσεις ή αλλαγές χρειάζονται σύγκριση. Συνέχεια όταν ο φάκελος είναι συνεκτικός και παραμένουν σαφή τα τεχνικά και νομικά βήματα.

Κάθε πύλη χρειάζεται υπεύθυνο, έγγραφο και προθεσμία. Η διαβεβαίωση πωλητή δεν κλείνει τεχνική πύλη.

Παύση όταν η εγγραφή δεν συνδέεται με γεωτεμάχιο ή η αγορά βασίζεται σε ανεξέταστα τετραγωνικά. Διερεύνηση όταν η ταυτότητα είναι αξιόπιστη αλλά λείπει σύγκριση.

Η ροή του αγοραστή

Οριστικοποιήστε γεωτεμάχιο, λάβετε φάκελο, αποθηκεύστε έντυπο και διαγράμματα, οργανώστε τη σειρά των πράξεων, συγκρίνετε με τοπογραφικό και φωτογραφίες, ζητήστε από μηχανικό κατηγοριοποίηση διαφορών, από δικηγόρο τα συμβατικά έγγραφα και επανελέγξτε πριν από υπογραφή. Κρατήστε μία σελίδα σύγκρισης με έγγραφο, εγκεκριμένο στοιχείο, παρατήρηση, πηγή, άποψη μηχανικού και εκκρεμότητα.

Κρατήστε τη ροή χρονολογική: εγγραφή, σχέδια, τοπογραφικό, φωτογραφίες, ταξινόμηση μηχανικού, συμβατικό ερώτημα και τελικός επανέλεγχος.

Έγγραφα πριν από προκαταβολή

Ζητήστε αριθμό και δημόσιο αρχείο άδειας, τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης, αναθεωρήσεις, προεγκρίσεις όπου εφαρμόζουν, έγγραφα ολοκλήρωσης ή ελέγχου, σύγχρονο τοπογραφικό, τίτλους και φωτογραφίες. Ρωτήστε ποιος φάκελος στηρίζει τα τετραγωνικά και κάθε προσθήκη, πισίνα, μάντρα ή αλλαγή χρήσης.

Καταγράψτε εκδότη, αριθμό, ημερομηνία, γεωτεμάχιο, στοιχείο κτιρίου, κατηγορία έργου και επαγγελματία ελέγχου. Ζητήστε πλήρη φάκελο πριν από προκαταβολή: έντυπο, διαγράμματα, αναθεωρήσεις, σύγχρονο τοπογραφικό, τίτλους και έγγραφα προσθηκών ή αλλαγής χρήσης.

Λίστα ελλιπών δεδομένων

Ο φάκελος είναι ελλιπής χωρίς ταυτότητα γεωτεμαχίου, αριθμό άδειας, αναγνώσιμα σχέδια, ιστορικό αναθεωρήσεων, σύγχρονο τοπογραφικό, σύγκριση κτιρίου, περιγραφή έργου και υπεύθυνο επαγγελματία. Αν η δημόσια σελίδα δεν ανοίγει, δηλώστε μη διαθεσιμότητα· μην το καταγράφετε ως καθαρή άδεια.

Χωρίστε δεν βρέθηκε, δεν δημοσιεύεται, δεν δόθηκε, αντικρουόμενο και μη εφαρμόσιμο. Επαναλάβετε κάθε κατηγορία πριν από το συμβόλαιο.

Κενό μπορεί να σημαίνει ότι η εγγραφή δεν δημοσιεύτηκε ποτέ, δεν παραδόθηκε, δεν διαβάζεται ή αντικρούεται από άλλο έγγραφο· κάθε τέτοια ένδειξη είναι καλύτερη από σιωπηλή μεταχείριση ενός μη διαθέσιμου αρχείου ως καθαρού.

Ερωτήσεις σε μηχανικό, δικηγόρο και ΥΔΟΜ

Ρωτήστε μηχανικό αν έγγραφα, γεωτεμάχιο, κτίριο, εμβαδόν και χρήση συμφωνούν. Ρωτήστε δικηγόρο ποια άδεια και πιστοποιητικά απαιτούνται στη μεταβίβαση και ποια εκκρεμότητα γίνεται όρος. Ρωτήστε ΥΔΟΜ ή υπηρεσία ποιο αρχείο υπερισχύει σε σύγκρουση e-Άδειες και παλαιού εγγράφου. Αποθηκεύστε απαντήσεις με ημερομηνίες και αριθμούς. Το γενικό «όλα εντάξει» δεν είναι σύγκριση άδειας.

Ρωτήστε μηχανικό για κτίριο, δικηγόρο για συναλλαγή και υπηρεσία για το αρχείο της. Μην ζητάτε από ένα πρόσωπο να συγχωνεύσει και τις τρεις απαντήσεις.

Γραπτές ερωτήσεις πριν αλλάξει χέρια χρήμα

1. Σε ποιο γεωτεμάχιο και ποια σχέδια αναφέρεται η εγγραφή;
2. Ποιο στάδιο και ποια εργασία καλύπτει;
3. Ποια ορατή διαφορά χρειάζεται αυτοψία;
4. Ποιο έγγραφο απαιτείται για την προτεινόμενη χρήση;
5. Ποια εκκρεμότητα γίνεται όρος της προσφοράς πριν αλλάξει χέρια χρήμα;

Πού βοηθά η LandCheck

Η LandCheck οργανώνει προέλεγχο άδειας: γεωμετρία, ημερομηνία πηγής, έγγραφα, GIS πλαίσιο, ελλείποντα σχέδια και ερωτήσεις μηχανικού. Μπορεί να επισημάνει ανάγκη σύγκρισης περιγράμματος ή αγγελία χωρίς αναγνώσιμο φάκελο. Δεν πιστοποιεί το κτίριο.

Χρησιμοποιήστε την αναφορά ως ατζέντα ελέγχου εγγράφων. Δεν αντικαθιστά τον τεχνικό φάκελο. Η LandCheck οδηγεί από δημόσια εγγραφή σε συγκεκριμένο ελλείπον σχέδιο ή σύγκριση· ο μηχανικός κρίνει την τεχνική συμμόρφωση και τον τεχνικό φάκελο.

Στενό συμπέρασμα

Η οικοδομική άδεια είναι χρήσιμη όταν ο αγοραστής συνδέει αρχείο, σχέδια και στάδιο με το ίδιο γεωτεμάχιο και κτίριο, και θυμάται ότι ο αριθμός μόνος του σήμαινε πάντα ότι μια υποβολή έγινε αποδεκτή. Πολύτιμο εύρημα μπορεί να είναι ελλείπον σχέδιο, ανεξήγητη αναθεώρηση ή εμβαδόν που χρειάζεται σύγκριση με το πραγματικό όριο 2% του νόμου.

Μην πληρώσετε προκαταβολή μόνο επειδή υπάρχει αριθμός άδειας. Ελέγξτε γεωμετρία, αντικείμενο, αναθεωρήσεις και επαγγελματική απάντηση.

Χρήσιμο συμπέρασμα είναι συχνά αίτημα εγγράφου με προθεσμία. Δεν είναι ετυμηγορία. Καθαρή εκκρεμότητα είναι ασφαλέστερη από ατεκμηρίωτη ένδειξη «με άδεια».

Πίνακας ταύτισης άδειας

Πίνακας εγγράφων και κτιρίου

Τι πρέπει να περιλαμβάνει η σύγκριση

Η σύγκριση άδειας δεν είναι αντιπαραβολή ενός αριθμού με έναν αριθμό. Ο φάκελος πρέπει να συνδέει ακίνητο, δικαιούχο, θέση, χρήση, εγκεκριμένα σχέδια, επιφάνειες και περιγραφή έργου. Ο μηχανικός εξετάζει αν το υφιστάμενο κτίριο συμφωνεί με τα σχέδια και αν οι μεταγενέστερες εργασίες έχουν δική τους διοικητική βάση.

Ζητήστε αντίγραφα με εμφανή αριθμό, ημερομηνία, αναθεώρηση και σφραγίδες ή ψηφιακά στοιχεία επαλήθευσης. Ένα σχέδιο χωρίς το φύλλο στο οποίο φαίνεται η έγκριση δεν αποδεικνύει μόνο του ότι το περιεχόμενο εγκρίθηκε.

Χρήση, όροφος και βοηθητικός χώρος

Η περιγραφή «κατοικία» δεν απαντά αν κάθε τμήμα έχει την ίδια εγκεκριμένη χρήση. Ελέγξτε υπόγειο, σοφίτα, αποθήκη, κλειστή βεράντα και ανεξάρτητο δωμάτιο χωριστά. Η αλλαγή χρήσης ή η σύνδεση χώρου με το κύριο κτίριο μπορεί να αλλάξει τον φάκελο που πρέπει να αναζητηθεί.

Ζητήστε πίνακα με χώρο, επιφάνεια, σχέδιο, χρήση και παρατήρηση αυτοψίας. Ο πίνακας δεν εκδίδει πιστοποιητικό· κρατά όμως τη συζήτηση συγκεκριμένη όταν η αγγελία και τα σχέδια χρησιμοποιούν διαφορετική ορολογία.

Παλιό έντυπο αρχείο: αυτοπροσώπως στην αρμόδια ΥΔΟΜ

Απουσία παλιάς άδειας από ηλεκτρονική αναζήτηση δεν αποδεικνύει ότι δεν εκδόθηκε ποτέ· πολλοί παλαιότεροι φάκελοι μένουν μόνο σε έντυπη μορφή. Το επόμενο βήμα δεν είναι άλλη αναζήτηση στο διαδίκτυο, είναι μια επίσκεψη: εντοπίστε ποια ΥΔΟΜ καλύπτει σήμερα τον δήμο του ακινήτου, πηγαίνετε ή στείλτε πληρεξούσιο μηχανικό με τη διεύθυνση, το παλαιό ονοματεπώνυμο ιδιοκτήτη και όποιον παλαιό αριθμό πρωτοκόλλου υπάρχει, και ζητήστε γραπτή αναζήτηση στο αρχείο του δήμου.

Η υπηρεσία απαντά μέσα στην τακτική διοικητική προθεσμία των 50 ημερών του άρθρου 4 παράγραφος 1 ν. 2690/1999. Κρατήστε την απάντηση γραπτή, με ημερομηνία και υπηρεσιακό αριθμό πρωτοκόλλου, και σημειώστε αν αφορά άδεια, αναθεώρηση, προέγκριση ή άλλο στάδιο.

Αν η ΥΔΟΜ αρνηθεί απάντηση ή σιωπήσει αδικαιολόγητα σε πράξη ή παράλειψη της διαδικασίας άδειας ή προέγκρισης, ο νόμος δίνει προσφυγή 30 ημερών με παράβολο 50 ευρώ κατά το άρθρο 459 παράγραφοι 5–6 του ν. 5306/2026. Η προσφυγή αυτή δεν καλύπτει τη βεβαίωση όρων δόμησης η ίδια, μόνο πράξεις και παραλείψεις της άδειας ή της προέγκρισης.

Παράδοση φακέλου στον μηχανικό

Παραδώστε γεωμετρία, τίτλους, τοπογραφικό, δημόσιο αποτέλεσμα e-Άδειες, όλα τα σχέδια, φωτογραφίες και κατάλογο των αλλαγών που θέλετε. Ζητήστε γραπτό πίνακα «επιβεβαιώθηκε / δεν επιβεβαιώθηκε / χρειάζεται αρχείο». Αυτή η μορφή βοηθά να μετατραπεί η αβεβαιότητα σε όρο προσφοράς ή σε συγκεκριμένο επόμενο βήμα.

Η ημερομηνία ελέγχου πρέπει να επαναλαμβάνεται όταν αλλάζει η κατάσταση του κτιρίου ή η προτεινόμενη χρήση. Η δημόσια καταχώριση και ο τεχνικός φάκελος είναι διαφορετικά κομμάτια της ίδιας απόφασης.

Πριν από το συμβόλαιο

Το τελικό πακέτο πρέπει να δείχνει καθαρά τι ελέγχθηκε και ποιο ζήτημα έμεινε ανοικτό. Συμπεριλάβετε την άδεια και όλες τις αναθεωρήσεις, εγκεκριμένα σχέδια, σύγχρονο τοπογραφικό, τίτλους, τυχόν δηλώσεις τακτοποίησης, φωτογραφίες αυτοψίας και γραπτές απαντήσεις του μηχανικού.

Μην μετατρέπετε το αποτέλεσμα του χάρτη σε δήλωση «νόμιμο». «Συνέχεια» σημαίνει ότι ο φάκελος είναι αναγνώσιμος, η θέση και το κτίριο ταιριάζουν, η χρήση και οι επιφάνειες έχουν εξηγηθεί και οι επαγγελματίες έχουν αναλάβει τα σημεία που δεν μπορεί να ελέγξει δημόσια η LandCheck. Αν αλλάξει σχέδιο, τίμημα, ιδιοκτήτης ή έγγραφο, επαναλάβετε τη σύγκριση πριν από την υπογραφή.