Ακίνητο στη Μύκονο: πώς ελέγχετε την οικοδομική άδεια, τους τίτλους και τα αυθαίρετα πριν από το προσύμφωνο

Βίλα ή οικόπεδο στη Μύκονο: αναστολή αδειών εκτός σχεδίου, αυτοψίες ΥΠΕΝ, έλεγχος οικοδομικής άδειας, Κτηματολόγιο Μυκόνου και τι κάνετε αν κάτι λείπει.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Έχετε συγκεκριμένο γεωτεμάχιο; Οι έλεγχοι χάρτη αυτού του οδηγού μπορούν να τρέξουν πάνω του, με πηγή και ημερομηνία, για 29,00 € τελική τιμή με ΦΠΑ. Επιλέξτε το στον χάρτη →

Για τις μεταβιβάσεις στη Μύκονο ισχύουν οι ίδιες διατάξεις με κάθε άλλο δήμο: βεβαίωση μηχανικού, κτηματολογικό απόσπασμα, ακυρότητα της μεταβίβασης ακινήτου με αυθαίρετο. Αλλάζει το πόσο πιθανό είναι να ελεγχθεί το ακίνητο μετά την αγορά. Από το 2023 το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει κάνει τη Μύκονο πεδίο εφαρμογής: ειδική διάταξη πάγωσε την έκδοση αδειών εκτός σχεδίου, το Σώμα Επιθεωρητών κάνει αυτοψίες με drones και δορυφορικές εικόνες, και το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έχει απορρίψει προσφυγές ιδιοκτητών. Μια βίλα που σε άλλο νησί θα περνούσε απαρατήρητη, εδώ έχει πραγματική πιθανότητα να βρεθεί σε πρωτόκολλο κατεδάφισης, και τον λογαριασμό τον πληρώνει όποιος την έχει στο όνομά του εκείνη τη μέρα.

Ο οδηγός απευθύνεται σε όποιον αγοράζει έτοιμη κατοικία ή οικόπεδο στο νησί, αλλά και σε όποιον πουλά και θέλει να ξέρει τι θα ζητήσει ο μηχανικός του αγοραστή.

Τρία πράγματα που ισχύουν μόνο στη Μύκονο

Η αναστολή του άρθρου 270 ν. 5037/2023

Το άρθρο 270 ν. 5037/2023 (ΦΕΚ Α΄ 78/2023) ανέστειλε την έκδοση οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού περιοχές της νήσου Μυκόνου έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) του Δήμου Μυκόνου. Εξαιρέθηκαν οι επισκευές νομίμως υφισταμένων κτιρίων εντός του νόμιμου περιγράμματος και όγκου, και ως αρμόδιο όργανο για τις άδειες που παρέμειναν δυνατές ορίστηκε η Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων (ΔΑΟΚΑ) του ΥΠΕΝ και όχι η τοπική ΥΔΟΜ.

Η καταληκτική ημερομηνία μετατέθηκε δύο φορές: με το άρθρο 65 ν. 5079/2023 και με το άρθρο 42 ν. 5131/2024, που έτρεψε την προθεσμία «30ής.6.2024» σε «31ης.12.2024». Αυτή είναι η τελευταία παράταση που διαβάσαμε σε δημοσιευμένο νόμο. Ο Τύπος έχει γράψει για νέα «παγώματα» στη Μύκονο μετά από αυτήν, αλλά δεν βρήκαμε το ψηφισμένο κείμενο, οπότε δεν γράφουμε άλλη ημερομηνία. Το ΕΠΣ παρουσιάστηκε από το ΥΠΕΝ με εναλλακτικά σενάρια για χρήσεις γης και όρους δόμησης σε όλο το νησί, με τη Δήλο, τη Ρήνεια και τις βραχονησίδες να μένουν στο καθεστώς της αρχαιολογικής και περιβαλλοντικής νομοθεσίας. Στις πηγές που διαβάσαμε δεν είχε εγκριθεί.

Για τον αγοραστή εκτός σχεδίου οικοπέδου το συμπέρασμα είναι πρακτικό: η τιμή που του ζητούν προεξοφλεί δικαίωμα δόμησης που ο νόμος δεν επέτρεπε να ασκηθεί τουλάχιστον από το 2023 ως το τέλος του 2024, και που θα επαναπροσδιοριστεί όταν εγκριθεί το ΕΠΣ. Πριν από την προκαταβολή ζητήστε γραπτή απάντηση από την αρμόδια υπηρεσία: εκδίδεται σήμερα άδεια για το γήπεδο, και με ποιους όρους.

Οι αυτοψίες του Σώματος Επιθεωρητών

Από τις 13 έως τις 18 Φεβρουαρίου 2025 μικτά κλιμάκια του Σώματος Επιθεωρητών και Ελεγκτών του ΥΠΕΝ και της Οικονομικής Αστυνομίας έκαναν αυτοψίες στη Μύκονο, επιλέγοντας ακίνητα με φωτογραφίες από drones και δορυφορικές εικόνες. Ένα εύρημα από την ανακοίνωση του υπουργείου δείχνει τι ακριβώς ελέγχεται.

Στη θέση «Τούρλος», εκτός σχεδίου και εντός ζώνης προστασίας, σε ακίνητο 4.093 τ.μ. με οικοδομική άδεια για διώροφη κατοικία 200 τ.μ., διαπιστώθηκαν εκβραχισμοί περί τα 1.500 κ.μ. και επεμβάσεις στο φυσικό έδαφος που δεν συμφωνούσαν με τα εγκεκριμένα σχέδια της αναθεωρημένης άδειας. Στη ζώνη αυτή απαγορεύεται η καταστροφή και η αλλοίωση βραχωδών εξάρσεων. Το υπουργείο ανακοίνωσε ότι εξετάζει την ανάκληση της άδειας, αν ο έλεγχος νομιμότητας δείξει ότι εκδόθηκε με ψευδή στοιχεία.

Βάλτε τους αριθμούς δίπλα δίπλα. Η άδεια έδινε 200 τ.μ. δόμησης σε 4.093 τ.μ., δηλαδή αναλογία περίπου 0,05. Τα 1.500 κ.μ. εκβραχισμού αντιστοιχούν σε εκσκαφή 7,5 μ. βάθους σε όλο το αποτύπωμα των 200 τ.μ. Όποιος διάβαζε μόνο τον αριθμό της άδειας στο συμβόλαιο έβλεπε μια μέτρια διώροφη κατοικία. Στο έδαφος υπήρχε εκσκαφή μεγέθους υπογείου, έξω από τα σχέδια.

Στο ίδιο πλαίσιο το ΥΠΕΝ υπενθύμισε ότι με την οριστική διαπίστωση της αυθαιρεσίας ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να κατεδαφίσει εντός 30 ημερών. Η ενδικοφανής προσφυγή δεν σώζει πάντα τον ιδιοκτήτη. Το 2023 το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. αποφάνθηκε για αυθαίρετες κατασκευές στην περιοχή «Ψαρρού» και, όπου οι προσφυγές απορρίφθηκαν, οι κατασκευές κρίθηκαν κατεδαφιστέες με εφαρμογή των κυρώσεων των άρθρων 271 και 271Α ν. 5037/2023: πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, ποινικές κυρώσεις και αναστολή αδειών λειτουργίας.

Από το Υποθηκοφυλακείο στο Υποκατάστημα Κτηματολογίου

Από την 1η Δεκεμβρίου 2023 λειτουργεί το Υποκατάστημα Μυκόνου του Ελληνικού Κτηματολογίου, σύμφωνα με την απόφαση του ΦΕΚ Β΄ 6671/27.11.2023. Υπάγεται στο Κτηματολογικό Γραφείο Κυκλάδων, είναι αρμόδιο για τους προκαποδιστριακούς ΟΤΑ Μυκονίων και Άνω Μεράς και αντικατέστησε το έμμισθο Υποθηκοφυλακείο Μυκόνου. Ο έλεγχος τίτλων ξεκινά πλέον από το κτηματολογικό απόσπασμα με τον ΚΑΕΚ. Οι παλαιότερες πράξεις της αλυσίδας βρίσκονται στα βιβλία που παρέλαβε το Υποκατάστημα από το Υποθηκοφυλακείο, και εκεί τις αναζητά ο δικηγόρος σας.

Πώς ελέγχετε την οικοδομική άδεια μιας βίλας

1. Ο πλήρης φάκελος. Ζητήστε αριθμό άδειας, όλες τις αναθεωρήσεις και τα εγκεκριμένα σχέδια: κατόψεις, τομές, τοπογραφικό. Άδεια χωρίς σχέδια δεν συγκρίνεται με τίποτα.
2. Αυτοψία από δικό σας μηχανικό. Μετρά εμβαδά, ύψη, αριθμό επιπέδων, πισίνα, πέργκολες, τοίχους αντιστήριξης, εκσκαφές, και τα συγκρίνει με τα σχέδια. Η περίπτωση του Τούρλου είναι ο λόγος που το βήμα αυτό δεν παραλείπεται: η άδεια υπήρχε, οι εργασίες στο έδαφος δεν καλύπτονταν από αυτήν.
3. Δηλώσεις τακτοποίησης. Αν το ακίνητο έχει υπαχθεί σε νόμο τακτοποίησης, ζητήστε κάθε αριθμό δήλωσης και τα σχέδιά της, και ελέγξτε ότι καλύπτουν ό,τι βλέπετε. Πισίνα ή ξενώνας που προστέθηκε μετά την τελευταία δήλωση μένει εκτός.
4. Βεβαίωση μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση. Το άρθρο 368 ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), που μετέφερε στον νέο Κώδικα το πρώην άρθρο 83 ν. 4495/2017, απαιτεί σε κάθε μεταβίβαση υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού με τοπογραφικό διάγραμμα. Η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες από την υπογραφή της (παρ. 6). Το άρθρο 367 παρ. 1 του ίδιου Κώδικα κάνει απολύτως άκυρη τη μεταβίβαση ακινήτου με αυθαίρετο.
5. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Ρυθμίζεται στα άρθρα 342–351 ν. 5306/2026: δηλώνεται ανά κτίριο ή διηρημένη ιδιοκτησία και ενημερώνεται υποχρεωτικά μετά από κάθε εργασία με άδεια (άρθρο 345). Διαβάστε την απέναντι σε όσα είδε ο μηχανικός σας.

Η βεβαίωση του βήματος 4 την υπογράφει ο μηχανικός του πωλητή και κρατά το συμβόλαιο έγκυρο. Αν όμως το Σώμα Επιθεωρητών έρθει τον επόμενο χρόνο, αυτό που σας προστατεύει είναι η αυτοψία του δικού σας μηχανικού στο βήμα 2, γιατί έχετε μάθει τι αγοράζετε πριν πληρώσετε.

Τίτλοι και όρια

1. Κτηματολογικό απόσπασμα και διάγραμμα. Δικαιούχοι, ποσοστά, βάρη: υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, αγωγές, δουλείες.
2. Τρία εμβαδά. Κτηματολόγιο, τίτλος του πωλητή, τοπογραφικό της άδειας. Εκτός σχεδίου, λίγα τετραγωνικά αποφασίζουν αν το γήπεδο πιάνει την αρτιότητα. Αν διαφέρουν, η διόρθωση γίνεται πριν από το συμβόλαιο.
3. Συνιδιοκτησία από κληρονομιά. Υπογράφουν όλοι οι συγκύριοι ή κανείς. Ελέγξτε αποδοχές κληρονομιάς και μεταγραφές στην αλυσίδα.
4. Πρόσβαση. Αν η βίλα εξυπηρετείται από δρόμο που περνά από ξένο ακίνητο, χρειάζεται καταχωρισμένη δουλεία ή αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Για το πώς η πρόσβαση επηρεάζει τη δόμηση, δείτε τον οδηγό μας για τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης.

Αιγιαλός

Αιγιαλός, κατά το άρθρο 1 ν. 2971/2001 όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 23 ν. 4607/2019, είναι «η ζώνη ξηράς που βρέχεται από τη θάλασσα κατά τις μεγαλύτερες και συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων». Είναι δημόσιος, δεν δομείται, και σε πολλά σημεία της ακτογραμμής δεν έχει καθοριστεί ποτέ. Σε βίλα με πρόσβαση στη θάλασσα ελέγξτε αν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού στο σημείο και πού περνά σε σχέση με εξέδρες, σκάλες και πισίνα.

Αγοραστής ή επόμενος αγοραστής εκτός ΕΕ

Αν πουλάτε, ή αν θα ξαναπουλήσετε, σε πολίτη τρίτης χώρας, η Μύκονος δεν είναι στις παραμεθόριες περιοχές του άρθρου 24 παρ. 1 ν. 1892/1990, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 43 παρ. 1 ν. 4278/2014. Από τις Κυκλάδες ο κατάλογος ονομάζει μόνο τη Θήρα και τη Σκύρο. Η παρ. 2 επιτρέπει αλλαγή του καταλόγου με προεδρικό διάταγμα, οπότε ο συμβολαιογράφος το επιβεβαιώνει στην υπογραφή.

Όταν κάποιος έλεγχος βγει αρνητικός

Το κτίριο είναι μεγαλύτερο από την άδεια και η διαφορά δεν έχει τακτοποιηθεί. Χωρίς βεβαίωση μηχανικού δεν υπογράφεται έγκυρο συμβόλαιο. Ο πωλητής τακτοποιεί ό,τι επιτρέπει ο νόμος με δικά του έξοδα ή αποξηλώνει ό,τι δεν τακτοποιείται. Γράψτε το στο προσύμφωνο, με προθεσμία και ρήτρα επιστροφής της προκαταβολής.

Υπάρχει αυτοψία, πρωτόκολλο κατεδάφισης ή εκκρεμής προσφυγή στο ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Ρωτήστε τον πωλητή εγγράφως και ζητήστε από τον δικηγόρο να το ελέγξει. Με οριστική διαπίστωση αυθαιρεσίας η κατεδάφιση οφείλεται σε 30 ημέρες. Είτε αποχωρείτε είτε το κόστος της αφαιρείται από την τιμή.

Το οικόπεδο είναι εκτός σχεδίου και η τιμή προϋποθέτει νέα κατοικία. Χωρίς γραπτή απάντηση ότι εκδίδεται άδεια σήμερα, αγοράζετε γη με δικαίωμα δόμησης που εξαρτάται από σχέδιο που δεν έχει εγκριθεί. Πληρώστε τιμή γης ή βάλτε την έκδοση άδειας ως αίρεση.

Τα εμβαδά δεν συμφωνούν. Νέα αποτύπωση από τοπογράφο και διόρθωση στο Κτηματολόγιο ή στον τίτλο πριν από το συμβόλαιο.

Τμήμα κατασκευής βρίσκεται σε αιγιαλό. Ο αιγιαλός δεν δομείται, άρα η εξέδρα ή η σκάλα πάνω του δεν περνά σε εσάς μαζί με τη βίλα. Υπολογίστε την αποξήλωση στην τιμή.

Τι καλύπτει μια αναφορά LandCheck

Για γεωτεμάχιο στη Μύκονο η αναφορά LandCheck δείχνει το κτηματολογικό περίγραμμα, αν βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου και ορίων οικισμού, χρήσεις γης, δασικούς χάρτες, γραμμή αιγιαλού όπου έχει καθοριστεί και φυσικούς κινδύνους, με πηγή και ημερομηνία ανάγνωσης σε κάθε χάρτη. Δεν ελέγχει την οικοδομική άδεια, τις δηλώσεις τακτοποίησης ή τους τίτλους, δεν κάνει εκτίμηση αξίας και δεν είναι γνωμοδότηση. Είναι προκαταρκτικός έλεγχος· τα υπόλοιπα μένουν στον μηχανικό και στον δικηγόρο σας.

Ελέγξτε το γεωτεμάχιο σε αναφορά LandCheck → · Δείτε ένα πλήρες δείγμα αναφοράς

Πηγές

• Ν. 5037/2023 (ΦΕΚ Α΄ 78/2023), άρθρο 270, αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού περιοχές της Μυκόνου· δηλώσεις υπουργού, powergame.gr· ανακοίνωση Συλλόγου Μελετητών Μηχανικών Κυκλάδων, koinignomi.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.
• Ν. 5079/2023, άρθρο 65, taxheaven.gr· ν. 5131/2024, άρθρο 42, taxheaven.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.
• Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο Μυκόνου, παρουσίαση σεναρίων, michanikos.gr και powergame.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.
• ΥΠΕΝ, «Τα ευρήματα του Σώματος Επιθεωρητών και Ελεγκτών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας στη Μύκονο», ypen.gov.gr, και «Μικτά κλιμάκια ... Τα ευρήματα από τις αυτοψίες στη Μύκονο», ypen.gov.gr· αναδημοσίευση στο oenet.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.
• ΥΠΕΝ, «Αποφάσεις του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. σχετικά με αυθαίρετες κατασκευές στην περιοχή «Ψαρρού» του Δήμου Μυκόνου», ypen.gov.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.
• Ελληνικό Κτηματολόγιο, έναρξη λειτουργίας Υποκαταστημάτων Άνδρου και Μυκόνου την 1.12.2023 (ΦΕΚ Β΄ 6671/27.11.2023), oenet.gr και powergame.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.
• Ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), άρθρα 342–351 (taxheaven.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026) και 366–368, taxheaven.gr, ανάγνωση κειμένου για τους οδηγούς LandCheck 1.8.2026.
• Ν. 1892/1990, άρθρο 24 παρ. 1, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 43 παρ. 1 ν. 4278/2014 (ΦΕΚ Α΄ 157/4.8.2014), κωδικοποιημένο κείμενο στο nomoskopio.gr, ανάγνωση 1.8.2026.
• Ν. 2971/2001, άρθρο 1, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 23 ν. 4607/2019, taxheaven.gr, πρόσβαση μέσω μηχανής αναζήτησης 2.11.2026.