Οικόπεδο, γήπεδο, γεωτεμάχιο, αγροτεμάχιο, κληροτεμάχιο: πέντε λέξεις για το ίδιο χωράφι και τι αλλάζει η καθεμία

Κτηματολόγιο και τίτλοι·13 λεπτά ανάγνωσης·Ενημερώθηκε στις 2 Νοεμβρίου 2026

Σε αυτή τη σελίδα

Γεωτεμάχιο, οικόπεδο, γήπεδο, αγροτεμάχιο, κληροτεμάχιο: από πού έρχεται κάθε όρος, τι αλλάζει για αρτιότητα, ΕΝΦΙΑ και φόρο, και πού τον ελέγχετε.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα κόστους ή χρόνου, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Έχετε συγκεκριμένο γεωτεμάχιο; Οι έλεγχοι χάρτη αυτού του οδηγού μπορούν να τρέξουν πάνω του, με πηγή και ημερομηνία, για 29,00 € τελική τιμή με ΦΠΑ. Επιλέξτε το στον χάρτη →

Η λέξη «οικόπεδο» σε μια αγγελία δεν αρκεί για να αποφασίσετε αν η γη χτίζεται. Το Κτηματολόγιο, ο τίτλος και η πολεοδομία χρησιμοποιούν διαφορετικούς όρους για διαφορετικά ερωτήματα. Εδώ ξεχωρίζουμε γεωτεμάχιο, γήπεδο, οικόπεδο, αγροτεμάχιο και κληροτεμάχιο.

Το δημόσιο παράδειγμα είναι το πραγματικό διάταγμα της ΖΟΕ Νάξου (π.δ. 13.10.1988, ΦΕΚ Δ΄ 846/24.11.1988), που διαβάσαμε στο επίσημο ΦΕΚ στις 2.11.2026. Τα 1.242 τ.μ. στους υπολογισμούς είναι υποθετικό εμβαδόν, όχι νέα μέτρηση συγκεκριμένου ΚΑΕΚ ή συμπέρασμα για πραγματικό ακίνητο. Ο οδηγός για τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης δείχνει πώς συνδυάζονται χάρτης και γραπτοί κανόνες.

Γεωτεμάχιο: η λέξη του Κτηματολογίου

Το γεωτεμάχιο είναι η εδαφική μονάδα καταγραφής του Κτηματολογίου. Το δημοσιευμένο τεχνικό γλωσσάρι του Ελληνικού Κτηματολογίου (§§1.14–1.17) περιγράφει συνεχή έκταση που ανήκει εξ αδιαιρέτου σε έναν ή περισσότερους δικαιούχους, με δικό της ΚΑΕΚ, ανεξάρτητα από αστικό, αγροτικό ή δασικό χαρακτήρα. Ο βασικός κωδικός του γεωτεμαχίου έχει δώδεκα θέσεις. Για οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες χρησιμοποιείται εκτεταμένος κωδικός: κατά το Mitos, για παραγγελία φύλλου χρειάζονται ο ΚΑΕΚ και οι αριθμοί καθέτου και οριζοντίου. Το γλωσσάρι περιγράφει τεχνικούς όρους· δεν αποτελεί πολεοδομική άδεια.

Το σημαντικό για τον αγοραστή είναι τι δεν λέει η λέξη. Το «γεωτεμάχιο» δεν δηλώνει χρήση ούτε δυνατότητα δόμησης. Ένα γεωτεμάχιο μπορεί να είναι οικόπεδο στο κέντρο της Λάρισας, ελαιώνας εκτός σχεδίου ή δασική έκταση. Η φράση «γεωτεμάχιο 1.242 τ.μ. με ΚΑΕΚ» στην αγγελία είναι στοιχείο προς διασταύρωση με την πραγματική εγγραφή. Δεν αποδεικνύει από μόνη της κυριότητα, εμβαδόν ή στάδιο κτηματογράφησης, ούτε απαντά αν χτίζεται.

Δύο πρακτικές συνέπειες:

Ελέγξτε ποιοι κωδικοί αντιστοιχούν σε τι. Για δύο βασικούς ΚΑΕΚ που πωλούνται μαζί, ζητήστε από μηχανικό και δικηγόρο να εξηγήσουν τις εγγραφές και τυχόν δυνατότητα συνένωσης. Αντίστροφα, στο ίδιο γεωτεμάχιο μπορεί να υπάρχουν πολλές διηρημένες ιδιοκτησίες. Η απλή καταμέτρηση κωδικών δεν κρίνει κυριότητα ή αρτιότητα.
Το εμβαδόν του Κτηματολογίου δεν είναι μέτρηση. Είναι το εμβαδόν του πολυγώνου όπως καταχωρίστηκε. Το συγκρίνετε με τον τίτλο και με το τοπογραφικό, όπως περιγράφει ο οδηγός μας για τις διαφορές Κτηματολογίου και συμβολαίου.

Γήπεδο και οικόπεδο: η διάκριση της πολεοδομίας

Οι σημερινοί ορισμοί συγκεντρώνονται στο άρθρο 197 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ν. 5306/2026. Η περ. 12 ορίζει το γήπεδο ως συνεχή, αυτοτελή έκταση εκτός εγκεκριμένου σχεδίου. Η περ. 50 ορίζει το οικόπεδο ως συνεχή, αυτοτελή έκταση μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς σχέδιο. Μπορεί να ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Οι παλαιότεροι ορισμοί του ΝΟΚ βρίσκονται στο άρθρο 2 του ν. 4067/2012.

Η δεύτερη περίπτωση δεν είναι λεπτομέρεια. Γη εκτός εγκεκριμένου σχεδίου αλλά εντός ορίου οικισμού χωρίς σχέδιο μπορεί να είναι οικόπεδο. Στην αγγελία «εκτός σχεδίου» ρωτάτε και αν είναι εκτός ορίων οικισμού. Η λέξη μόνη της δεν αποδεικνύει οικοδομησιμότητα.

Ο Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026) κρατά τη διάκριση στη δομή του. Το κεφάλαιο για την εκτός σχεδίου δόμηση ξεκινά από το άρθρο 250, που ορίζει ότι διέπει «τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923» και εκτός περιοχών με άλλο ειδικό καθεστώς. Το άρθρο 251 παρ. 1 α δίνει γενικό κανόνα 4.000 τ.μ. και προσώπου 25 μ. σε νομίμως κοινόχρηστο δρόμο. Δεν αρκεί αυτός ο συνδυασμός για κάθε θέση: η παρ. 1 β απαιτεί πρόσωπο 45 μ. και βάθος 50 μ. για τις κατηγορίες οδών που αναφέρει. Ελέγχονται επίσης ειδικές τοπικές διατάξεις, χρόνος δημιουργίας και τυχόν εφαρμοστέες μεταβατικές ρυθμίσεις.

Πού μετράει η διαφορά σε αριθμούς

Η θέση επηρεάζει και τους αριθμούς, αλλά μέσα στο πεδίο κάθε διάταξης.

Απόκλιση μεταξύ συγκεκριμένων τοπογραφικών. Το άρθρο 325 παρ. 2 β αφορά σύγκριση νέας καταμέτρησης, στο τοπογραφικό που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 368, με τοπογραφικό συνταγμένο έως τις 8.8.2013, βάσει του οποίου εκδόθηκε οικοδομική άδεια ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη. Για αυτή τη σύγκριση προβλέπονται ±5% εντός σχεδίου ή ορίου οικισμού και ±10% εκτός. Δεν είναι γενική ανοχή διόρθωσης του Κτηματολογίου.

Παλαιό επιλέξιμο τοπογραφικό: 1.242 τ.μ.	Ποσοστό	Διαφορά	Αριθμητικό εύρος
Εντός σχεδίου ή ορίου οικισμού	±5%	62,1 τ.μ.	1.179,9–1.304,1 τ.μ.
Εκτός	±10%	124,2 τ.μ.	1.117,8–1.366,2 τ.μ.

Αν το παλαιό επιλέξιμο τοπογραφικό έγραφε 1.242 τ.μ. και το νέο μετρά 1.350, η διαφορά είναι 108 ÷ 1.242 = 8,7%. Χωρά αριθμητικά στο εκτός σχεδίου ποσοστό, εφόσον συντρέχουν οι άλλες προϋποθέσεις της διάταξης. Μια διαφορά τίτλου και Κτηματολογίου δεν αρκεί για να θεωρήσετε ότι αυτές συντρέχουν. Η ανοχή δεν μεταφέρει γη, δεν λύνει αμφισβήτηση ορίου και δεν κάνει άρτιο ένα μη άρτιο ακίνητο.

Αρτιότητα. Το άρθρο 2 του πραγματικού διατάγματος ΖΟΕ Νάξου ορίζει για την υποζώνη 1 δ γενικό όριο 8.000 τ.μ., με συγκεκριμένες παρεκκλίσεις για παλαιότερα γήπεδα. Το άρθρο 4 εξαιρεί κατονομαζόμενους οικισμούς, μεταξύ τους τον Άγιο Αρσένιο, με τα καθορισμένα όριά τους. Δεν αρκεί η γενική θέση «κοντά στον Άγιο Αρσένιο» για να επιλέξετε κανόνα.

Για υποθετική έκταση 1.242 τ.μ., 1.242 ÷ 8.000 = 15,5% του γενικού ορίου· έναντι 4.000 τ.μ. είναι 31,1%. Είναι έλλειμμα έναντι αυτών των ορίων, όχι πλήρης γνωμάτευση για συγκεκριμένο ακίνητο. Ο μηχανικός ελέγχει ακριβή ζώνη, όριο οικισμού, χρόνο δημιουργίας και παρεκκλίσεις.

Αγροτεμάχιο: η λέξη της αγροτικής χρήσης

Το «αγροτεμάχιο» δεν έχει μία ενιαία πολεοδομική έννοια όπως το οικόπεδο. Το συναντάτε σε συμβόλαια, σε αγροτικές διατάξεις και σε πολεοδομικά σχέδια, πάντα για γη που καλλιεργείται ή μπορεί να καλλιεργηθεί, συνήθως εκτός σχεδίου. Η λέξη έχει νόημα μόνο μέσα στο κείμενο που τη χρησιμοποιεί.

Ένα πραγματικό παράδειγμα δείχνει γιατί. Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Λαρισαίων (ΦΕΚ Δ΄ 800/30.12.2019) ορίζει στο άρθρο 2 για τη Δ.Ε. Λάρισας, εκτός εγκεκριμένων σχεδίων και εκτός ορίου οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων: «Κατώτατο όριο αρτιότητας 10.000 τ.μ., με παρέκκλιση τα 4.000 τ.μ. για όσα αγροτεμάχια είχαν το αυτό εμβαδόν την 8/10/2009». Εδώ η λέξη «αγροτεμάχιο» δένεται με ημερομηνία. Σε υποθετική θέση όπου εφαρμόζεται αυτή η ρύθμιση και όχι ειδικός κανόνας επόμενης παραγράφου, νέο τεμάχιο 5.000 τ.μ. του 2012 δεν μπορεί να επικαλεστεί ότι υπήρχε με αυτό το εμβαδόν το 2009. Ένα παλαιότερο μπορεί να καλύπτει το κριτήριο χρόνου και εμβαδού, όχι αυτομάτως όλες τις προϋποθέσεις δόμησης. Το ίδιο άρθρο επιφυλάσσει διαφορετικούς κανόνες στις επόμενες παραγράφους. Για πραγματική αγορά διαβάζετε τις σημερινές τοπικές πράξεις, όχι μόνο αυτό το παράδειγμα του 2019.

Το ίδιο χωράφι μπορεί να είναι «αγροτεμάχιο» στο συμβόλαιο, «γεωτεμάχιο» στο Κτηματολόγιο και «γήπεδο εκτός σχεδίου» στη γνωμοδότηση του μηχανικού. Και τα τρία είναι σωστά, το καθένα στο δικό του σύστημα.

Κληροτεμάχιο: η λέξη της διανομής

Το κληροτεμάχιο είναι κομμάτι γης που προέρχεται από κλήρο, δηλαδή από παραχώρηση του Δημοσίου σε ακτήμονες καλλιεργητές, σε πρόσφυγες ή σε κτηνοτρόφους κατά την εποικιστική και αγροτική νομοθεσία. Ο ν. 3147/2003 (άρθρο 11 παρ. 1) ορίζει, για παράδειγμα, ότι οι εκτάσεις που περιήλθαν σε ακτήμονες γεωργούς και κτηνοτρόφους με διανεμητήριο συμβόλαιο αποτελούν κλήρους της αγροτικής νομοθεσίας. Ο τίτλος του αρχικού δικαιούχου είναι συνήθως παραχωρητήριο, όχι συμβόλαιο αγοράς.

Για δεκαετίες τα κληροτεμάχια είχαν περιορισμούς στη μεταβίβαση και στην κατάτμηση. Ο ν. 4061/2012 (ΦΕΚ Α΄ 66/22.03.2012) κατάργησε με το άρθρο 37 παρ. 1 το παλαιό καθεστώς, και με το άρθρο 31 παρ. 1 όρισε ότι συμβολαιογραφικές πράξεις που έγιναν κατά παράβαση του άρθρου 1 του α.ν. 431/1968 και του άρθρου 2 του ν. 666/1977 είναι έγκυρες, εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Τι σημαίνει αυτό για όποιον αγοράζει σήμερα κληροτεμάχιο, και τι ελέγχει ο δικηγόρος στην αλυσίδα των τίτλων, το εξηγούμε σε χωριστό οδηγό για τα ακίνητα από παραχωρητήριο.

Για το ερώτημα αυτής της σελίδας αρκεί ένα σημείο: «κληροτεμάχιο» είναι χαρακτηρισμός της προέλευσης του τίτλου, όχι της δομησιμότητας. Ένα κληροτεμάχιο κρίνεται πολεοδομικά όπως κάθε άλλο γήπεδο: εντός ή εκτός σχεδίου, άρτιο ή όχι.

Πίνακας: πέντε όροι, πέντε συστήματα

Όρος	Από πού προέρχεται	Τι σας λέει	Τι δεν σας λέει
Γεωτεμάχιο	Κτηματολόγιο, τεχνικό γλωσσάρι	Ότι το ακίνητο έχει ΚΑΕΚ, πολύγωνο και εμβαδόν καταχώρισης	Χρήση, δόμηση, σχέδιο
Γήπεδο	ΝΟΚ (ν. 4067/2012), ν. 5306/2026	Αυτοτελές ακίνητο εκτός εγκεκριμένου σχεδίου, άρθρο 197 περ. 12	Αν είναι άρτιο
Οικόπεδο	ΝΟΚ (ν. 4067/2012)	Ότι βρίσκεται σε εγκεκριμένο σχέδιο ή όριο οικισμού	Ποιοι είναι οι όροι δόμησης
Αγροτεμάχιο	Συμβόλαια, αγροτικές διατάξεις, πολεοδομικά σχέδια	Αγροτική χρήση· νόημα μόνο μέσα στο κείμενο που το αναφέρει	Αν χτίζεται
Κληροτεμάχιο	Αγροτική/εποικιστική νομοθεσία	Ότι ο τίτλος ξεκινά από παραχώρηση του Δημοσίου	Δομησιμότητα

Τι αλλάζει στη φορολογία

Φόρος μεταβίβασης. Ο συντελεστής είναι ίδιος. Το άρθρο 27 του ν. 5219/2025 ορίζει φόρο 3% και πρόσθετο φόρο 3% επί του φόρου υπέρ των Δήμων, άρα 3,09% στη φορολογητέα αξία. Για τίμημα 30.000 €, αν η αντικειμενική αξία δεν είναι μεγαλύτερη: 30.000 × 0,0309 = 927 €. Η μέθοδος αποτίμησης πρέπει να αντιστοιχεί στην πραγματική θέση και φορολογική ταξινόμηση του ακινήτου. Ζητήστε τον υπολογισμό από τον συμβολαιογράφο αντί να συναγάγετε τη μέθοδο από τη λέξη της αγγελίας.

Απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Το άρθρο 41 του ίδιου νόμου δίνει χωριστά όρια για κατοικία και για οικόπεδο: για οικόπεδο 50.000 € για άγαμο και 100.000 € για έγγαμο ή σε σύμφωνο συμβίωσης, προσαυξημένα κατά 10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 15.000 € από το τρίτο. Η λέξη «οικόπεδο» εδώ έχει σημασία: όποιος αγοράζει γήπεδο εκτός σχεδίου πρέπει να ρωτήσει τον συμβολαιογράφο αν και με ποιο όριο εφαρμόζεται η απαλλαγή στη δική του περίπτωση, αντί να υποθέσει ότι η αγγελία που λέει «οικόπεδο» αρκεί.

ΕΝΦΙΑ. Το άρθρο 11, ενότητα Β παρ. 2, του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025) υπολογίζει τον κύριο φόρο αυτοτελώς για κάθε κτίσμα ή γήπεδο, με διαφορετικό τρόπο για τα γήπεδα εντός και εκτός σχεδίου. Για τα γήπεδα εκτός σχεδίου ο βασικός συντελεστής είναι 0,001 € ανά τ.μ., δηλαδή 1 € ανά στρέμμα, και πολλαπλασιάζεται με συντελεστές θέσης, χρήσης, άρδευσης και άλλους. Για το υποθετικό εμβαδόν των 1.242 τ.μ. ο βασικός υπολογισμός είναι 1.242 × 0,001 = 1,24 € πριν από συντελεστές και απαλλαγές, όχι τελικό εκκαθαριστικό. Ένα οικόπεδο ίδιου εμβαδού μέσα σε οικισμό υπολογίζεται με άλλη μέθοδο, από την τιμή ζώνης της περιοχής. Το ποσό που θα πληρώσετε στην πράξη το δείχνει το εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ του πωλητή· ζητήστε το μαζί με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Πώς βρίσκετε ποιος όρος ισχύει για το δικό σας ακίνητο

Κτηματολόγιο. Ανοίξτε τον χάρτη θέασης στο maps.ktimatologio.gr και βρείτε το γεωτεμάχιο με τον ΚΑΕΚ ή με τη θέση. Σημειώστε το εμβαδόν και το σχήμα. Για επίσημο έγγραφο, παραγγείλετε απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος (15 €) και αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου (9,50 € για το πρώτο φύλλο, επιπλέον 4,50 € ανά επόμενο) μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του Κτηματολογίου με κωδικούς Taxisnet, κατά το mitos.gov.gr. Ο οδηγός μας για τον ΚΑΕΚ και το Κτηματολόγιο δείχνει τα βήματα.
Συμβόλαιο και τίτλοι. Διαβάστε πώς περιγράφεται το ακίνητο στον τίτλο του πωλητή και στους προηγούμενους. Αν σε κάποιο σημείο της αλυσίδας εμφανίζεται «παραχωρητήριο», «κλήρος» ή «διανομή», έχετε κληροτεμάχιο και ο δικηγόρος πρέπει να δει την αρχή της αλυσίδας.
Σχέδιο και όριο οικισμού. Ελέγξτε στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του ΤΕΕ (sdigmap.tee.gov.gr), όπου πλέον οδηγεί και το παλαιό gis.epoleodomia.gov.gr, αν το ακίνητο πέφτει σε εγκεκριμένο σχέδιο, σε όριο οικισμού ή σε ΖΟΕ. Αυτό κρίνει αν είναι οικόπεδο ή γήπεδο.
Αν ο χάρτης δεν απαντά. Η απουσία γραμμής από έναν διαδικτυακό χάρτη δεν αποδεικνύει απουσία νόμιμου ορίου. Το ερώτημα μπαίνει γραπτά στην ΥΔΟΜ του Δήμου, με τον ΚΑΕΚ: «βρίσκεται το γεωτεμάχιο εντός ή εκτός του ορίου του οικισμού, και με ποια πράξη;».
Βεβαίωση μηχανικού. Τον χαρακτηρισμό του ακινήτου και την αρτιότητα τα βεβαιώνει ο μηχανικός σας, με αναφορά στο άρθρο του Κώδικα και στην πράξη που εφαρμόζει.

Η αναφορά LandCheck δείχνει για το γεωτεμάχιο που επιλέγετε τον ΚΑΕΚ, το πολύγωνο και το εμβαδόν από το Κτηματολόγιο, τα πολεοδομικά επίπεδα (σχέδιο, οικισμός, ΖΟΕ) όπου υπάρχουν, τους δασικούς χάρτες και τους κινδύνους, με πηγή και ημερομηνία σε κάθε χάρτη. Δεν βεβαιώνει αν το ακίνητο είναι οικόπεδο ή γήπεδο ούτε αν είναι άρτιο· αυτό το κάνει ο μηχανικός. Ελέγξτε το γεωτεμάχιό σας στην αναφορά LandCheck → · Δείτε ένα πλήρες δείγμα αναφοράς

Τι κάνετε αν οι όροι δεν συμφωνούν

Η αγγελία λέει «οικόπεδο», ο χάρτης δείχνει εκτός σχεδίου. Υποθέστε ότι είναι γήπεδο εκτός σχεδίου μέχρι να αποδειχθεί το αντίθετο. Ζητήστε από τον πωλητή την πράξη (σχέδιο, οριοθέτηση οικισμού) στην οποία στηρίζει τη λέξη. Αν δεν υπάρχει, διαπραγματευτείτε την τιμή ως γήπεδο εκτός σχεδίου και ελέγξτε την αρτιότητα με τα άρθρα 251 επ. του Κώδικα.

Ο τίτλος γράφει άλλο εμβαδόν από το Κτηματολόγιο. Υπολογίστε το ποσοστό απόκλισης όπως στον πίνακα παραπάνω και ζητήστε τοπογραφικό. Ο μηχανικός ελέγχει πρώτα αν καν εμπίπτετε στο άρθρο 325 παρ. 2 β. Η διόρθωση κτηματολογικής γεωμετρίας έχει διαφορετική διαδικασία, που εξετάζεται πριν από το συμβόλαιο.

Το χωράφι είναι δύο ΚΑΕΚ. Μάθετε από τον μηχανικό αν η αρτιότητα κρίνεται χωριστά ή αν μπορούν να συνενωθούν, και αν η συνένωση αλλάζει κάτι. Δύο γεωτεμάχια των 2.500 τ.μ. δεν είναι αυτόματα ένα γήπεδο των 5.000.

Ο τίτλος ξεκινά από παραχωρητήριο. Μην προχωρήσετε σε προκαταβολή πριν ο δικηγόρος δει το παραχωρητήριο, τη μεταγραφή του και τις επόμενες μεταβιβάσεις.

Πηγές

Ελληνικό Κτηματολόγιο, σχέδιο τεχνικού γλωσσαρίου §§1.14–1.17 (περιγραφική ορολογία), cdn.ktimatologio.hast.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
Ν. 5306/2026, άρθρα 197 περ. 12 και 50, 250–251, 325 παρ. 2 β, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
Π.δ. ΖΟΕ Νάξου, άρθρα 2 και 4, έντυπες σελίδες 8731–8732, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
Απόφαση ΓΠΣ Λάρισας 2397/152250, άρθρο 2 (παράδειγμα εγγράφου 2019), api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
Ν. 3147/2003, άρθρο 11 παρ. 1, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
Ν. 4061/2012, άρθρα 31 και 37, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ν. 5219/2025, άρθρα 11, 27 και 40–45, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
Mitos, αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου, τέλη πρώτου και πρόσθετου φύλλου, κωδικός και Taxisnet, mitos.gov.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
Mitos, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, mitos.gov.gr, ανάγνωση 2.11.2026.

Σχετικοί έλεγχοι:

Πρόκειται για προκαταρκτική επισήμανση κινδύνου βάσει δημόσιων δεδομένων και γενικών κανόνων. Δεν αποτελεί νομική γνωμοδότηση, επιβεβαίωση αδειοδότησης, έλεγχο τίτλων, φορολογική συμβουλή ή τεχνική πιστοποίηση. Πριν από απόφαση αγοράς ή σχεδιασμού, ζητήστε έγγραφη γνώμη από Έλληνα δικηγόρο και τον αρμόδιο μηχανικό, δασολόγο, συμβολαιογράφο ή υπηρεσία.

Συχνές ερωτήσεις

Τι είναι το γεωτεμάχιο στο Κτηματολόγιο;

Η βασική μονάδα καταγραφής: συνεχής έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές ακίνητο, με δικό της δωδεκαψήφιο ΚΑΕΚ. Δεν λέει τίποτε για χρήση ή δόμηση.

Υπάρχει οικόπεδο εκτός σχεδίου;

Μπορεί να είναι οικόπεδο μέσα σε όριο οικισμού χωρίς σχέδιο: αυτό προβλέπει το άρθρο 197 περ. 50. Το ερώτημα «εκτός σχεδίου» πρέπει να συνοδεύεται από το αν είναι εντός ή εκτός νόμιμου ορίου οικισμού.

Είναι το αγροτεμάχιο μη οικοδομήσιμο;

Όχι αυτόματα. Η λέξη περιγράφει αγροτική χρήση. Αν χτίζεται κρίνεται από την αρτιότητα, το πρόσωπο, τη ΖΟΕ ή το σχέδιο και τους λοιπούς περιορισμούς.

Μπορώ να αγοράσω κληροτεμάχιο;

Ο ν. 4061/2012 κατάργησε τις κατονομαζόμενες παλαιές αγροτικές διατάξεις. Δεν πιστοποιεί κάθε παραχωρητήριο ή μεταβίβαση· ο δικηγόρος ελέγχει την αρχή και όλη την αλυσίδα του τίτλου.

Πληρώνω διαφορετικό ΕΝΦΙΑ για γήπεδο εκτός σχεδίου;

Ναι. Ο κύριος φόρος υπολογίζεται με άλλη μέθοδο, από βασικό συντελεστή 0,001 € ανά τ.μ. επί συντελεστές θέσης, χρήσης και άρδευσης, ενώ για το οικόπεδο η βάση είναι η τιμή ζώνης. Το ακριβές ποσό το δείχνει το εκκαθαριστικό του πωλητή. Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος, όχι νομική ή τεχνική γνωμοδότηση· δεν αντικαθιστά τον μηχανικό ή τον δικηγόρο σας.