Αντικειμενική αξία και τιμή πώλησης: κρατήστε χωριστούς τους αριθμούς

Η ΑΠΑΑ, η ζητούμενη τιμή και οι παρατηρήσεις μεταβιβάσεων υπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς. Ο αγοραστής δεν πρέπει να ταυτίζει τους αριθμούς.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα κόστους ή χρόνου, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Σε μια ελληνική αγγελία μπερδεύονται συνήθως τρεις αριθμοί που απαντούν σε τρεις διαφορετικές ερωτήσεις: η αντικειμενική αξία (από το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών, ΑΠΑΑ), η ζητούμενη τιμή του πωλητή και μία παρατήρηση πραγματικής μεταβίβασης. Τους φόρους και τα τέλη τούς εξετάζει η σελίδα κόστους αγοράς· εδώ μένουμε στον σχεδιασμό αποδεικτικών, δηλαδή στο τι μπορεί να στηρίξει κάθε αριθμός και πού σταματάει η αντοχή του.

Η επίσημη υπηρεσία valuemaps επιτρέπει στον χρήστη να εντοπίσει τη ζώνη αντικειμενικού προσδιορισμού και να υπολογίσει την ΑΠΑΑ με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Χρησιμοποιήστε την ως ιχνηλάσιμη είσοδο του φορολογικού συστήματος: κρατήστε ζώνη, έντυπο ή παραμέτρους, έκδοση πηγής και ημερομηνία. Απαντά σε ερώτημα δημόσιου συστήματος. Η διαπραγμάτευση αφορά συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο, με πρόσβαση, κατάσταση, τίτλο, χρόνο και εναλλακτικές. Οι δύο φάκελοι πρέπει να μείνουν χωριστοί.

Το Υπουργείο Οικονομικών δημοσιεύει επίσης το ανώνυμο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων, ώστε οι χρήστες να παρακολουθούν τη διαμόρφωση της αγοράς ακινήτων. Αυτό είναι άλλη οικογένεια αποδεικτικών: αφορά δηλωμένες μεταβιβάσεις. Δεν αφορά τη σημερινή αγγελία. Η ζητούμενη τιμή μπορεί να είναι υψηλή, παλιά, διαπραγματευτική ή χαμηλή επειδή το ακίνητο έχει επείγουσα ή περίπλοκη κατάσταση. Ο αγοραστής πρέπει να κρατά τη διάκριση.

Γιατί η αντικειμενική αξία δεν είναι τιμή αγοράς

Το σύστημα ΑΠΑΑ βασίζεται σε τυπική μέθοδο. Εντοπίζει τη σχετική ζώνη, εμφανίζει ψηφιοποιημένα στοιχεία και επιτρέπει υπολογισμό με τα απαιτούμενα έντυπα. Η επίσημη περιγραφή είναι χρήσιμη επειδή ορίζει τον σκοπό της υπηρεσίας: εντοπισμός ζώνης και υπολογισμός με παραμέτρους του συστήματος. Δεν υπόσχεται ότι αποτυπώνει κάθε χαρακτηριστικό που βαραίνει στην τιμή για έναν αγοραστή, όπως θέα, νόμιμη πρόσβαση, δύσκολη κλίση, αυθαίρετη προσθήκη, μίσθωση, πρόβλημα τίτλου ή πίεση πωλητή.

Η λέξη «αντικειμενική» περιγράφει τη μέθοδο του συστήματος. Δεν σημαίνει ότι το αποτέλεσμα είναι η μοναδική σωστή αγοραία τιμή. Αγροτεμάχιο, οικόπεδο και ολοκληρωμένη κατοικία μπορεί να χρειάζονται διαφορετικά στοιχεία και έντυπα. Το αποτέλεσμα πρέπει να συνοδεύεται από έντυπο, τύπο ακινήτου, ημερομηνία και παραδοχές. Γυμνός αριθμός ευρώ δεν είναι αναπαραγώγιμο τεκμήριο.

Μην χρησιμοποιείτε την ΑΠΑΑ για να συμπεράνετε οικοδομησιμότητα. Η ζώνη και ο υπολογισμός δεν επιβεβαιώνουν πολεοδομικό καθεστώς, τίτλο, πρόσωπο σε δρόμο ή επιτρεπόμενη χρήση. Αυτές είναι χωριστές πύλες. Διαβάστε τη σελίδα οικοδομησιμότητας πριν μετατρέψετε αριθμό αξίας σε απόφαση.

Τι λέει πραγματικά η ζητούμενη τιμή

Η ζητούμενη τιμή είναι επικοινωνία του πωλητή ή του μεσίτη. Είναι στοιχείο για ένα αίτημα σε συγκεκριμένο χρόνο. Δεν αποδεικνύει ότι κάποιος θα το πληρώσει. Η αγγελία μπορεί να έχει στρογγυλό ποσό, αντιγραφή παλαιότερης τιμής, περιθώριο διαπραγμάτευσης, μετατροπή νομίσματος ή παραδοχή ότι τα έγγραφα και η πρόσβαση θα γίνουν αποδεκτά χωρίς έλεγχο. Κρατήστε την αρχική διατύπωση, ημερομηνία, νόμισμα και εμβαδόν.

Για κάθε αγοραστή μπορεί να κρύβονται διαφορές αντικειμένου. «Γη» μπορεί να σημαίνει γήπεδο με καθαρή πρόσβαση, αγρό με δρόμο διέλευσης ή όριο που θέλει νέο τοπογραφικό. «Οικοδομήσιμο» μπορεί να είναι μόνο διαφημιστικό επίθετο, χωρίς γραπτή πολεοδομική θέση από πίσω του. Η τιμή ανά τετραγωνικό δεν έχει νόημα μέχρι αριθμητής και παρονομαστής να αναφέρονται στο ίδιο πράγμα.

Χρησιμοποιήστε την αγγελία με ειλικρίνεια. Σας δείχνει τι ζητά ο πωλητής και ποιον ισχυρισμό πρέπει να ελέγξετε. Ρωτήστε ποια έγγραφα στηρίζουν την τιμή, αν το εμβαδόν προέρχεται από τίτλο ή τοπογραφικό και αν αλλάζει όταν αποτύχει μια προϋπόθεση. Η απάντηση μπαίνει στον φάκελο.

Όταν η γη δεν αγοράστηκε: γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά

Η ζητούμενη τιμή προϋποθέτει πωλητή. Μεγάλο μέρος της ελληνικής γης όμως αλλάζει χέρια χωρίς πωλητή, με γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά, και εκεί η στήλη «ζητούμενη τιμή» μένει άδεια. Η φορολογητέα βάση συνεχίζει να στηρίζεται στην ίδια αντικειμενική αξία ΑΠΑΑ που εξηγεί η σελίδα αυτή· η κλίμακα φόρου πάνω σε αυτήν είναι εντελώς άλλη.

Ο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, ΦΕΚ Α΄ 130/18.7.2025) χωρίζει τους δικαιούχους σε τρεις κατηγορίες συγγένειας: Α΄ σύζυγος, τέκνα, γονείς, εγγόνια, Β΄ πιο απομακρυσμένη συγγένεια, Γ΄ κάθε άλλος χωρίς συγγένεια (άρθρο 78). Στην κληρονομιά η κατηγορία Α΄ έχει αφορολόγητο 150.000 €, μετά 1% ως τις 300.000 €, 5% ως τις 600.000 € και 10% στο υπερβάλλον· η Β΄ ξεκινά από 30.000 € με ανώτατο συντελεστή 20%, η Γ΄ από 6.000 € με ανώτατο 40% (άρθρο 79). Στη γονική παροχή και τη δωρεά η κατηγορία Α΄ έχει εφάπαξ αφορολόγητο 800.000 € και μετά ενιαίο συντελεστή 10% (άρθρο 98), αφορολόγητο πολύ πιο γενναιόδωρο αλλά χωρίς τις χαμηλές κλιμακωτές βαθμίδες της κληρονομιάς.

Τα τέλη Κτηματολογίου ακολουθούν τον ίδιο διαχωρισμό. Μια αγοραπωλησία πληρώνει βασικό συντελεστή 5‰ επί της τιμής. Γονική παροχή και δωρεά πληρώνουν βασικό συντελεστή 8‰. Τα δύο αυτά βασικά ποσοστά τα επιβεβαιώσαμε. Μια πρόσθετη προσαύξηση 1‰ που αρκετές συνόψεις προσθέτουν σε κάθε ποσοστό, φτάνοντας σε 6‰ και 9‰, δεν την εντοπίσαμε σε πρωτογενές κείμενο μετά από έλεγχο πολλών πηγών· δεν τη γράφουμε εδώ ως βεβαιωμένη. Για την αποδοχή κληρονομιάς το ποσοστό δεν εντοπίστηκε καθόλου σε καμία από τις πηγές που ελέγξαμε· μέχρι να επιβεβαιωθεί, ρωτήστε το Κτηματολογικό Γραφείο πριν υπολογίσετε το κόστος της μεταγραφής.

Απαλλαγή πρώτης κατοικίας υπάρχει και στη γονική παροχή και τη δωρεά, στα ίδια όρια με την αγορά: 200.000 ή 250.000 € για κατοικία, 50.000 ή 100.000 € για οικόπεδο, με προσαύξηση ανά τέκνο. Έναν όρο όμως δεν τον έχει η αγορά: αν ο δικαιούχος ή ο σύζυγός του έχει πουλήσει άλλο ακίνητο που κάλυπτε τη στεγαστική του ανάγκη, χάνει την απαλλαγή όσο δεν έχουν περάσει πέντε χρόνια από εκείνη την πώληση (άρθρο 96 παρ. 2).

Η διαδικασία στην Ελλάδα έχει τα δικά της βήματα, ιδίως για κληρονόμο ή δωρεοδόχο που μένει στο εξωτερικό. Χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ, και όποιος δεν έχει μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα πρέπει να ορίσει φορολογικό αντιπρόσωπο με ελληνική διεύθυνση. Η δήλωση φόρου κληρονομιάς ή δωρεάς κατατίθεται στην αρμόδια ΔΟΥ μέσα στην προθεσμία που ορίζει ο νόμος, και μετά την εκκαθάριση ακολουθεί η μεταγραφή στο Κτηματολόγιο. Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο τη λίστα εγγράφων πριν φύγετε από την Ελλάδα, γιατί αρκετά χρειάζονται πρωτότυπη υπογραφή επιτόπου.

Τι προσθέτει το Μητρώο Μεταβιβάσεων

Το επίσημο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων είναι χρήσιμο επειδή δίνει εικόνα πραγματικής δραστηριότητας με ανωνυμία των μερών. Πρέπει όμως να διαβάζεται με όρια κάλυψης, φίλτρων και χρόνου. Μία ομάδα παρατηρήσεων μπορεί να δείξει ότι οι τιμές σε μια περιοχή διαφέρουν· δεν αποδεικνύει ότι μία ανώνυμη εγγραφή είναι συγκρίσιμη με το συγκεκριμένο ακίνητο χωρίς έλεγχο τύπου, θέσης, εμβαδού, δικαιωμάτων, κατάστασης και ημερομηνίας.

Συγκρίνετε όμοια πράγματα. Διαμέρισμα σε εξυπηρετούμενη πολυκατοικία δεν είναι αγροτεμάχιο. Έτοιμη κατοικία δεν είναι γήπεδο με αβεβαιότητα σχεδίου. Μεταβίβαση μετά από διόρθωση τίτλου δεν είναι αυτόματα συγκρίσιμη με αγγελία πριν από τη διόρθωση. Το Μητρώο μπορεί να στηρίξει ερώτημα προς εκτιμητή· δεν καταργεί την ανάλυση συγκρισιμότητας.

Κρατήστε ορατό το πλήθος και την επιλογή δείγματος. Αν δεν επιστρέφονται παρατηρήσεις, γράψτε «δεν ανακτήθηκαν αντίστοιχες δημόσιες παρατηρήσεις». Μη γράψετε «η αγορά είναι μηδενική», μια διαφορετική και ανεπιβεβαίωτη διαπίστωση. Αν το εύρος είναι μεγάλο, μην χρησιμοποιήσετε μέσο χωρίς εξήγηση. Η λίστα ελλιπών δεδομένων πρέπει να λέει τι χρειάζεται ο επαγγελματίας.

Γη, κατοικία και διαμέρισμα χρειάζονται άλλα στοιχεία

Η κατηγορία αλλάζει το νόημα κάθε υπολογισμού €/τ.μ. Για γη, κρατήστε χωριστά εμβαδόν τίτλου και μετρημένο εμβαδόν μέχρι να συμφωνήσουν. Για κατοικία, ξεχωρίστε εμβαδόν γηπέδου, δομημένο, χρήσιμο και κατάσταση. Για διαμέρισμα, ταυτοποιήστε μονάδα, κοινόχρηστα, όροφο, ηλικία, ενέργεια και νομιμότητα. Μία αγγελία που συνδυάζει «μεγάλο οικόπεδο» και «ανακαινισμένο σπίτι» δεν αποτιμάται με έναν αδιαίρετο αριθμό.

Τα έντυπα και οι συντελεστές της ΑΠΑΑ εξαρτώνται από τα χαρακτηριστικά. Το επίσημο υλικό λέει ότι το αντικειμενικό σύστημα έχει διαφορετικά έντυπα και παραμέτρους. Γι’ αυτό μια αναφορά δεν πρέπει να αντιγράφει μία τιμή ζώνης σε κάθε τύπο. Πρέπει να γράφει ποιο αποτέλεσμα ζητήθηκε, ποια στοιχεία μπήκαν και αν η κάλυψη της υπηρεσίας ταιριάζει στο ακίνητο.

Όταν το ακίνητο βρίσκεται σε όριο ή εν μέρει εκτός συστήματος, σταματήστε. Μην εφεύρετε ενιαίο ποσό. Ρωτήστε συμβολαιογράφο ή φοροτεχνικό ποια μέθοδος εφαρμόζεται στο συγκεκριμένο ακίνητο και ποια επίσημα έγγραφα αποδεικνύουν τη φορολογητέα βάση.

Με την ΑΠΑΑ ελέγχετε έναν αριθμό — δεν βγάζετε δικό σας

Όταν ο πωλητής δίνει αποτέλεσμα ΑΠΑΑ, ρωτήστε αν είναι τρέχον, αν αφορά τον ίδιο τύπο ακινήτου και αν υπάρχουν τα στοιχεία εισόδου. Αν προέρχεται από παλιό έγγραφο, σημειώστε ημερομηνία. Αν το ακίνητο είναι εκτός σχεδίου, μην αντιγράψετε σιωπηρά τιμή κοντινής αστικής ζώνης. Για φορολογικό θέμα στείλτε το αρχικό έντυπο στον συμβολαιογράφο ή φοροτεχνικό.

Όταν ο μεσίτης λέει «η τιμή είναι λίγο πάνω από την αντικειμενική», ρωτήστε τι σημαίνει. Μπορεί να είναι φορολογική παρατήρηση, διαπραγματευτική φράση ή προσπάθεια να δημιουργηθεί εικόνα αγοράς. Καμία δεν είναι αυτομάτως λάθος, αλλά κάθε μία χρειάζεται άλλη πηγή. Η αναφορά παραθέτει τον ισχυρισμό και τον χαρακτηρίζει.

Για τον αγοραστή το χρήσιμο αποτέλεσμα είναι κάρτα συμφωνίας: ζητούμενη τιμή, πηγή και ημερομηνία· αποτέλεσμα ΑΠΑΑ, έντυπο και ημερομηνία· παρατηρήσεις μεταβιβάσεων, αναζήτηση και ημερομηνία· εμβαδόν και τύπος· ανοιχτές ερωτήσεις συγκρισιμότητας. Η κάρτα παραδίδεται σε δικηγόρο, συμβολαιογράφο ή εκτιμητή χωρίς να προσποιείται εκτίμηση.

Προσοχή στη συντόμευση €/τ.μ.

Η διαίρεση τιμής με εμβαδόν είναι απλή αριθμητική. Η ανάλυση χρειάζεται συγκρίσιμα στοιχεία. Το αποτέλεσμα αλλάζει όταν το εμβαδόν μεταφέρεται από τίτλο σε τοπογραφικό, όταν δομημένος και αδόμητος χώρος αναμειγνύονται ή όταν το γήπεδο έχει άλλο σχέδιο από τον γείτονα. Η ίδια τιμή φαίνεται φθηνή ή ακριβή ανάλογα με τον παρονομαστή.

Ονομάστε τον παρονομαστή. «Τιμή αγγελίας ανά διαφημιζόμενο εμβαδόν» είναι μία μέτρηση. «Τιμή ανά επαληθευμένο τοπογραφικό εμβαδόν» είναι άλλη. Καμία δεν είναι αγοραία αξία. Αν λείπει τοπογραφικό, η αναφορά δείχνει το κενό και δεν διαλέγει τον ευνοϊκότερο αριθμό.

Μην συγκρίνετε οικοδομήσιμο οικόπεδο με αγροτική γη ή κατοικία με νόμιμη προσθήκη με κατοικία άγνωστου εμβαδού. Σχέδιο, δρόμος, μέσα, κλίση και τίτλοι δεν είναι διακοσμητικές διορθώσεις· ορίζουν αν η επιφάνεια έχει πράγματι τη χρήση που πληρώνετε.

Διαδικασία αγοραστή πριν από διαπραγμάτευση

Βήμα ένα: κρατήστε την αγγελία όπως εμφανίστηκε, με ημερομηνία, νόμισμα, εμβαδόν και ισχυρισμούς για σχέδιο, δρόμο ή έγγραφα. Βήμα δύο: ταυτοποιήστε ανεξάρτητα το ακίνητο και συλλέξτε εμβαδόν τίτλου ή τοπογραφικού. Βήμα τρία: βρείτε ζώνη ΑΠΑΑ και αποθηκεύστε αποτέλεσμα με έντυπο, στοιχεία και ημερομηνία. Βήμα τέσσερα: ελέγξτε αν υπάρχουν συγκρίσιμες δημόσιες παρατηρήσεις χωρίς να ισχυριστείτε ότι η κενή αναζήτηση αποδεικνύει κάτι.

Βήμα πέντε: ταξινομήστε διαφορά ως πηγή, χρόνο, εμβαδόν, τύπο, κατάσταση ή νομικό/πολεοδομικό στοιχείο. Βήμα έξι: παραδώστε τη συμφωνία στον δικό σας συμβολαιογράφο, δικηγόρο ή εκτιμητή. Βήμα επτά: διαπραγματευτείτε όταν ονομάστηκαν τα κρίσιμα έγγραφα. Η ζητούμενη τιμή είναι αφετηρία. Δεν αποτελεί σύσταση.

Για γήπεδο προσθέστε το άρθρο Κτηματολόγιο και ΚΑΕΚ και το άρθρο χρήσεων γης. Για σπίτι προσθέστε φάκελο αδειών και κατάστασης. Αν χρειάζεστε μετάφραση, χρησιμοποιήστε τη διαδικασία γλώσσας ώστε ένας μεταφρασμένος αριθμός να μη γίνει μεταφρασμένο νομικό συμπέρασμα.

Πύλες πριν από προκαταβολή

Πρώτη πύλη: ταυτοποιείται το αντικείμενο. Δεύτερη: εμβαδόν και τύπος είναι ίδιοι σε κάθε σύγκριση. Τρίτη: το αποτέλεσμα ΑΠΑΑ έχει ημερομηνία και χαρακτηρίζεται ως αποτέλεσμα συστήματος. Τέταρτη: κάθε σύγκριση αγοράς λέει αν είναι ζητούμενη τιμή, ανώνυμη μεταβίβαση ή επαγγελματική εκτίμηση. Πέμπτη: φόρος και σύμβαση πηγαίνουν στον σωστό επαγγελματία.

Παύστε αν ο πωλητής αρνείται έγγραφα, αν το εμβαδόν διαφέρει ουσιωδώς χωρίς εξήγηση, αν η ΑΠΑΑ παρουσιάζεται ως αγοραία τιμή ή αν μία γειτονική μεταβίβαση χρησιμοποιείται ως απόδειξη. Παύστε και όταν το σχέδιο ή ο τίτλος αλλάζει το αντικείμενο που τιμολογείτε.

Προχωρήστε σε επαγγελματική εκτίμηση όταν τα στοιχεία αρκούν για να οριστεί ανάθεση. Ο εκτιμητής χρειάζεται αντικείμενο, σκοπό, ημερομηνία, παραδοχές και συγκριτικά. Ο συμβολαιογράφος χρειάζεται συναλλακτικό και φορολογικό φάκελο. Ο δικηγόρος χρειάζεται τίτλους και συμβατικά δεδομένα. Η LandCheck οργανώνει την παράδοση· δεν παίρνει τη θέση τους.

Πώς να γραφτεί το συμπέρασμα

Σωστό συμπέρασμα: «Το αποτέλεσμα ΑΠΑΑ είναι χρονολογημένος υπολογισμός του κρατικού συστήματος. Η τιμή αγγελίας είναι ζητούμενο του πωλητή. Οι δημόσιες παρατηρήσεις μεταβιβάσεων, αν υπάρχουν, δεν θεωρούνται συγκρίσιμες χωρίς έλεγχο. Η αναφορά δεν εκτιμά αγοραία αξία». Αυτό δεν είναι υπεκφυγή· είναι το ακριβές όριο των στοιχείων.

Λάθος συμπέρασμα: «Το ακίνητο αξίζει Χ» επειδή υπήρχε τιμή ζώνης ή αγγελία. Άλλο λάθος: «ο πωλητής υπερτιμά» επειδή μία ανώνυμη μεταβίβαση ήταν χαμηλότερη. Και τα δύο παραλείπουν σκοπό, ημερομηνία, συγκρισιμότητα και επαγγελματικό αντικείμενο.

Αν αναθέσετε εκτιμητή, κρατήστε το ίχνος πηγών και ζητήστε να δηλώσει ποια στοιχεία δέχθηκε και ποια απέρριψε. Αν το θέμα είναι φόρος, στείλτε έντυπο ΑΠΑΑ και έγγραφα στον συμβολαιογράφο ή φοροτεχνικό. Αν είναι διαπραγμάτευση, χρησιμοποιήστε στοιχεία ως ερωτήσεις και προϋποθέσεις. Δεν είναι εγγύηση έκπτωσης.

Τι δεν επιβεβαιώνουν οι αριθμοί

Η ΑΠΑΑ δεν επιβεβαιώνει αγοραία αξία, πωλησιμότητα, τίτλο, άδεια, οικοδομησιμότητα, δρόμο, σύνδεση μέσων, κατάσταση, εισόδημα ή μελλοντική υπεραξία. Η ζητούμενη τιμή δεν επιβεβαιώνει αγοραστή, δίκαιο ποσό, καθαρό τίτλο, εμβαδόν ή δηλώσεις. Παρατήρηση του Μητρώου δεν επιβεβαιώνει συγκρισιμότητα, και κενή αναζήτηση δεν αποδεικνύει απουσία πωλήσεων.

Κανένας αριθμός δεν επιβεβαιώνει κυριότητα, βάρη, νομιμότητα κατασκευής, περιβαλλοντικούς περιορισμούς ή επενδυτική απόδοση. Κανένας δεν αντικαθιστά επίσημα έγγραφα ή τον επαγγελματία με την αρμοδιότητα.

Όταν λείπει στοιχείο, κρατήστε το κενό ορατό. «Δεν αναπαράγεται ο υπολογισμός ΑΠΑΑ επειδή άγνωστος ο τύπος ακινήτου» είναι καλύτερο από μαντεμένο ποσό. «Δεν ανακτήθηκαν συγκρίσιμες παρατηρήσεις» είναι ακριβέστερο από «δεν υπάρχει αγορά».

Λίστα ελλιπών δεδομένων

• Αποθηκευμένη αγγελία με ημερομηνία, νόμισμα, εμβαδόν και ισχυρισμούς.
• Εμβαδόν τίτλου και σύγχρονο τοπογραφικό σε χωριστά πεδία.
• Τύπος, χρήση, ηλικία, κατάσταση και σχέδιο.
• Ζώνη, έντυπο, στοιχεία, αποτέλεσμα και ημερομηνία ΑΠΑΑ.
• Παράμετροι και ημερομηνία αναζήτησης στο Μητρώο.
• Αιτιολογία συγκρισιμότητας κάθε παρατήρησης.
• Έγγραφα τίτλου, δρόμου, μέσων και οικοδομησιμότητας.
• Ορισμός επαγγελματικής ανάθεσης: φόρος, διαπραγμάτευση ή εκτίμηση.

Ερωτήσεις για τους επαγγελματίες του αγοραστή

1. Συμβολαιογράφε, ποιο έντυπο ΑΠΑΑ και ποια στοιχεία ισχύουν στη συναλλαγή;
2. Συμβολαιογράφε, καλύπτεται το ακίνητο από το σύστημα και πώς αποδεικνύεται η βάση;
3. Δικηγόρε, συμφωνούν τίτλος, τοπογραφικό, σχέδιο και αγγελία;
4. Εκτιμητή, ποια συγκριτικά είναι κατάλληλα και ποιες διορθώσεις δικαιολογούνται;
5. Εκτιμητή, ποια είναι η ημερομηνία και ο σκοπός εκτίμησης;
6. Μηχανικέ, εξαρτάται η τιμή από υπόθεση οικοδομησιμότητας;
7. Αγοραστή, ποιο έγγραφο μπορεί να αλλάξει την απόφαση;
8. Αγοραστή, πότε ανανεώνονται οι αριθμοί πριν από υπογραφή;

Τελική διαδικασία αγοραστή

Αποθηκεύστε πρώτα, υπολογίστε δεύτερα, συγκρίνετε τρίτα, διαπραγματευτείτε τελευταία. Η αποθήκευση προστατεύει τον αρχικό ισχυρισμό. Ο υπολογισμός κρατά τη μέθοδο ΑΠΑΑ. Η σύγκριση αναγκάζει τον αγοραστή να περιγράψει τύπο, εμβαδόν, χρόνο και σκοπό. Η διαπραγμάτευση τότε γίνεται πάνω σε έγγραφο ή προϋπόθεση, ποτέ πάνω σε άγνωστο ποσοστό.

Για αγοραστή από το εξωτερικό στείλτε τον ίδιο φάκελο στον Έλληνα επαγγελματία και κρατήστε τους ελληνικούς όρους δίπλα στην αγγλική εξήγηση. Μην μεταφράζετε «αντικειμενική αξία» ως «αγοραία αξία» και «τιμή αγγελίας» ως «αξία». Το λεξιλόγιο είναι προστασία.

Το υπεύθυνο συμπέρασμα μπορεί να είναι υπό όρους: τα στοιχεία είναι αρκετά για ανάθεση εκτίμησης ή φορολογικό έλεγχο, ή δεν είναι. Αν δεν είναι, σταματήστε πριν από προκαταβολή και ονομάστε το έγγραφο που λείπει.

Η διαφορά ανάμεσα στους αριθμούς δεν είναι από μόνη της κόκκινη σημαία. Μπορεί να είναι φυσιολογική επειδή οι αριθμοί υπηρετούν διαφορετικό σκοπό. Κόκκινη σημαία είναι η προσπάθεια να χρησιμοποιηθεί ο ένας ως απόδειξη για τον άλλο: η ΑΠΑΑ ως «τιμή αγοράς», η αγγελία ως εκτίμηση ή μία ανώνυμη μεταβίβαση ως βεβαιότητα.

Κρατήστε ημερομηνία πρόσβασης και ημερομηνία κάθε αριθμού. Οι τιμές ζώνης, τα χαρακτηριστικά και οι αγγελίες αλλάζουν. Χωρίς χρόνο η ίδια αναζήτηση δεν μπορεί να εξηγηθεί αργότερα.

Η ποιοτική διαπραγμάτευση δεν χρειάζεται ψεύτικη ακρίβεια. Μπορεί να πει: «Η αγγελία ζητά Χ, η ΑΠΑΑ δίνει Υ ως αποτέλεσμα συστήματος, αλλά εμβαδόν και συγκρισιμότητα χρειάζονται έλεγχο. Πριν από προκαταβολή ζητώ τα έγγραφα Ζ». Αυτή είναι καθαρή θέση χωρίς αυθαίρετη έκπτωση.

Ο προέλεγχος δεν αντικαθιστά εκτιμητή ή φοροτεχνικό· εμποδίζει τον αγοραστή να πληρώσει ενώ διαφορετικοί αριθμοί παρουσιάζονται σαν το ίδιο πράγμα.

Πριν από κάθε σύγκριση κρατήστε και τον σκοπό της ερώτησης: φόρος, διαπραγμάτευση, δάνειο, επένδυση ή επίσημη εκτίμηση. Ο ίδιος αριθμός μπορεί να είναι κατάλληλος για ένα ερώτημα και ακατάλληλος για άλλο. Η καθαρή ονομασία του σκοπού εμποδίζει την αναφορά να δώσει μία γενική απάντηση σε διαφορετικές αποφάσεις.

Γράψτε επίσης ποιος θα χρησιμοποιήσει το αποτέλεσμα και ποια απόφαση ακολουθεί. Ο φοροτεχνικός χρειάζεται στοιχεία για φορολογητέα βάση, ο εκτιμητής χρειάζεται συγκρίσιμα και ο δικηγόρος χρειάζεται τον πραγματικό συμβατικό φάκελο. Η ίδια σελίδα δεν πρέπει να υποκαταστήσει τρεις διαφορετικές εργασίες.

Ένα ακόμη πρακτικό όριο είναι η έννοια της «διαθεσιμότητας». Μια υπηρεσία μπορεί να εμφανίζει ζώνη και να επιτρέπει υπολογισμό, αλλά ο αγοραστής πρέπει να κρατά το αποτέλεσμα με την ημερομηνία, τα στοιχεία εισόδου και την ακριβή έκδοση της υπηρεσίας. Χωρίς αυτά δεν μπορεί να ελεγχθεί αν ο αριθμός προέκυψε από το ίδιο ακίνητο ή από διαφορετική κατηγορία.

Σε ακίνητο εκτός σχεδίου ή σε γη με ειδικά χαρακτηριστικά, το ερώτημα δεν είναι μόνο ποια τιμή εμφανίζει ένας χάρτης. Ο φοροτεχνικός και ο συμβολαιογράφος πρέπει να επιβεβαιώσουν ποιο έντυπο, ποια βάση υπολογισμού και ποια περιγραφή ακινήτου εφαρμόζονται. Εμβαδόν τίτλου, πραγματική χρήση, κτίσμα, δικαίωμα διόδου και πολεοδομική κατάσταση μπορεί να αλλάζουν το φορολογικό ή συμβατικό αντικείμενο χωρίς να αλλάζει η φράση της αγγελίας.

Αν η ΑΠΑΑ και η ζητούμενη τιμή διαφέρουν έντονα, η διαφορά είναι αφορμή για έλεγχο. Δεν αποδεικνύει αυτόματα υπερτίμηση ή ευκαιρία. Ζητήστε να εξηγηθεί αν συγκρίνεται ολόκληρο ακίνητο, δικαίωμα, κτίσμα ή μόνο γη, ποιο εμβαδόν χρησιμοποιήθηκε και ποια ημερομηνία έχει κάθε αριθμός. Αν η απάντηση δεν μπορεί να δοθεί με έγγραφο, η συνέπεια είναι να μείνει η διαπραγμάτευση ανοικτή αλλά να μην καταβληθεί ποσό που προϋποθέτει άγνωστη φορολογική βάση.

Για επίσημη εκτίμηση, δώστε στον εκτιμητή την αρχική αγγελία, τα στοιχεία ΑΠΑΑ με τις εισόδους τους, την αναζήτηση του Μητρώου και τον φάκελο τίτλου και άδειας. Ζητήστε να δηλώσει σκοπό, ημερομηνία, παραδοχές, συγκριτικά και εξαιρέσεις. Έτσι ο αριθμός που θα παραχθεί απαντά σε συγκεκριμένο ερώτημα, αντί να χρησιμοποιείται αργότερα ως γενικός «δείκτης αξίας» για φόρο, δάνειο και διαπραγμάτευση ταυτόχρονα.

Το ίδιο ισχύει για το Μητρώο Μεταβιβάσεων. Μία ανώνυμη παρατήρηση δεν αποκαλύπτει όλο τον φάκελο της συναλλαγής. Δεν ξέρουμε από μια συνοπτική γραμμή αν υπήρχαν βάρη, ειδικοί όροι, ιδιαίτερη κατάσταση, συνδεδεμένα δικαιώματα ή χρονική πίεση. Η παρατήρηση είναι αρχή ερωτήματος προς εκτιμητή. Δεν είναι τελικός μάρτυρας.

Για τον πωλητή, η διαφορά ανάμεσα σε αντικειμενική και ζητούμενη τιμή είναι ευκαιρία να εξηγήσει το ακίνητο με έγγραφα. Για τον αγοραστή είναι ευκαιρία να ζητήσει ελέγξιμες παραδοχές. Αν η απάντηση είναι μόνο «έτσι είναι οι τιμές της περιοχής», δεν έχει προστεθεί νέο τεκμήριο.

Η διαπραγμάτευση μπορεί να μείνει ανοικτή χωρίς να γίνεται πρόχειρη εκτίμηση. Ο αγοραστής μπορεί να συμφωνήσει να προχωρήσει μόνο αφού επιβεβαιωθούν εμβαδόν, χρήση, τίτλοι και φορολογική βάση, ή να ζητήσει επανεξέταση από ανεξάρτητο εκτιμητή. Η προϋπόθεση πρέπει να γραφτεί από τον δικηγόρο και να μην κρύβεται σε προφορική υπόσχεση.