Εκτός σχεδίου μετά τον ν. 5306/2026: πότε ένα γήπεδο χτίζεται και πόσα τετραγωνικά κατοικίας επιτρέπονται

Εκτός σχεδίου με τον ν. 5306/2026: αρτιότητα 4.000 τ.μ., πρόσωπο 25 μ., κατοικία 186 τ.μ. και ο υπολογισμός με συντελεστή 0,018 για μεγαλύτερα γήπεδα.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Έχετε συγκεκριμένο γεωτεμάχιο; Οι έλεγχοι χάρτη αυτού του οδηγού μπορούν να τρέξουν πάνω του, με πηγή και ημερομηνία, για 29,00 € τελική τιμή με ΦΠΑ. Επιλέξτε το στον χάρτη →

Στις 8 Ιουνίου 2026 δημοσιεύθηκε ο ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88), που κυρώνει τον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς». Ο Κώδικας συγκεντρώνει σε ένα κείμενο κανόνες που ήταν σκορπισμένοι σε δεκάδες νόμους και διατάγματα, ανάμεσά τους και τους κανόνες της εκτός σχεδίου δόμησης. Για όποιον αγοράζει χωράφι ή γήπεδο έξω από σχέδιο πόλεως και οικισμό, τα δύο ερωτήματα είναι τα ίδια με πριν: χτίζεται; και πόσο; Ο οδηγός αυτός απαντά με τα άρθρα του Κώδικα και με παραδείγματα υπολογισμού.

Πρώτο ερώτημα: είναι άρτιο το γήπεδο;

Το άρθρο 251 του Κώδικα ορίζει ως γενικό κανόνα για τη δόμηση εκτός σχεδίου ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τ.μ. και πρόσωπο 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο. Η απαίτηση προσώπου δεν ισχύει, υπό προϋποθέσεις, για ορισμένα κτίρια των άρθρων 252 και 253.

Δύο σημεία που κοστίζουν σε αγοραστές:

• Το πρόσωπο μετρά σε κοινόχρηστο δρόμο. Ένας χωματόδρομος που χρησιμοποιούν όλοι δεν είναι απαραίτητα κοινόχρηστος με τη νομική έννοια. Κείμενα που κατατέθηκαν στη Βουλή αναφέρουν ότι το ΣτΕ έχει απαιτήσει ο δρόμος να είναι αναγνωρισμένος. Ζητήστε από τον μηχανικό να βεβαιώσει τον χαρακτήρα του δρόμου εγγράφως. Δείτε και τον οδηγό μας για το πρόσωπο σε δρόμο.
• Οι παρεκκλίσεις αρτιότητας δεν είναι δεδομένες. Γήπεδα κάτω των 4.000 τ.μ. χτίζονταν για χρόνια με παρεκκλίσεις, με προϋποθέσεις χρόνου δημιουργίας. Ο ν. 5317/2026 ρυθμίζει παρεκκλίσεις δόμησης και παρατάσεις προθεσμιών. Αν το γήπεδο είναι μικρότερο από 4 στρέμματα, ζητήστε από τον μηχανικό να σας πει σε ποια παρέκκλιση στηρίζεται η οικοδομησιμότητα και μέχρι πότε ισχύει.

Δεύτερο ερώτημα: πόσα τετραγωνικά κατοικίας;

Το άρθρο 256 του Κώδικα, που παραπέμπει στο άρθρο 251 για τους γενικούς όρους, δίνει ειδικό κανόνα για κτίρια κατοικίας σε γήπεδα από 4.000 έως 8.000 τ.μ.: για τα πρώτα 4.000 τ.μ. η κατοικία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 186 τ.μ., και για το υπόλοιπο εμβαδόν προστίθεται το γινόμενο του υπολοίπου επί συντελεστή 0,018.

Η διαφορά ανάμεσα σε 4 και 6 στρέμματα είναι 36 τ.μ. Αν η αγγελία υπόσχεται «δυνατότητα για βίλα 300 τ.μ.» σε γήπεδο 5 στρεμμάτων, ο υπολογισμός δεν βγαίνει για κατοικία.

Για γήπεδα πάνω από 8.000 τ.μ. και για άλλες χρήσεις ισχύουν άλλοι κανόνες του Κώδικα. Ο μηχανικός σας κάνει τον υπολογισμό για το συγκεκριμένο γήπεδο και τη χρήση που θέλετε.

Τι δεν αλλάζει με τον Κώδικα

Ο Κώδικας είναι κύρωση: συγκεντρώνει διατάξεις σε ενιαίο κείμενο με νέα αρίθμηση. Για τον αγοραστή σημαίνει ότι τα άρθρα που θα δει σε γνωμοδοτήσεις και συμβόλαια μετά τον Ιούνιο του 2026 έχουν νέους αριθμούς. Ζητήστε από τον μηχανικό να αναφέρει στη γνωμοδότησή του το άρθρο του Κώδικα που εφαρμόζει.

Ο Κώδικας περιέχει και μεταβατικές διατάξεις (άρθρο 438) και διατάξεις για οικισμούς, για τους οποίους δείτε τον οδηγό μας για την δόμηση εντός ορίων οικισμού.

Τα υπόλοιπα φίλτρα

Ένα άρτιο γήπεδο 4 στρεμμάτων με πρόσωπο 25 μ. μπορεί ακόμη να μη χτίζεται, αν:

• είναι δασικό στον δασικό χάρτη (κωδικοί ΔΔ, ΔΑ, ΑΝ),
• εμπίπτει σε ζώνη αιγιαλού ή σε απόσταση από ρέμα,
• βρίσκεται σε αρχαιολογικό χώρο ή ζώνη προστασίας,
• βρίσκεται σε περιοχή με ειδικό διάταγμα (ΖΟΕ) που ορίζει αυστηρότερους όρους.

Η αναφορά LandCheck δείχνει για το γεωτεμάχιο που επιλέγετε τα όρια Κτηματολογίου, το εμβαδόν, τους δασικούς χάρτες, τον αιγιαλό, τις χρήσεις γης και τους κινδύνους, με πηγή και ημερομηνία. Δεν βεβαιώνει την οικοδομησιμότητα, που τη βεβαιώνει ο μηχανικός. Ελέγξτε το γήπεδο στην αναφορά LandCheck → · Δείτε ένα πλήρες δείγμα αναφοράς

Βήμα βήμα πριν από το προσύμφωνο

1. Εμβαδόν από το Κτηματολόγιο (απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος), όχι από την αγγελία.
2. Πρόσωπο σε δρόμο: μήκος και χαρακτήρας του δρόμου, με έγγραφη βεβαίωση του μηχανικού.
3. Υπολογισμός επιτρεπόμενης κατοικίας με το άρθρο 256 για γήπεδα 4.000–8.000 τ.μ.
4. Αν το γήπεδο είναι κάτω των 4.000 τ.μ., η παρέκκλιση που εφαρμόζεται και μέχρι πότε.
5. Δασικός χάρτης, αιγιαλός, ρέματα, αρχαιολογία, ΖΟΕ.

Πηγές

• Ν. 5306/2026, Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026), taxheaven.gr· oenet.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.
• Ν. 5306/2026, άρθρο 251 (4.000 τ.μ., πρόσωπο 25 μ.), taxheaven.gr· άρθρο 256 (186 τ.μ., συντελεστής 0,018), taxheaven.gr· άρθρο 438 (μεταβατικές), taxheaven.gr, πρόσβαση 2.11.2026.
• Ν. 5317/2026, παρεκκλίσεις δόμησης και παρατάσεις προθεσμιών, michanikos.gr, πρόσβαση 2.11.2026.
• Νομολογία ΣτΕ για το πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο, όπως αναφέρεται σε κείμενο της Βουλής, hellenicparliament.gr, πρόσβαση 2.11.2026.