Οικόπεδο εντός ορίων οικισμού: πώς βεβαιώνεστε ότι είναι μέσα στα όρια, σε ποια ζώνη και με ποιους κανόνες χτίζεται

Εντός ορίων οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων: τι ορίζει ο ν. 5306/2026, το ΠΔ του 1985 και το νέο ΠΔ (ΦΕΚ Δ΄ 194/2025), ζώνες Α, Β, Β1 και τι ελέγχετε.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Έχετε συγκεκριμένο γεωτεμάχιο; Οι έλεγχοι χάρτη αυτού του οδηγού μπορούν να τρέξουν πάνω του, με πηγή και ημερομηνία, για 29,00 € τελική τιμή με ΦΠΑ. Επιλέξτε το στον χάρτη →

Η αγγελία γράφει «οικόπεδο εντός οικισμού». Σε ένα χωριό αυτό μπορεί να σημαίνει τρία διαφορετικά πράγματα: ότι το οικόπεδο είναι μέσα στα επίσημα όρια ενός οριοθετημένου οικισμού, ότι βρίσκεται δίπλα στα τελευταία σπίτια αλλά έξω από τα όρια, ή ότι ο οικισμός δεν έχει οριοθετηθεί ποτέ με σαφές διάγραμμα. Οι κανόνες δόμησης διαφέρουν ριζικά ανάμεσα στις τρεις περιπτώσεις. Ο οδηγός αυτός δείχνει πώς το ελέγχετε πριν από το προσύμφωνο.

Τι είναι νομικά «οικισμός»

Ο Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026), στο άρθρο 227, ορίζει οικισμό το διακεκριμένο οικιστικό σύνολο που αναφέρεται σε απογραφή πριν από τις 14.3.1983, μαζί με το τυχόν προϋφιστάμενο της 16.8.1923 τμήμα του, με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους. Ο ίδιος ορισμός διακρίνει συνεκτικό, διάσπαρτο και αραιοδομημένο τμήμα· το συνεκτικό τμήμα αποτελείται από τουλάχιστον δέκα οικοδομές που απέχουν μεταξύ τους έως σαράντα μέτρα.

Με άλλα λόγια: το ότι υπάρχουν σπίτια γύρω από το οικόπεδο δεν το κάνει «εντός οικισμού». Αυτό που μετρά είναι η πράξη οριοθέτησης.

Τρία καθεστώτα, τρεις διαφορετικοί κανόνες

Για τη διαφορά εντός και εκτός σχεδίου δείτε τον σχετικό οδηγό μας.

Δύο διατάγματα: του 1985 και του 2025

Για δεκαετίες, οι οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων οριοθετούνταν με το ΠΔ της 24.4.1985 (ΦΕΚ 181 Δ΄/1985), που ρυθμίζει τον τρόπο καθορισμού των ορίων τους, τις κατηγορίες τους και τους όρους δόμησης. Πολλοί οικισμοί οριοθετήθηκαν με αποφάσεις νομάρχη· υπηρεσιακό έγγραφο του ΥΠΕΝ αναφέρει περίπτωση όπου η απόφαση δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ χωρίς να συνδημοσιευτούν τα διαγράμματα.

Το 2025 εκδόθηκε νέο διάταγμα για τα κριτήρια, τον τρόπο και τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και τους όρους δόμησής τους (ΦΕΚ Δ΄ 194/2025). Το Συμβούλιο της Επικρατείας το έκρινε νόμιμο με εξαιρέσεις, σύμφωνα με τα δημοσιεύματα για την επεξεργασία του. Κατά το ΤΕΕ, το παλαιό καθεστώς εξακολουθεί να ισχύει μέχρι να εκδοθούν τα νέα διατάγματα οριοθέτησης κάθε οικισμού.

Για τον αγοραστή αυτό σημαίνει: ρωτήστε με ποιο καθεστώς είναι οριοθετημένος ο συγκεκριμένος οικισμός σήμερα, και αν εκκρεμεί νέα οριοθέτηση που μπορεί να αλλάξει τα όρια ή τους κανόνες.

Οι ζώνες Α, Β και Β1

Το νέο διάταγμα χωρίζει τον οικισμό σε ζώνες. Σύμφωνα με τις αναλύσεις μηχανικών για το ΦΕΚ Δ΄ 194/2025:

• Ζώνη Α: ο συνεκτικός πυρήνας που προϋπάρχει του 1923.
• Ζώνη Β: το συνεκτικό τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983.
• Ζώνη Β1: το διάσπαρτο τμήμα της ίδιας περιόδου.

Η ελάχιστη επιφάνεια και το ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο διαφέρουν ανά ζώνη και μπορούν να διαφέρουν ανά οικισμό. Οι αναλύσεις που διαβάσαμε δίνουν διαφορετικούς αριθμούς για την ίδια ζώνη, γι' αυτό δεν τους επαναλαμβάνουμε εδώ: η αρτιότητα του δικού σας οικοπέδου διαβάζεται στην πράξη οριοθέτησης του οικισμού και επιβεβαιώνεται από μηχανικό.

Πώς το ελέγχετε, βήμα βήμα

1. ΚΑΕΚ του οικοπέδου. Ζητήστε τον από τον πωλητή και εντοπίστε το γεωτεμάχιο στον χάρτη του Κτηματολογίου.
2. Όρια στο e-Poleodomia. Ανοίξτε τον χάρτη και ελέγξτε αν το γεωτεμάχιο είναι μέσα στο αναρτημένο όριο του οικισμού. Αν το όριο περνά μέσα από το οικόπεδο, σημειώστε ποιο τμήμα είναι εντός.
3. ΦΕΚ οριοθέτησης. Βρείτε την πράξη οριοθέτησης (ΦΕΚ Δ΄ ή απόφαση νομάρχη) και τα διαγράμματα. Αν δεν δημοσιεύτηκαν διαγράμματα, το όριο μπορεί να αμφισβητηθεί.
4. Βεβαίωση από την Υπηρεσία Δόμησης. Ζητήστε έγγραφη βεβαίωση για τη θέση του οικοπέδου σε σχέση με τα όρια και για τη ζώνη (Α, Β ή Β1).
5. Μηχανικός. Αρτιότητα, πρόσωπο, οικοδομησιμότητα και τυχόν περιορισμοί (δασικά, αιγιαλός, ρέματα, αρχαιολογικές ζώνες) σε έγγραφη γνωμοδότηση πριν από την καταβολή προκαταβολής.

Η αναφορά LandCheck δείχνει για το γεωτεμάχιο που επιλέγετε στον χάρτη τα όρια Κτηματολογίου, τα αναρτημένα πολεοδομικά δεδομένα, δασικούς χάρτες, αιγιαλό και κινδύνους, με πηγή και ημερομηνία. Δεν αντικαθιστά τη βεβαίωση της Υπηρεσίας Δόμησης. Ελέγξτε το οικόπεδο στην αναφορά LandCheck → · Δείτε ένα πλήρες δείγμα αναφοράς

Όταν το αποτέλεσμα δεν είναι καλό

Το οικόπεδο είναι λίγα μέτρα έξω από το όριο. Ισχύουν οι κανόνες της εκτός σχεδίου δόμησης, που συνήθως απαιτούν πολύ μεγαλύτερη επιφάνεια. Μην πληρώσετε τιμή οικοπέδου εντός οικισμού.

Το όριο κόβει το οικόπεδο. Μόνο το τμήμα εντός ορίων κρίνεται με τους κανόνες του οικισμού. Ζητήστε από τον μηχανικό να υπολογίσει τι χτίζεται σε αυτό.

Ο οικισμός δεν έχει σαφή διαγράμματα. Το ρίσκο είναι νομικό: η θέση του ορίου μπορεί να αλλάξει με νέα οριοθέτηση. Βάλτε στο προσύμφωνο όρο ότι η αγορά προχωρά μόνο με βεβαίωση της Υπηρεσίας Δόμησης.

Εκκρεμεί νέα οριοθέτηση. Ρωτήστε τον δήμο αν έχει ξεκινήσει μελέτη με το νέο διάταγμα. Τα νέα όρια ή οι νέοι όροι μπορεί να είναι πιο αυστηροί ή πιο ευνοϊκοί.

Πηγές

• Ν. 5306/2026 (Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας), άρθρο 227, taxheaven.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.
• ΠΔ 24.4.1985 (ΦΕΚ 181 Δ΄/1985), περιγραφή: oenet.gr, πρόσβαση 2.11.2026.
• Προεδρικό διάταγμα οριοθέτησης οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, ΦΕΚ Δ΄ 194/2025, ΥΠΕΝ, ypen.gov.gr; ΣτΕ: kefaloniamagazine.gr; ζώνες Α, Β, Β1: efsimopoulos.gr, topometrics.gr, πρόσβαση 2.11.2026 (δευτερογενείς πηγές για ΣτΕ και ζώνες).
• Μεταβατικό καθεστώς κατά το ΤΕΕ και οριοθέτηση με απόφαση νομάρχη χωρίς διαγράμματα (ερωτήσεις και απαντήσεις στη Βουλή), hellenicparliament.gr, πρόσβαση 2.11.2026.