Χωράφι για φωτοβολταϊκό: τι σημαίνουν η μίσθωση και η βεβαίωση παραγωγού για όποιον το αγοράζει ή το νοικιάζει

Μίσθωση χωραφιού και Μητρώο Βεβαιώσεων ΑΠΕ: έλεγχος ΡΑΑΕΥ, σύνδεσης, ισχυόντων περιφερειακών ορίων και δέσμευσης του νέου ιδιοκτήτη.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα κόστους ή χρόνου, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Έχετε συγκεκριμένο γεωτεμάχιο; Οι έλεγχοι χάρτη αυτού του οδηγού μπορούν να τρέξουν πάνω του, με πηγή και ημερομηνία, για 29,00 € τελική τιμή με ΦΠΑ. Επιλέξτε το στον χάρτη →

Η ΡΑΑΕΥ (Ρυθμιστική Αρχή Αποβλήτων, Ενέργειας και Υδάτων) αναρτά κατά διαστήματα πίνακες με άδειες παραγωγής και βεβαιώσεις παραγωγού ηλεκτρικής ενέργειας από ΑΠΕ που «παύουν αυτοδικαίως να ισχύουν». Ένα συγκεκριμένο παράδειγμα είναι ο προσωρινός πίνακας μετά τη συνεδρίαση της 14.5.2026, για κατόχους που δεν υπέβαλαν πλήρες αίτημα για Οριστική Προσφορά Σύνδεσης έως την 30 ή Απριλίου 2026. Είχε προηγηθεί προσωρινός και οριστικός πίνακας για την προθεσμία της 31 ης Δεκεμβρίου 2024. Η νομική βάση που επικαλείται η Αρχή είναι το άρθρο 5 παρ. 8 του ν. 4951/2022 και το άρθρο 30 του Κανονισμού Βεβαιώσεων, και όποιος διαφωνεί με την ένταξή του στον προσωρινό πίνακα έχει 15 ημέρες για να το πει.

Για τον ιδιοκτήτη ή τον αγοραστή χωραφιού οι πίνακες αυτοί λένε κάτι απλό: μια βεβαίωση παραγωγού πάνω σε ένα χωράφι δεν είναι φωτοβολταϊκό πάρκο. Είναι το πρώτο βήμα μιας αδειοδότησης που μπορεί να σταματήσει σε κάθε στάδιο. Αν αγοράζετε χωράφι επειδή «έχει βεβαίωση», ή επειδή «είναι ήδη νοικιασμένο σε εταιρεία φωτοβολταϊκών», πρέπει να ξέρετε τι από τα δύο ισχύει, τι δεσμεύει εσάς, και πού το βλέπετε.

Ο οδηγός αυτός αφορά τη δική σας γη: το χωράφι που αγοράζετε ή εκμισθώνετε. Για έργα ΑΠΕ στη γειτονιά ενός ακινήτου, που είναι άλλο ερώτημα, δείτε τον οδηγό μας για τα έργα ανανεώσιμης ενέργειας κοντά σε ακίνητο.

Βεβαίωση παραγωγού: τι είναι και τι δεν είναι

Η βεβαίωση παραγωγού ρυθμίζεται από το άρθρο 11 του ν. 4685/2020, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 80 του ν. 4951/2022. Οι αιτήσεις υποβάλλονται στη ΡΑΑΕΥ σε κύκλους, κατά την παρ. 2 του ίδιου άρθρου, μέσω του Ηλεκτρονικού Μητρώου της Αρχής (licensing.rae.gr). Τα δικαιολογητικά και η διαδικασία ορίζονται στον Κανονισμό Βεβαιώσεων (απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΑΠΕΕΚ/114746/4230, ΦΕΚ Β΄ 5291/2020, όπως ισχύει).

Για έργο που χρειάζεται βεβαίωση παραγωγού, ακολουθούν οι απαιτούμενες περιβαλλοντικές εγκρίσεις, η Οριστική Προσφορά Σύνδεσης από τον διαχειριστή και οι άδειες εγκατάστασης/λειτουργίας που απαιτεί το συγκεκριμένο καθεστώς. Οι εξαιρούμενοι σταθμοί ακολουθούν διαφορετική διαδρομή· η ίδια λίστα αδειών δεν ισχύει για κάθε ισχύ και τεχνολογία. Ο ν. 4951/2022 θέτει προθεσμίες σε κάθε φάση, και ο κάτοχος καταθέτει δελτία προόδου για να ελέγχεται η τήρησή τους (άρθρο 12 ν. 4685/2020 και άρθρο 31 ν. 4951/2022). Όποιος δεν προχωρά, χάνει τη βεβαίωση. Οι πίνακες παύσης ισχύος που αναφέραμε είναι ακριβώς αυτό.

Τι δεν κάνει η βεβαίωση:

• Δεν μεταβιβάζει δικαίωμα στη γη. Είναι πράξη της ΡΑΑΕΥ προς τον φορέα του έργου. Η σχέση του φορέα με τον ιδιοκτήτη του χωραφιού είναι ιδιωτική: μίσθωση, άλλος νόμιμος τίτλος χρήσης ή συμφωνία της οποίας το πραγματικό αποτέλεσμα διαβάζει ο δικηγόρος.
• Δεν εγγυάται ότι το έργο θα γίνει. Χωρίς Οριστική Προσφορά Σύνδεσης, το έργο δεν συνδέεται. Η ανακοίνωση για την 30.4.2026 δείχνει γιατί ελέγχετε σημερινή εγγραφή, ένσταση και μεταγενέστερη απόφαση, όχι μόνο ένα παλιό PDF.
• Δεν λύνει πολεοδομικά ή δασικά ζητήματα. Αν το χωράφι είναι δασικό στον δασικό χάρτη ή βρίσκεται σε Natura, η βεβαίωση δεν το αλλάζει.

Πού βλέπετε αν ένα χωράφι έχει βεβαίωση ή έργο

Γεωπληροφοριακός Χάρτης της ΡΑΑΕΥ

Η ΡΑΑΕΥ δημοσιεύει χάρτη με τη θέση και τα χαρακτηριστικά υφιστάμενων ή προγραμματισμένων έργων ΑΠΕ. Τα δεδομένα είναι ανοιχτά και καταχωρίζονται στο data.gov.gr ως υπηρεσία «Γεωπληροφοριακός Χάρτης ΡΑΑΕΥ», με υπηρεσίες WMS και WFS στο geo.rae.gr. Τα επίπεδα χωρίζονται ανά καθεστώς: άδειες και βεβαιώσεις, άδειες εγκατάστασης και λειτουργίας, και χωριστό επίπεδο με πολύγωνα σταθμών κάτω του 1 MW που έχουν βεβαίωση καταχώρισης πολυγώνου.

Για εξαιρούμενους σταθμούς, η ανακοίνωση της ΡΑΑΕΥ βάσει του άρθρου 33 παρ. 6 του ν. 4951/2022 περιγράφει στοιχεία φορέα και σταθμού, shapefile πολυγώνου και τοπογραφικό για τη συγκεκριμένη διαδικασία λειτουργικής ενίσχυσης ή απευθείας συμμετοχής στην αγορά. Διακρίνει ρητά τους ήδη εν λειτουργία εξαιρούμενους σταθμούς. Η Βεβαίωση Καταχώρησης Πολυγώνου Εξαιρούμενου Σταθμού δεν είναι βεβαίωση παραγωγού ή τίτλος κυριότητας.

Πώς το ελέγχετε στην πράξη:

1. Βρείτε το γεωτεμάχιο στον χάρτη του Κτηματολογίου (maps.ktimatologio.gr) και σημειώστε τη θέση του.
2. Ανοίξτε τον γεωπληροφοριακό χάρτη της ΡΑΑΕΥ και ενεργοποιήστε τα επίπεδα φωτοβολταϊκών, ανά καθεστώς.
3. Δείτε αν κάποιο πολύγωνο καλύπτει το χωράφι ή εφάπτεται σε αυτό. Πατήστε πάνω του και σημειώστε τον κωδικό, τον φορέα, την ισχύ και το καθεστώς.
4. Αναζητήστε τον κωδικό ή τον φορέα στο Ηλεκτρονικό Μητρώο και στους πίνακες παύσης ισχύος στο raaey.gr.

Το πολύγωνο της ΡΑΑΕΥ το σχεδίασε ο φορέας του έργου, όχι το Κτηματολόγιο. Μπορεί να καλύπτει το χωράφι σας χωρίς να έχετε υπογράψει τίποτα, γιατί ο φορέας δηλώνει θέση έργου. Αν συμβαίνει αυτό, ζητήστε εξηγήσεις από τον φορέα και, αν χρειαστεί, από τη ΡΑΑΕΥ.

Πίνακες παύσης ισχύος

Οι πίνακες αναρτώνται στην ενότητα ανακοινώσεων και νέων του raaey.gr. Αν ο πωλητής σάς λέει ότι το χωράφι «έχει βεβαίωση», ζητήστε τον αριθμό της και ελέγξτε αν περιλαμβάνεται στον πίνακα για την 31.12.2024 ή στον προσωρινό πίνακα για την 30.4.2026. Αν εμφανίζεται σε προσωρινό πίνακα, αναζητήστε και την τελική/μεταγενέστερη απόφαση και την έκβαση τυχόν ένστασης. Μην εξάγετε σημερινό οριστικό καθεστώς από τον προσωρινό πίνακα μόνο.

Γη υψηλής παραγωγικότητας: τα όρια του 2022 και οι εξαιρέσεις

Ο πίνακας του 2020 δεν είναι ο ισχύων πίνακας για να στηρίξετε νέα συμφωνία. Η ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΠΕΕΚ/104605/4389, ΦΕΚ Β΄ 5342/17.10.2022, καταργεί ρητά με το άρθρο 4 την ΚΥΑ 74123/2971/2020. Για το πλαίσιο συμβατικών φωτοβολταϊκών έως 1 MW σε γη υψηλής παραγωγικότητας, το άρθρο 2 χρησιμοποιεί 0,5% στις νησιωτικές περιφέρειες και 0,8% στις λοιπές περιφέρειες, με βάση τις κατονομαζόμενες καλλιεργούμενες εκτάσεις/αγρανάπαυση του 2017 και τυπική κάλυψη 14 στρεμμάτων ανά MW. Δεν είναι άδεια κάλυψης αυτού του ποσοστού του δικού σας χωραφιού.

Για υποθετική Περιφερειακή Ενότητα της κατηγορίας 0,8% με 1.200.000 στρέμματα, η βάση είναι 1.200.000 × 0,008 = 9.600 στρέμματα. Με 14 στρέμματα ανά MW αντιστοιχούν περίπου 685,7 MW στον ενδεικτικό υπολογισμό. Με 0,5%, η ίδια υποθετική έκταση δίνει 6.000 στρέμματα και περίπου 428,6 MW. Για πραγματική θέση χρησιμοποιείτε τον δημοσιευμένο πίνακα και το σημερινό υπόλοιπο του διαχειριστή, όχι μέτρηση «κενών χωραφιών».

Η κοινή ανακοίνωση ΔΕΔΔΗΕ/ΑΔΜΗΕ της 7.3.2025 εφαρμόζει την ΚΥΑ του 2022. Όταν εξαντλείται το σχετικό όριο, προβλέπει παύση εξέτασης ή απόρριψη των κατονομαζόμενων νέων και εκκρεμών αιτήσεων Οριστικής Προσφοράς Σύνδεσης σε γη υψηλής παραγωγικότητας. Διατηρεί την εξέταση σταθμών σε άλλες εκτάσεις ή με νόμιμη εξαίρεση. Ο χρονολογημένος εκείνος πίνακας δείχνει πού ελέγχετε, όχι τι περιθώριο απομένει οπωσδήποτε τον Νοέμβριο του 2026. Ζητήστε από τον αρμόδιο διαχειριστή την τρέχουσα θέση πριν συμφωνήσετε τίμημα ή όρο μίσθωσης.

Υπάρχουν ειδικές ρυθμίσεις. Το άρθρο 38 του ν. 5184/2025 εξαιρεί σταθμούς του συγκεκριμένου Προγράμματος «Φωτοβολταϊκά στο χωράφι» από τον υπολογισμό του 0,8%. Ρυθμίζει επίσης εγκαταστάσεις άνω του 1 MW με καλλιεργητική δραστηριότητα, μελέτη και εφαρμοστικές προϋποθέσεις. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε αγρότης, συνηθισμένη εκμίσθωση σε εταιρεία ή μεγαλύτερος σταθμός εξαιρείται αυτομάτως. Ο μηχανικός εντοπίζει το ακριβές καθεστώς και την αναγκαία εφαρμοστική πράξη.

Για τον χαρακτηρισμό της γης, το άρθρο 56 παρ. 6 του ν. 2637/1998, όπως παρατίθεται στην τροποποίηση του 2025, αναφέρει την αρμόδια αγροτική υπηρεσία της Περιφερειακής Ενότητας. Μπορεί επίσης να υπάρχει χαρακτηρισμός σε πολεοδομική πράξη: το πραγματικό διάταγμα της ΖΟΕ Νάξου χαρακτηρίζει την υποζώνη 1 δ ως γη υψηλής παραγωγικότητας. Δώστε στον μηχανικό την ακριβή θέση και ζητήστε την πράξη ή το έγγραφο χαρακτηρισμού μαζί με τη θέση του διαχειριστή για τη σύνδεση. Δείτε και τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης.

Μίσθωση: πότε δεσμεύει εσάς ως αγοραστή

Οι μισθώσεις γης για φωτοβολταϊκά είναι συνήθως μακροχρόνιες, γιατί το έργο λειτουργεί για πολλά χρόνια. Εδώ ο Αστικός Κώδικας έχει κανόνα που ο αγοραστής πρέπει να ξέρει: κατά το άρθρο 618 ΑΚ, η μίσθωση ακινήτου για χρόνο μεγαλύτερο των εννέα ετών ισχύει έναντι του νέου κτήτορα αν συνταχθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφεί. Σε περιοχές όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, η μεταγραφή γίνεται με καταχώριση στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Για μισθώσεις ακινήτων γενικά, το άρθρο 614 ΑΚ αφορά τη μίσθωση που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και τη θέση του νέου κτήτορα απέναντί της. Οι λεπτομέρειες, και το τι ισχύει για μια ιδιωτική μίσθωση 25 ετών που δεν μεταγράφηκε, είναι ερώτημα για τον δικηγόρο σας, με το κείμενο της μίσθωσης στο χέρι.

Τι ελέγχετε:

1. Κτηματολογικό φύλλο. Παραγγείλετε το φύλλο του γεωτεμαχίου (κατά το Mitos, 9,50 € για το πρώτο φύλλο και 4,50 € για κάθε επόμενο). Στις εγγραπτέες πράξεις θα δείτε αν έχει καταχωριστεί μίσθωση, δικαίωμα επιφανείας ή άλλο βάρος.
2. Το ίδιο το μισθωτήριο. Διάρκεια, έναρξη, μίσθωμα, αναπροσαρμογή, δικαίωμα του μισθωτή να εκχωρήσει τη μίσθωση, τι γίνεται αν το έργο δεν αδειοδοτηθεί, ποιος αποξηλώνει τον σταθμό στο τέλος.
3. Σύνδεση με τη βεβαίωση. Ποιος είναι ο φορέας που κατέχει τη βεβαίωση και αν είναι ο ίδιος με τον μισθωτή.
4. Πότε αρχίζει το πλήρες μίσθωμα. Με την υπογραφή, με την άδεια εγκατάστασης ή με τη λειτουργία; Αν το μισθωτήριο συνδέει την πληρωμή με στάδιο αδειοδότησης και η βεβαίωση παύσει, η μίσθωση μπορεί να μείνει σε ισχύ στα χαρτιά χωρίς να αποφέρει.

Παράδειγμα υπολογισμού διάρκειας

Σε υποθετική σύμβαση συμφωνούνται ρητά έναρξη 1.3.2023 και λήξη 29.2.2048, διάρκεια 25 ετών· το 2048 είναι δίσεκτο. Αγορά την 1.11.2026 αφήνει 21 χρόνια και τέσσερις μήνες έως τη λήξη. Αν υπάρχει δικαίωμα δεκαετούς παράτασης, διαβάζετε τους όρους άσκησής του και τη συμφωνημένη λήξη τον Φεβρουάριο του 2058. Είναι υπόθεση συγκεκριμένων συμβατικών ημερομηνιών, όχι γνωμάτευση για πραγματική μίσθωση.

Τρία σενάρια για τον αγοραστή

Χωράφι με μεταγεγραμμένη μίσθωση και ζωντανό έργο. Αγοράζετε γη με μισθωτή για δεκαετίες. Το εισόδημα είναι το μίσθωμα και η χρήση είναι του μισθωτή. Ελέγξτε την πορεία του έργου στο Μητρώο, το καθεστώς στον χάρτη της ΡΑΑΕΥ και το κτηματολογικό φύλλο.

Χωράφι με βεβαίωση αλλά χωρίς καταχωρισμένη μίσθωση. Μάθετε τι έχει υπογράψει ο πωλητής με τον φορέα. Ένα προσύμφωνο μίσθωσης ή μια επιστολή πρόθεσης μπορεί να δημιουργεί υποχρεώσεις που δεν φαίνονται στο Κτηματολόγιο. Ζητήστε όλα τα έγγραφα πριν από το προσύμφωνο αγοράς.

Θέλετε να νοικιάσετε το δικό σας χωράφι. Ελέγξτε πρώτα αν βρίσκεται σε γη υψηλής παραγωγικότητας και αν η Ενότητα έχει περιθώριο στο όριο της ΚΥΑ. Μάθετε αν ο φορέας έχει ήδη βεβαίωση για το συγκεκριμένο χωράφι ή αν θα κάνει αίτηση στον επόμενο κύκλο. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας μίσθωση με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, ώστε να είναι σαφές τι δεσμεύει και τον επόμενο ιδιοκτήτη.

Η αναφορά LandCheck δείχνει για το γεωτεμάχιο που επιλέγετε τα όρια και το εμβαδόν από το Κτηματολόγιο, τα επίπεδα αδειών ΑΠΕ της ΡΑΑΕΥ γύρω και πάνω στο χωράφι, τους δασικούς χάρτες, τις περιοχές Natura και τα πολεοδομικά επίπεδα, με πηγή και ημερομηνία. Δεν αξιολογεί μισθωτήρια, δεν κάνει εκτίμηση αξίας και δεν δίνει νομική γνώμη. Ελέγξτε το χωράφι στην αναφορά LandCheck → · Δείτε ένα πλήρες δείγμα αναφοράς

Τι κάνετε αν…

…βρείτε πολύγωνο έργου πάνω στο χωράφι χωρίς να έχει υπογραφεί τίποτα. Σημειώστε κωδικό και φορέα από τον χάρτη, ζητήστε γραπτά από τον πωλητή αν έχει συμβληθεί, και αν όχι, απευθυνθείτε στον φορέα. Η διαφορά για το πολύγωνο είναι άλλο ζήτημα από τη δεκαπενθήμερη ένσταση των κατόχων βεβαίωσης στον συγκεκριμένο προσωρινό πίνακα παύσης. Ο δικηγόρος επιλέγει τη διαδικασία για τη δική σας διαφορά.

…η βεβαίωση που επικαλείται ο πωλητής βρίσκεται σε πίνακα παύσης. Ζητήστε σημερινή εγγραφή και μεταγενέστερη απόφαση ή έκβαση ένστασης. Μην πληρώσετε πρόσθετο τίμημα για υποτιθέμενη ενεργή άδεια με βάση παλιό PDF. Ο προσωρινός πίνακας είναι εύρημα προς επίλυση, όχι πλήρης σημερινή εικόνα.

…η μίσθωση είναι ιδιωτικό συμφωνητικό 25 ετών. Μην υποθέσετε ούτε ότι δεσμεύει ούτε ότι δεν δεσμεύει. Ζητήστε γραπτή γνώμη δικηγόρου με βάση τα άρθρα 614 επ. και 618 ΑΚ πριν από την προκαταβολή.

…το χωράφι είναι γη υψηλής παραγωγικότητας και η Ενότητα έχει εξαντλήσει το όριο. Ζητήστε από διαχειριστή και μηχανικό αν η συγκεκριμένη αίτηση απορρίπτεται βάσει του πλαισίου του 2022 ή υπάγεται σε νόμιμη εξαίρεση. Συνδέστε τη συμφωνία με τις απαιτούμενες γραπτές απαντήσεις. Το μισθωτήριο δεν δημιουργεί ηλεκτρικό χώρο.

Πηγές

• data.gov.gr, κατάλογος γεωπληροφοριακού χάρτη ΡΑΑΕΥ και δυνατότητες WFS, data.gov.gr; geo.rae.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• ΡΑΑΕΥ, προσωρινός πίνακας για την 30.4.2026, raaey.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• ΡΑΑΕΥ, οριστικός πίνακας για την 31.12.2024, raaey.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• Ν. 4951/2022, άρθρα 31, 33 παρ. 6, 80, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• Κανονισμός Βεβαιώσεων, πλήρες αρχικό ΦΕΚ Β΄5291/2020, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• ΡΑΑΕΥ, υπόδειγμα δελτίου προόδου, raaey.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• ΡΑΑΕΥ, ανακοίνωση καταχώρισης πολυγώνων, raaey.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• ΚΥΑ 104605/4389/2022, άρθρα 1–5 και περιφερειακός πίνακας, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• Ν. 5184/2025, άρθρο 38, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• ΔΕΔΔΗΕ/ΑΔΜΗΕ, κοινή ανακοίνωση και πίνακας υπολοίπων, 7.3.2025, deddie.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• Αστικός Κώδικας, άρθρα 614–618, ΦΕΚ Α΄164/1984 (αρχικό κείμενο), api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• Ολομέλεια Δικηγορικών Συλλόγων, δημοσιευμένος Αστικός Κώδικας, άρθρα 614–618, σελ. 208, olomeleia.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• Διάταγμα ΖΟΕ Νάξου, υποζώνη 1 δ, api.et.gr, ανάγνωση 2.11.2026.
• Mitos, αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου και τέλη ανά φύλλο, mitos.gov.gr, ανάγνωση 2.11.2026.