Τίτλοι και όρια στην Ελλάδα: όταν οι λέξεις συναντούν το πολύγωνο

Το γεωτεμάχιο στην Τερψιθέα, ΚΑΕΚ 311500507001, είναι 56.923 τ.μ. με περίμετρο 975 μ. Ένα συμβόλαιο μπορεί να ταυτοποιεί τη γη με όμορους και σημεία, ενώ το Κτηματολόγιο κρατά πολύγωνο συντεταγμένων. Η φράση του εμβαδού, μια περίμετρος που δεν περπατήθηκε και ένα κλικ στον χάρτη δεν αρκούν μόνα τους για τα όρια.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Στα συμβόλαια, το όριο συχνά μπαίνει σε μία πρόταση: βόρεια με την ιδιοκτησία του τάδε, ανατολικά με παλιό δρόμο, νότια με ρέμα, δυτικά με άλλον κύριο. Δίπλα σε αυτήν στέκεται το πολύγωνο του Κτηματολογίου, που συγκρίνει κορυφές με άλλα πολύγωνα αντί για γειτονικές ιδιοκτησίες με όνομα. Και τα δύο μπορεί να περιγράφουν την ίδια γη, όμως κανένα από τα δύο δεν γίνεται αλήθεια εδάφους πριν συμφωνηθούν.

Το γεωτεμάχιο στην Τερψιθέα Λάρισας κάνει το πρόβλημα ορατό. Έχει ΚΑΕΚ 311500507001, εμβαδόν 56.923 τ.μ. και καταγεγραμμένη περίμετρο 975 μ. Ο έλεγχος του μητρώου διάβασε 56.922,96 τ.μ., με περιγραφή χρήσης «Καλλιέργεια», στάδιο λειτουργούντος Κτηματολογίου και τοπική προθεσμία πρώτων εγγραφών έως 31 Δεκεμβρίου 2033. Η περίμετρος είναι αριθμός του φακέλου. Αυτή η ανάγνωση δεν λέει ότι κάποιος περπάτησε και συμφώνησε και τα 975 μέτρα με τους ομόρους.

Για τις υποχρεώσεις του εγγράφου δείτε τον οδηγό τοπογραφικού και για τον αναγνωριστικό αριθμό και το αντικείμενο του μητρώου τον οδηγό ΚΑΕΚ. Εδώ το έγγραφο είναι μόνο η γλώσσα της μέτρησης. Το ερώτημα είναι στενότερο: τι είναι η περιγραφή ορίου σε έναν τίτλο όταν το δημόσιο αρχείο σχεδιάζει πολύγωνο συντεταγμένων, και τι κάνει ο αγοραστής όταν τα δύο δεν πέφτουν στο ίδιο έδαφος;

Τρεις περιγραφές για την ίδια γη

Κρατήστε τις τρεις περιγραφές δίπλα δίπλα και μην κάνετε καμία από αυτές νικητή από την αρχή.

• Η πρόταση του τίτλου. Διατηρεί την ταυτότητα που χρησιμοποίησαν τα μέρη, με όμορους, σημεία, τοπωνύμια και το εμβαδόν που αναφερόταν τότε.
• Το κτηματολογικό πολύγωνο. Δίνει στον δημόσιο χωρικό αντικείμενο ΚΑΕΚ και γεωμετρία που μπορεί να τοποθετηθεί δίπλα σε άλλα καταχωρισμένα αντικείμενα.
• Το μετρημένο έδαφος. Είναι αυτό που μπορεί να ελέγξει ο σημερινός τοπογράφος με συντεταγμένες, φράχτες, δρόμους, τοίχους, καλλιέργεια και τις περιγραφές της αλυσίδας τίτλων.

Ο αγοραστής χρειάζεται και τις τρεις, επειδή καθεμία μπορεί να είναι ελλιπής με διαφορετικό τρόπο. Ο όμορος μπορεί να άλλαξε όνομα ή να διαιρέθηκε. Το σημείο μπορεί να χάθηκε. Το πολύγωνο μπορεί να βρίσκεται σε προσωρινή ή εσφαλμένη θέση. Ο φράχτης μπορεί να μη συμπίπτει ούτε με τον τίτλο ούτε με το μητρώο. Η σωστή απάντηση δεν είναι ότι η διαφορά λέξεων ακυρώνει αυτόματα τον τίτλο, ούτε ότι ένα καθαρό πολύγωνο αποδεικνύει αυτόματα το όριο του πωλητή.

Το εμβαδόν αποτελεί χαρακτηριστικό πεδίο και δεν αρκεί ως πλήρης περιγραφή ορίου. Δύο σχήματα μπορεί να έχουν το ίδιο εμβαδόν και διαφορετικούς ομόρους, πρόσωπο και θέση. Τα 56.923 τ.μ. του γεωτεμαχίου διαβάζονται μαζί με την περίμετρο και τις συντεταγμένες, καθεμία ως χωριστό τεκμήριο.

Τερψιθέα: ο αριθμός βοηθά, αλλά δεν αρκεί

Το χρονολογημένο εύρημα είναι επομένως περιορισμένο και χρήσιμο. Την 1η Αυγούστου 2026 η υπηρεσία του μητρώου ταυτοποίησε το γεωτεμάχιο ως καλλιεργούμενο, 56.922,96 τ.μ., σε λειτουργούν Κτηματολόγιο. Δεν διάβασε συμβόλαιο, δεν πιστοποίησε την περίμετρο των 975 μ. στο έδαφος και δεν αποφάσισε αρτιότητα, οικοδομησιμότητα ή πρόσβαση. Αυτό ακριβώς πρέπει να φαίνεται στον φάκελο αγοράς.

Τι κουβαλά πραγματικά η περιγραφή του όμορου

«Βόρεια με την ιδιοκτησία του Α.» δίνει σχέση δεμένη με το πλαίσιο του συμβολαίου. Για να χρησιμοποιηθεί, ο τοπογράφος πρέπει να βρει ποιο ακίνητο εννοούσε ο Α. στο συγκεκριμένο συμβόλαιο, αν το όνομα δείχνει ακόμη τον ίδιο κύριο ή γεωτεμάχιο και αν η σχέση επέζησε από μεταγενέστερες διαιρέσεις και μεταβιβάσεις. Το «με τον παλιό δρόμο» έχει το ίδιο πρόβλημα όταν ο δρόμος διαπλατύνθηκε, μετακινήθηκε, μετονομάστηκε ή έγινε αγροτική οδός.

Η αλυσίδα τίτλων έχει σημασία επειδή η πρώτη περιγραφή μπορεί να είναι καθαρότερη από την τελευταία. Ένα συμβόλαιο μπορεί να ονομάζει τον πρώην κύριο μεγάλης έκτασης. Νεότερο μπορεί να περιγράφει τμήμα με τους καινούργιους ομόρους. Τρίτο μπορεί να στρογγυλεύει το εμβαδόν και να παραλείπει πλευρά. Η ανάγνωση μόνο της τελευταίας σελίδας του πωλητή μπορεί να κρύψει το σημείο όπου άλλαξε η ταυτότητα.

Εδώ συνδέονται και τα δικαιώματα δίπλα στο όριο. Μια δουλεία διόδου μπορεί να δίνει πέρασμα σε ιδιωτική γη, αλλά η ιδιωτική δίοδος δεν δημιουργεί αυτόματα πολεοδομικό πρόσωπο. Η εξ αδιαιρέτου μερίδα μπορεί να είναι ιδανικό μερίδιο στο σύνολο και να μην ταυτοποιεί χωριστή λωρίδα σε συγκεκριμένο σημείο. Αυτά είναι θέματα τίτλου που ακουμπούν το όριο· το χρώμα του πολυγώνου δεν τα απαντά.

Ζητήστε από τον τοπογράφο να γράψει τη συμφωνία με λέξεις. Ποιος όμορος του συμβολαίου είναι ποιος ΚΑΕΚ; Ποιο σημείο υπάρχει ακόμη; Ποια πλευρά είναι εγγεγραμμένη δουλεία και ποια απλώς διαδρομή στο έδαφος; Χάρτης που δεν απαντά αυτά είναι χρήσιμο ευρετήριο· ο έλεγχος ταυτότητας παραμένει ανολοκλήρωτος.

Ένα δείγμα δεν απαντά για όλο το γεωτεμάχιο

Η περίπτωση αναφοράς είναι ο ΚΑΕΚ 330566403009 στη Μυτιλήνη Λέσβου, 3.911 τ.μ. Σε ζωντανό έλεγχο του δασικού χάρτη την 1η Αυγούστου 2026, ένα σημείο επέστρεψε ΠΑ και δύο άλλα ΑΑ, επειδή το χαρτογραφημένο όριο περνά μέσα από το γεωτεμάχιο. Το μάθημα αφορά τη χωρική δειγματοληψία και δεν επαναλαμβάνει το άρθρο για τον δασικό χάρτη.

Αν γινόταν ένα μόνο κλικ στο σημείο ΠΑ, η αναφορά θα μπορούσε να τυπώσει καθησυχαστικό χαρακτηρισμό ενώ δύο άλλα σημεία βρίσκονται σε άλλη κλάση. Αν το κλικ έπεφτε σε ΑΑ, το αντίστροφο λάθος θα ήταν εξίσου εύκολο. Αυτό που συγκρίνεται με το όριο του γεωτεμαχίου είναι το όριο του πολυγώνου και όχι η πρώτη απόκριση.

Η ίδια πειθαρχία χρειάζεται και στο όριο του συμβολαίου. Τα σημεία ελέγχου δείχνουν αν ένα πολύγωνο φτάνει στο γεωτεμάχιο, αλλά δεν λένε ποιος έχει μια γωνία, αν μια γραμμή είναι νομικό όριο ή ποιο τμήμα εννοούσε ο ιστορικός τίτλος. Στο γεωτεμάχιο της Τερψιθέας, η περίμετρος των 975 μ. κάνει το συμπέρασμα από ένα σημείο ακόμη λιγότερο αξιόπιστο.

Ένα ηλεκτρονικό διάγραμμα αφήνει ίχνος ΚΗΔ

Όταν ένα διάγραμμα υποβάλλεται ηλεκτρονικά, ο φάκελος δεν είναι μόνο η εικόνα που επισυνάπτεται στο συμβόλαιο. Το άρθρο 40 του ν. 4409/2016 απαιτεί να συνοδεύει το συμβόλαιο το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής, με τις συνέπειες ακυρότητας ή απόρριψης των παραγράφων 1 και 3. Η ίδια διαδρομή καλύπτει και διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών, χρήσιμο όταν αμφισβητείται το ίδιο το κτηματολογικό πολύγωνο.

Ο κωδικός του αποδεικτικού είναι ο ΚΗΔ, δηλαδή ο Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος. Το άρθρο 3 παράγραφος 3 της απόφασης του 2018 περιγράφει έναν κωδικό για κάθε υποβληθέν διάγραμμα και πιστοποιητικό με ΚΗΔ, ημερομηνία υποβολής, εικόνα διαγράμματος, θέση ακινήτου, στοιχεία διαγράμματος και στοιχεία μηχανικού. Ζητήστε το αποδεικτικό και την ημερομηνία του και δώστε τον κωδικό σε δικηγόρο και τοπογράφο μαζί με την αλυσίδα τίτλων.

Η υποχρέωση ηλεκτρονικής υποβολής καταγράφεται για διαγράμματα που συντάχθηκαν από 16 Ιουλίου 2018. Η ημερομηνία προέρχεται από επαγγελματική καθοδήγηση της ΕΚΧΑ, χωρίς πλήρως ανοικτή σελίδα αναζήτησης. Η ζωντανή υπηρεσία του Ελληνικού Κτηματολογίου επέστρεψε σφάλμα πρόσβασης την 1η Αυγούστου 2026, γι' αυτό η σελίδα δεν υπόσχεται ότι κάθε αγοραστής μπορεί να ανακτήσει πιστοποιητικό χωρίς περιορισμούς πρόσβασης.

Πηγή: Ν. 4409/2016 άρθρο 40 (ΦΕΚ Α΄ 136) και ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/27623/1752/2018 άρθρο 3 παράγραφος 3 (ΦΕΚ Β΄ 2216/14.6.2018), έλεγχος 1 Αυγούστου 2026. Περιορισμός: η ζωντανή υπηρεσία αναζήτησης ΚΗΔ στο ktimatologio.gr επέστρεψε σφάλμα πρόσβασης εκείνη την ημερομηνία, οπότε η απαίτηση δημόσιας πρόσβασης δεν επιβεβαιώθηκε· ζητήστε το πιστοποιητικό από συμβολαιογράφο ή μηχανικό.

Το ΕΓΣΑ '87 είναι ο κοινός κανόνας μέτρησης

Το πολύγωνο γίνεται χρήσιμο για σύγκριση μόνο όταν το σχέδιο και η κτηματολογική γεωμετρία χρησιμοποιούν το ίδιο σύστημα αναφοράς. Το άρθρο 1 της Απόφασης 71154/4228/1995, ΦΕΚ Β΄ 639/19.7.1995, ορίζει το Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς του 1987, ΕΓΣΑ '87, ως σύστημα αναφοράς του Εθνικού Κτηματολογίου.

Η ηλεκτρονική απόφαση ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/27623/1752/2018, ΦΕΚ Β΄ 2216/14.6.2018, άρθρο 3 παράγραφος 2, λέει ότι τα διαγράμματα που υποβάλλει ηλεκτρονικά ο μηχανικός είναι εξαρτημένα από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ '87. Με απλά λόγια, ένα εξαρτημένο τοπογραφικό είναι δεμένο σε κοινό κρατικό κανόνα και μπορεί να πέσει πάνω στο κτηματολογικό πολύγωνο ώστε να το ελέγξει άλλος επαγγελματίας.

Ένα ασύνδετο σχέδιο μπορεί να έχει προσεκτικές τοπικές μετρήσεις. Δεν λύνει από μόνο του τη διαφορά συμβολαίου και Κτηματολογίου. Αν δεν δηλώνεται η αρχή, το σημείο ελέγχου ή το σύστημα αναφοράς, ο αγοραστής δεν ξέρει αν μετατόπιση πέντε μέτρων είναι πραγματική διαφορά ορίου ή σχέδιο που δεν δέθηκε ποτέ στον ίδιο κανόνα.

Οι συντεταγμένες των γεωτεμαχίων του οδηγού έχουν μετατραπεί από γεωγραφικές (WGS 84) σε ΕΓΣΑ '87 με λογισμικό γεωδαιτικών μετατροπών· δείχνουν παραδείγματα τιμών, όχι αποτυπωμένο όριο. Δεν παρέχουν συντεταγμένες του συμβολαίου ούτε αποτυπωμένο όριο για αυτό το γεωτεμάχιο. Αυτό το κενό έχει σημασία. Ένας πίνακας συντεταγμένων δείχνει τη γλώσσα σύγκρισης, δεν κατασκευάζει όριο που δεν μετρήθηκε.

Τι αλλάζει η διατύπωση του 2026 και τι όχι

Η ισχύουσα κωδικοποίηση τοποθετεί τον κανόνα του διαγράμματος πώλησης στο άρθρο 283 του ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026, που αντιστοιχεί στο άρθρο 5 του ν. 651/1977. Το κείμενο αναφέρει μήκη πλευρών, όρια προς όμορες ιδιοκτησίες, γνωστούς όμορους ιδιοκτήτες και εμβαδόν, ενώ ζητά από τον μηχανικό δήλωση για τη δυνατότητα δόμησης. Η απαρίθμηση περιγράφει τι μπορεί να χρειάζεται ο φάκελος μεταβίβασης. Δεν κάνει το εμβαδόν υποκατάστατο του ορίου ούτε το κτηματολογικό πολύγωνο γνωμοδότηση τίτλου.

Ο ίδιος Κώδικας τοποθετεί τις βεβαιώσεις μηχανικού στο άρθρο 368, που αντιστοιχεί στο άρθρο 83 του ν. 4495/2017. Το άρθρο 368 παράγραφος 5(γ) ορίζει επίσης ότι η εξαίρεση για εκτός σχεδίου, μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο ακίνητο εξετάζει το εμβαδόν σύμφωνα με τον τίτλο. Αυτό προειδοποιεί να μη γίνει αθόρυβα αντικατάσταση του εμβαδού του συμβολαίου με μέτρηση ή κτηματολογικό αριθμό. Δεν αποφασίζει ότι το γεωτεμάχιο ανήκει στην εξαίρεση.

Η αλλαγή του Απριλίου 2026 μπορεί να καταργεί την επισύναψη μόνο όταν συντρέχουν σωρευτικά λειτουργούν Κτηματολόγιο, κυρωμένη και μεταγεγραμμένη πράξη εφαρμογής και καμία αλλαγή ορίων στη συναλλαγή. Η σελίδα αυτή δεν χρησιμοποιεί την εξαίρεση για να απαντήσει γι' αυτό το γεωτεμάχιο. Το ερώτημα είναι αν το όριο παραμένει το ίδιο, και αυτό υπάρχει ακόμη όταν ένα έγγραφο δεν επισυνάπτεται σε συγκεκριμένη πράξη.

Η εξαίρεση του 2026 δεν σβήνει τον έλεγχο εκτός σχεδίου

Οι τρεις προϋποθέσεις είναι σωρευτικές και δεν λειτουργούν ως εναλλακτικοί λόγοι για να παραλειφθεί το διάγραμμα. Η ύπαρξη λειτουργούντος Κτηματολογίου είναι μόνο το πρώτο φίλτρο. Χρειάζεται επίσης κυρωμένη και μεταγεγραμμένη πράξη εφαρμογής και η συναλλαγή να μην αλλάζει τα όρια του ακινήτου. Μια αγγελία που γράφει μόνο «υπάρχει Κτηματολόγιο» δεν έχει δείξει και τα τρία.

Η πράξη εφαρμογής είναι εργαλείο εντός σχεδίου. Για εκτός σχεδίου γη λείπει, επομένως, η δεύτερη προϋπόθεση και η συγκεκριμένη εξαίρεση από την επισύναψη δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να παραλειφθεί το διάγραμμα. Αυτό δεν απαντά αν το γεωτεμάχιο είναι οικοδομήσιμο και δεν μετατρέπει την απουσία διαγράμματος σε απόδειξη ότι συμβόλαιο και πολύγωνο συμπίπτουν.

Η αλλαγή του Απριλίου αφήνει επίσης τη βεβαίωση μηχανικού και τις υποχρεώσεις ηλεκτρονικής υποβολής στις δικές τους διατάξεις. Κρατήστε ανοικτό το ερώτημα του ορίου ακόμη κι όταν ο συμβολαιογράφος λέει ότι ένα συγκεκριμένο συνημμένο δεν απαιτείται στη συγκεκριμένη πράξη.

Πηγή: Ν. 5293/2026 άρθρο 16 (ΦΕΚ Α΄ 57/7.4.2026) και ν. 5306/2026 άρθρο 283 παράγραφος 1 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), έλεγχος 1 Αυγούστου 2026. Περιορισμός: η εξαίρεση δεν βρέθηκε εφαρμοσμένη σε αυτό το γεωτεμάχιο σε δημόσια πηγή εκείνη την ημερομηνία, και δεν συναγάγεται πολεοδομικό καθεστώς.

Η βεβαίωση μηχανικού έχει δικό της δίμηνο

Ο Κώδικας του 2026 μεταφέρει τον κανόνα της βεβαίωσης μηχανικού στο άρθρο 368, που αντιστοιχεί στο άρθρο 83 του ν. 4495/2017. Η παράγραφος 6 δίνει στη βεβαίωση ισχύ δύο μηνών από την υπογραφή. Αν ο φάκελος αγοράς καθυστερήσει πέρα από αυτό το διάστημα, ζητήστε να ελεγχθεί αν η βεβαίωση παραμένει επίκαιρη αντί να θεωρήσετε ότι μια παλιά υπογραφή καλύπτει νέο συμβόλαιο.

Η ίδια διάταξη εξαιρεί, σε συγκεκριμένη περίπτωση, εκτός σχεδίου ακίνητο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο σύμφωνα με το εμβαδόν του τίτλου. Το «σύμφωνα με τον τίτλο» είναι ο περιορισμός: το κτηματολογικό εμβαδόν ή μια νέα αποτύπωση δεν αντικαθιστά σιωπηρά τον αριθμό του συμβολαίου όταν εξετάζεται η εξαίρεση. Η σελίδα δεν αποφασίζει αν το γεωτεμάχιο πληροί τις προϋποθέσεις.

Το άρθρο 368 ζητά ακόμη να δηλώνονται η μεθοδολογία εξάρτησης και τα τριγωνομετρικά σημεία του κρατικού συστήματος που χρησιμοποιήθηκαν. Αυτά βοηθούν άλλον επαγγελματία να επαναλάβει τη σύγκριση· δεν παρέχουν τις συντεταγμένες του συμβολαίου ούτε πιστοποιούν στο έδαφος την περίμετρο των 975 μ.

Πηγή: Ν. 5306/2026 άρθρο 368 παράγραφοι 4, 5(γ) και 6 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), έλεγχος 1 Αυγούστου 2026. Περιορισμός: τρέχουσα βεβαίωση μηχανικού ή αξιολόγηση εξαίρεσης για αυτό το γεωτεμάχιο δεν βρέθηκε σε δημόσια πηγή εκείνη την ημερομηνία.

Τι ρίσκο αναλαμβάνει ο μηχανικός, και γιατί αυτό δίνει στον αγοραστή μοχλό

Η υπογραφή στο τοπογραφικό διάγραμμα και στη βεβαίωση μηχανικού δεν είναι τυπική διατύπωση. Αν ο μηχανικός και τα συμβαλλόμενα μέρη δηλώσουν εν γνώσει τους ψευδή στοιχεία στο διάγραμμα μεταβίβασης, το άρθρο 283 παράγραφος 2 του Ν. 5306/2026 παραπέμπει στην ποινή του άρθρου 22 παράγραφος 6 του Ν. 1599/1986: φυλάκιση τουλάχιστον τριών μηνών. Για την ίδια τη βεβαίωση μηχανικού, το άρθρο 368 παράγραφος 11 περίπτωση α' προβλέπει βαρύτερη ποινή για όποιον μηχανικό χορηγήσει ανακριβή βεβαίωση: φυλάκιση τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από τριάντα έως εκατό χιλιάδες ευρώ.

Αυτό αλλάζει τι μπορεί να ζητήσει ο αγοραστής. Μια βεβαίωση ή ένα τοπογραφικό δεν είναι απλώς επαγγελματική γνώμη που μπορεί να αποδειχθεί λανθασμένη χωρίς συνέπεια για όποιον την υπέγραψε. Ο μηχανικός αναλαμβάνει ποινική ευθύνη γι' αυτήν, και αυτό δίνει στον αγοραστή λόγο να ζητά την τεκμηρίωση γραπτώς, να ρωτά ποια στοιχεία ελέγχθηκαν στο έδαφος και να μην δέχεται προφορική διαβεβαίωση στη θέση υπογεγραμμένου εγγράφου. Την ίδια ευθύνη φέρει και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει πράξη κατά παράβαση, κατά το άρθρο 283 παράγραφος 3.

Ο φάκελος ορίου χτίζεται από την αλυσίδα προς το έδαφος

Ξεκινήστε από την αλυσίδα συμβολαίων και φτιάξτε πίνακα με κάθε στοιχείο ταυτότητας. Αντιγράψτε ακριβώς το εμβαδόν, κρατήστε την παλιά γραφή κάθε όμορου, σημειώστε τα σημεία και καταγράψτε αν η περιγραφή αφορά ολόκληρη έκταση, εξ αδιαιρέτου μερίδα ή τμήμα που κόπηκε από μεγαλύτερο ακίνητο.

Ύστερα τοποθετήστε δίπλα τον τρέχοντα ΚΑΕΚ και το κτηματολογικό πολύγωνο. Το Κτηματολόγιο δημοσιεύει 56.922,96 τ.μ.· η σελίδα αυτή δεν διάβασε το συμβόλαιο και επομένως δεν έχει αριθμό συμβολαίου για σύγκριση. Όταν έχετε και τα δύο έγγραφα, βάλτε δίπλα το ακριβές εμβαδόν του τίτλου και του Κτηματολογίου και ελέγξτε αν αφορούν το ίδιο όριο. Το εμβαδόν είναι ένας έλεγχος· επικάλυψη, γωνίες, όμοροι και πρόσβαση είναι άλλοι.

Τέλος, ζητήστε ανεξάρτητη αποτύπωση εξαρτημένη από το ΕΓΣΑ '87. Ο τοπογράφος πρέπει να πει τι ελέγχθηκε, ποιο στοιχείο του ορίου έγινε δεκτό και πού η περιγραφή του τίτλου παραμένει ασαφής. Αν το προτεινόμενο κτίριο ή η οδός χρησιμοποιεί μία μόνο γωνία, ελέγξτε εκείνη τη γωνία και τη νόμιμη πρόσβαση και εξετάστε χωριστά το κέντρο του γεωτεμαχίου.

Η σύντομη απόφαση του αγοραστή

Η περίμετρος των 975 μ. σε έκταση 56.923 τ.μ. δείχνει σχετικά συμπαγές σχήμα· το μέγεθος όμως σημαίνει πολλούς ομόρους και πολλά σημεία ελέγχου, και κανείς δεν έχει βεβαιώσει ότι τα 975 μέτρα περπατήθηκαν και συμφωνήθηκαν. Η ημερομηνία του λειτουργούντος Κτηματολογίου βοηθά επειδή δίνει τοπικό χρόνο για έλεγχο. Δεν πιστοποιεί το όριο του τίτλου.

Η Μυτιλήνη, με τρεις αποκρίσεις, δείχνει γιατί ένα σημείο δεν είναι πολύγωνο. Εδώ η ίδια λογική εφαρμόζεται στο συμβόλαιο και στη γεωμετρία του Κτηματολογίου. Ο αγοραστής δεν πρέπει να δεχθεί «το σημείο είναι μέσα» ή «ο χάρτης φαίνεται σωστός» όταν το ίδιο το όριο είναι το αντικείμενο της αγοράς.

Προχωρήστε μόνο όταν ο δικηγόρος εξηγεί την αλυσίδα τίτλων, ο τοπογράφος ταυτοποιεί το ίδιο έδαφος στο ΕΓΣΑ '87 και το τρέχον μητρώο διαβάζεται μαζί με ημερομηνία και στάδιο. Αν λείπει ένα από αυτά, καταγράψτε το όριο ως ανεπίλυτο και κλείστε την έλλειψη στοιχείου πριν από την προκαταβολή.

Τι δεν επιβεβαιώνει ο χάρτης

Το πολύγωνο του γεωτεμαχίου μπορεί να δείξει το χωρικό αντικείμενο, την ημερομηνία και το στάδιο του μητρώου. Δεν επιβεβαιώνει ότι η περιγραφή του συμβολαίου αφορά το ίδιο έδαφος, ότι ο φράχτης βρίσκεται στο νόμιμο όριο, ότι η πρόσβαση είναι εγγεγραμμένο δικαίωμα ή ότι το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο. Αυτά χρειάζονται διαφορετικά τεκμήρια.

Χρησιμοποιήστε τον χάρτη ως αφετηρία για τον φάκελο: πλήρη αλυσίδα τίτλων, τρέχον απόσπασμα, αποτύπωση εξαρτημένη από το ΕΓΣΑ '87 και γραπτή συμφωνία για τα σημεία διαφοράς. Αν λείπει ένα από αυτά, ο χάρτης αποδεικνύει τι δημοσιεύτηκε και δεν δείχνει ποια ακριβώς γη αγοράζεται.

Πηγή: Ν. 5306/2026 άρθρα 283 και 368 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026) και μητρώο γεωτεμαχίων του Ελληνικού Κτηματολογίου για τον ΚΑΕΚ 311500507001, έλεγχος 1 Αυγούστου 2026. Περιορισμός: συμβόλαιο, αυτοψία ορίου και οικοδομησιμότητα για αυτό το γεωτεμάχιο δεν βρέθηκαν σε δημόσια πηγή εκείνη την ημερομηνία· ζητήστε τα από δικηγόρο και τοπογράφο.

Όριο αυτής της σελίδας

Αυτός είναι προέλεγχος ακινήτου, όχι έλεγχος τίτλων, τοπογραφική εργασία ή νομική συμβουλή. Εξηγεί τι δείχνει το χρονολογημένο εύρημα του μητρώου και τι μένει για τον δικηγόρο, τον τοπογράφο και το αρμόδιο γραφείο.